Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 13.10.2013 по делу n А28-11359/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

  ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Киров

14 октября 2013 года

Дело № А28-11359/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 09 октября 2013 года. 

Полный текст постановления изготовлен 14 октября 2013 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Чернигиной Т.В.,

судей Барьяхтар И.Ю., Щелокаевой Т.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Емельяновым А.С.,

без участия в судебном заседании представителей сторон,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу истца – департамента муниципальной собственности администрации города Кирова, ИНН 4348010693, ОГРН 1034316546978

на решение Арбитражного суда Кировской области от 28 июня 2013 года по делу № А28-11359/2012, принятое судом в составе судьи Вылегжаниной С.В.

по иску департамента муниципальной собственности администрации города Кирова (ИНН 4348010693 ОГРН 1034316546978)

к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Ленинского района города Кирова» (ИНН 4345239742 ОГРН 1084345135478)

о взыскании задолженности по арендной плате, пени, о расторжении договора, об обязании освободить помещение и передать его по акту,

у с т а н о в и л:

департамент муниципальной собственности администрации города Кирова (далее – Департамент, истец, заявитель) обратился в Арбитражный суд Кировской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Ленинского района города Кирова» (далее – Общество, ответчик) о взыскании 312 479 руб. 82 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения (здания) от 21.07.2008 № 6662 (далее – Договор) за период с 01.05.2012 по 31.10.2012, 8 132 руб. 86 коп. пени за период с 11.05.2012 по 31.10.2012, о расторжении Договора, обязании освободить помещение и передать его истцу по акту приема-передачи.

Исковые требования Департамента основаны на статьях 330, 452, 614, 619, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Кировской области от 28 июня 2013 года в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым решением, истец обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе заявитель считает решение незаконным и необоснованным. Поясняет, что арендатору было направлено письменное уведомление о повышении арендной платы с указанием точной суммы, подлежащей перечислению в бюджет муниципального образования. Методика расчета арендной платы за муниципальное имущество, утвержденная решением Кировской городской Думы от 25.08.2004 № 29/15, представляет собой совокупность способов определения размера годовой арендной платы за пользование муниципальным имуществом, которые могут быть применены арендодателем, а не сводится лишь к одному, когда арендная плата рассчитывается по определенной формуле. Реализуя свое право, предусмотренное пунктом 3.2 Договора, на пересмотр в одностороннем порядке размера годовой арендной платы, администрация города Кирова исходит из возможности изменения показателей в методике расчета арендной платы, а не в отдельно взятом приеме в рамках указанного способа. На момент заключения Договора в арендуемом помещении планировалось ведение деятельности по оказанию жилищно-коммунальных услуг потребителям.

Ответчик в возражениях указывает, что истцом самостоятельно изменен способ определения размера арендной платы, что не соответствует условиям Договора и требованиям законодательства. Истец не наделен правами по внесению в установленном порядке изменений в методику расчета арендной платы, в соответствии с которой определена арендная плата по Договору (пункт 3.1 Договора); истец не является органом местного самоуправления, в компетенцию которого входит решение вопроса об изменении арендной платы и методики расчета арендной платы по договору. Доказательств принятия Думой актов, связанных с изменением размеров арендной платы исходя из рыночной стоимости имущества с 01.05.2012, истцом не представлено. Просит оставить обжалуемое решение без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Стороны явку своих представителей в судебное заседание арбитражного суда апелляционной инстанции не обеспечили, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей сторон.

Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Кировской области от 28 июня 2013 года проверены Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Материалами дела подтверждены следующие фактические обстоятельства.

21.07.2008 между Управлением (Комитетом) по делам муниципальной собственности г. Кирова (арендодатель) и муниципальным унитарным предприятием жилищного хозяйства №12 (арендатор) на основании решения комиссии по использованию муниципальной собственности от 29.03.2007 № 720 заключен Договор, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование за плату нежилое помещение расположенное по адресу: г.Киров, ул. Сурикова, д. 15, общей площадью 212,50 кв.м. Данное имущество находится в муниципальной собственности и передается арендатору с целью использования под контору для выполнения муниципального заказа МУУЖХ.

Переданное истцом ответчику в аренду нежилое помещение по адресу: г. Киров, ул. Сурикова, д. 15, находится в здании жилого многоквартирного дома.

03.10.2012 Управление (Комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова переименовано в Департамент.

Право муниципальной собственности на переданное в аренду помещение возникло на основании Постановления Верховного Совета РФ «О разграничении государственной собственности в РФ на федеральную собственность, государственную, собственность республик в составе РФ, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» от 27.12.1991 № 3020-1, что следует из представленной в материалы дела выписки из реестра муниципальной собственности от 14.11.2012 № 6-2419.

Арендуемое помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 21.07.2008.

Срок окончания действия Договора сторонами не определен.

30.10.2008 между муниципальным унитарным предприятием жилищного хозяйства №12 (арендатор) и Обществом (новый арендатор) заключено соглашение о переводе к последнему прав и обязанностей арендатора по Договору.

В связи со сменой арендатора дополнительным соглашением от 12.12.2008 в преамбулу Договора были внесены изменения в части наименования сторон.

Пунктом 3.1 Договора установлен размер арендной платы в год и порядок ее внесения, в соответствии с которым арендная плата вносится ежемесячно не позднее 10 числа оплачиваемого месяца в размере 1/12 годовой суммы. Арендная плата установлена в размере амортизационных отчислений.

Договором предусмотрена возможность одностороннего изменения арендодателем размера арендной платы в случае изменения органами местного самоуправления размеров арендной платы, изменении в установленном порядке методики расчета арендной платы на имущество; об изменении арендной платы арендодатель письменно уведомляет арендатора за один месяц (пункты 3.2, 3.3 Договора).

За нарушение сроков внесения арендных платежей предусмотрена ответственность арендатора в виде уплаты пени в размере, равном одной трехсотой действующей на момент возникновения долга ставки рефинансирования ЦБ РФ с просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 4.1.2 Договора).

В 2011 году в ходе инвентаризации произведено уточнение площади арендуемого помещения, в результате которого площадь помещения уменьшена до 211,8 кв.м.

С 01.01.2011 арендодатель увеличил арендную плату за помещение. Размер годовой арендной платы на уровне амортизационный отчислений составил 5 135 руб. 08 коп. К годовой арендной плате был исчислен и применен коэффициент Пзу в сумме 17 350 руб. 98 коп.

Уведомлением от 02.05.2012, полученным обществом 28.05.2012, арендодатель уведомил об увеличении размера арендной платы с 01.05.2012.

Истец обратился за взысканием задолженность в сумме 312 479 руб. 82 коп. за Спорный период ввиду увеличения размера арендной платы в связи с применением при расчете стоимости аренды рыночной оценки платы за помещение с 01.05.2012, а также пени за нарушение сроков внесения арендной платы в сумме 8 132 рубля 86 копеек. Кроме этого, просит расторгнуть Договор, обязать ответчика освободить помещение и передать его истцу по акту приема-передачи.

Расчет задолженности по арендной плате произведен истцом исходя из площади помещения с учетом данных инвентаризации, проведенной в 2011 году.

Из статей 309-310 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Истец в одностороннем порядке увеличил размер арендной платы, подлежащей уплате, начиная с 01.05.2012 в связи с применением при расчете стоимости аренды рыночной оценки платы за помещение.

Согласно пункту 3.1 Договора, размер арендной платы в год установлен исходя из размера амортизационных отчислений как предприятию, оказывающему жилищно-коммунальные услуги населению.

Пунктом 3.2 Договора предусмотрена возможность одностороннего изменения арендодателем размера арендной платы в случае изменения методики расчета, утвержденной городской Думой, а также при ежегодном изменении, производимом в соответствии с распоряжением главы администрации г. Кирова.

В соответствии с Методикой расчета арендной платы, утвержденной решением Кировской городской Думы № 29/15 от 25.08.2004 (далее - Методика № 29/15) (в редакции, действующей с 2012 года), размер арендной платы за нежилые помещения (здания, сооружения) определяется по формуле: Ап = А + Пзу, где:

Ап - годовая арендная плата;

Пзу - часть арендной платы за помещение (здание, сооружение), рассчитанная в соответствии с Положением о порядке определения размера арендной платы, условиях, сроках и порядке внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, утвержденным решением Кировской городской Думы от 25.06.2008 № 18/20;

А - часть арендной платы за помещение (здание, сооружение).

Методика расчета арендной платы предусматривает несколько способов определения показателя А, в том числе: на основании пункта 1.1.2 - по установленной формуле; на основании пункта 1.1.3. - по итогам торгов (аукционов, конкурсов); на основании пункта 1.1.4 - по результатам независимой рыночной оценки; на основании пункта 1.1.5 - на уровне амортизационных отчислений.

Выбор конкретного способа определения показателя А осуществляется сторонами при заключении договора аренды с учетом положений действующего законодательства.

Избранный сторонами при заключении Договора способ определения размера арендной платы соответствует положениям Методики № 29/15 (в редакции, действующей в спорный период).

В силу пункта 1.1.5 Методики № 29/15 в случае заключения договора аренды с арендной платой, установленной на уровне амортизационных отчислений, размер годовой арендной платы А равен размеру амортизационных отчислений.

Предусмотренный Методикой № 29/15 показатель Пзу в расчете стоимости арендной платы истцом не применялся.

Судом установлено, что в 2012 году способ и порядок исчисления арендной платы, предусмотренные пунктом 1.1.5 Методики, в установленном порядке не изменялись; изменений, связанных с необходимостью приведения в соответствие с рыночной оценкой размеров арендной платы, определенных на уровне амортизационных отчислений, в Методику № 29/15 в установленном порядке не вносилось. Сведения об изменении в установленном порядке показателей, приведенных в формуле расчета арендной платы, в материалы дела не представлено, в направленных ответчику уведомлениях таких сведений также не содержится.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что увеличение арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы с учетом ее рыночной стоимости в рассматриваемой ситуации не соответствует положениям Договора и требованиям действующего законодательства.

Увеличение арендной платы с 01.05.2012 произведено истцом в связи с изменением им способа определения размера платы за помещение, а именно: определенный исходя из уровня амортизационных отчислений размер арендной платы (пункт 1.1.5 Методики) изменен на размер, определенный по итогам независимой рыночной оценки (пункт 1.1.4 Методики).

Таким образом, арендодателем в одностороннем порядке самостоятельно изменен способ определения размера арендной платы: вместо одного предусмотренного Методикой способа выбран другой.

Направив уведомление об увеличении размера арендной платы, Департамент изменил годовой размер арендной платы, положив в его основу размер, определенный по итогам независимой рыночной оценки.

Данные изменения в силу пункта 1 статьи 450, пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса