Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 15.01.2012 по делу n А28-3161/2011. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

  ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Киров

16 января 2012 года                                                                      Дело № А28-3161/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 10 января 2012 года

Полный текст постановления изготовлен 16 января 2012 года

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Бармина Д.Ю.,

судей Поляшовой Т.М., Щелокаевой Т.А.,

при ведении протокола судебного заседания   секретарем судебного заседания Кирилловых О.В.,

при участии в судебном заседании:

от ответчика – Чеботарев Я.Е. по доверенности от 09.01.2012,

от третьего лица: ООО  «Партнер» - Чеботарев Я.Е. по доверенности от 09.01.2012,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Бытовая электроника»

на решение  Арбитражного суда Кировской области от 04.10.2011  по делу № А28-3161/2011, принятое судом в составе судьи Кулдышева О.Л.,

по иску общества с ограниченной ответственностью  «Бытовая электроника» (ИНН 1655084109,  ОГРН  1041621024873, г. Казань, ул. Спартаковская, дом 2)

к обществу с ограниченной ответственностью «ФинЭкспресс» (ИНН 4345084626, ОГРН  1044316542269, г. Киров, ул. Горького, 54),

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью  «Партнер» (ИНН 4345132774, ОГРН 1064345096100),

общество с ограниченной ответственностью «Далибор» (ИНН 434803437, 1024301343197),

закрытое акционерное общество «Компания «Коммерческая Недвижимость» (ИНН 1616006964, ОГРН 1021600814619, г. Казань),

индивидуальный предприниматель Кудрявцев Георгий Юрьевич (ИНН 434800029831, ОГРН 34434525000461),

об обязании устранить препятствие в пользовании помещением и признании незаконным одностороннего отказа от исполнения обязательств по договору,

установил:

общество с ограниченной ответственностью  «Бытовая электроника» (далее – ООО «Бытовая электроника», истец, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Кировской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т. 1 л.д. 75), к обществу с ограниченной ответственностью «ФинЭкспресс» (далее – ООО «ФинЭкспресс», ответчик)  об обязании устранить препятствие в пользовании помещением и признании незаконным одностороннего отказа от исполнения обязательств по договору.

Определением Арбитражного суда Кировской области от 22.06.2011 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены общество с ограниченной ответственностью  «Партнер» (далее – ООО «Партнер»), общество с ограниченной ответственностью «Далибор» (далее – ООО «Далибор»), закрытое акционерное общество «Компания «Коммерческая Недвижимость» (далее – ЗАО «Компания «Коммерческая Недвижимость»), индивидуальный предприниматель Кудрявцев Георгий Юрьевич (далее – ИП Кудрявцев Г.Ю.)

Решением  Арбитражного суда Кировской области от  04.10.2011 ООО  «Бытовая электроника» отказано в удовлетворении исковых требований.

ООО «Бытовая электроника» с принятым решением  суда не согласно, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Кировской области от 04.10.2011 и вынести новое решение, удовлетворив исковые требования ООО «Бытовая электроника».

По мнению ООО «Бытовая электроника» решение  суда первой инстанции является незаконным и необоснованным. Заявитель не согласен с выводом суда о том, что договор аренды № 49/50-51 заключен между ООО «Бытовая Электроника» (арендатором) и ООО «ФинЭкспресс» (арендодателем) – являющимся сособственником, поскольку, как указывает заявитель, из агентского договора № 1 от 01.01.2009, представленного в судебное заседание, договор аренды заключен не одним из собственников здания, а агентом, уполномоченным собственниками. Также заявитель указывает, что судом не дана должная правовая оценка соглашению № 1/10 о порядке использования недвижимого имущества от 04.02.2010, пунктом 2.1. которого установлено, что собственники, все вместе и каждый в отдельности, подписанием настоящего соглашения признают полноту представленной им агентами информации по управлению зданием, эффективность управления зданием агентами в 2009 году и полностью и в любой части, одобряя их действия по сдаче здания и помещений, входящих в него, в аренду/пользование третьим лицам, как произведенные в интересах собственников.

ООО «ФинЭкспресс» и ООО «Партнер» в отзыве на апелляционную жалобу отклонили доводы заявителя в полном объеме, считают решение Арбитражного суда Кировской области от 04.10.2011 законным и обоснованным, просят оставить его без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

ООО «Далибор», ЗАО «Компания «Коммерческая Недвижимость», ИП Кудрявцев Г.Ю. отзывы на апелляционную жалобу не предоставили.

Истец, ООО «Далибор», ЗАО «Компания «Коммерческая Недвижимость», ИП Кудрявцев Г.Ю. явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.

Законность решения Арбитражного суда Кировской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 01.01.2009 между ООО «Далибор» (принципал-1), ИП Кудрявцевым Г.Ю. (принципал-2), ЗАО «Компания «Коммерческая недвижимость» (принципал-3),  ООО «Партнер» (принципал-4), ООО «ФинЭкспресс» (принципал-5) и ООО «Максимум» (агент 1), ООО «ФинЭкспресс» (агент 2), ИП Цапаевым А.Н. (агент 3) заключен агентский договор № 1 об управлении недвижимостью, находящейся в долевой собственности (далее – агентский договор) (т.1 л.д. 47-51).

В соответствии с пунктом 1.1. агентского договора, принципалы все вместе и каждый в отдельности поручают, а агенты, каждый в отдельности и все вместе принимают на себя обязательство совершить от своего имени и за счет принципалов, в их интересах, юридические и иные действия, указанные в пункте 2.1. настоящего договора, связанные с эксплуатацией, содержанием, управлением и распоряжением недвижимым имуществом, в объеме правомочий, установленных настоящим договором, находящимся в долевой собственности принципалов, для целей получения прибыли, а принципалы обязуются уплатить агенту вознаграждение за выполнение данного поручения в порядке и на условиях, оговоренных настоящим договором.

30.10.2009 между ООО «ФинЭкспресс» (арендодатель) и ООО «Бытовая электроника» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № 49/50-51 (далее – договор аренды) (т.1 л.д. 20-28).

В соответствии с пунктом 1.1.1. договора аренды, арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное пользование за плату нежилое помещение на втором этаже в отдельно стоящем здании, расположенном по адресу: 610002, г. Киров, ул. Пролетарская, 15 (кадастровый № 43:40:000383:0027:13697/09/А,Б,В,Г), общей площадью 2 730,32 кв.м из которых 1964,7 кв.м - торговая площадь, 126,7 кв.м - офисная площадь, 638,87 кв.м - складская (подсобная) площадь, а арендатор обязуется принять помещение использовать его по прямому назначению в соответствии с профилем деятельности и своевременно уплачивать арендную плату в порядке и на условиях определенных договором.

Нежилое помещение предназначено для торговли бытовой техникой и электроникой.

Согласно пункту 1.1.3 договора аренды, арендодатель вправе пользоваться и распоряжаться данным помещением на основании свидетельства о государственной регистрации права 43 АА 159838, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 08.08.2006 сделана запись регистрации под номером регистрации № 43-43-01/331/2006-119, агентского договора от 01.09.2009.

В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды, настоящий договор  заключен на неопределенный срок.

В силу пункта 4.2.1. договора аренды,  расчетным периодом для начисления арендной платы является один календарный месяц. Календарным месяцем считается с 1-го по 30-е (31-е) число соответствующего месяца включительно (в феврале по 28-е (29-е) число включительно.

Пунктом 4.3. установлена обязанность арендатора выплачивать арендную плату из расчета 400 рублей за 1 кв.м., что составляет 1 092 128 рублей 00 копеек.

В соответствии с пунктами 5.2.2, 5.2.13 договора аренды установлена обязанность арендодателя обеспечивать беспрепятстственное использование арендатором арендуемых помещений на условиях настоящего договора.

В силу положений пунктов 9.4, 9.4.1 договора аренды, по требованию арендодателя в одностороннем порядке (пункт 1 статьи 619 Гражданского кодекса  Российской Федерации) настоящий договор может быть досрочно расторгнут  с предварительным уведомлением арендатора о предстоящем расторжении, если арендатор не выплачивает задолженность по арендной плате за 2 месяца подряд  в течение 10 календарных дней с даты получения письменного требования арендодателя.

04.02.2010 между ИП Цапаевым А.Н. (агент 1), ООО «Максимум» (агент 2), ООО «ФинЭкспресс» (агент 3) и ЗАО «Компания «Коммерческая недвижимость» (сторона 4), ООО «Далибор» (сторона 5), ИП Кудрявцевым Г.Ю. (сторона 6) и ООО «Партнер» (сторона 7) заключено соглашение № 1/10 о порядке использования недвижимого имущества, расположенного по адресу г. Киров, ул. Пролетарская, 15 (т.1 л.д. 101-106).

Письмом № 07 от 14.01.2011 директор ООО «Управляющая компания «Максимум» Цапаев А.Н. уведомил ООО «Бытовая Электроника» о наличии задолженности по арендной плате за 3 месяца на общую сумму 3 277 084 рублей 00 копеек и заявил требование о погашении задолженности (т.1 л.д. 52).

 Письмом № 42 от 31.03.2011, полученным истцом 07.04.2011, ООО «ФинЭкспресс» и директор ООО «Управляющая компания «Максимум» Цапаев А.Н., уведомили ООО «Бытовая Электроника» о необходимости погашения задолженности по арендной плате, нарушении истцом срока уплата арендных платежей более чем за 2 месяца, и о повторном заявлении о расторжении договора аренды от 30.10.2010. В указанном письме содержалось требование о передаче арендованного помещения по акту приема-передачи до 08.04.2011 (т.1 л.д. 53).

Указывая, что действиями по  блокированию доступа третьих лиц (в том числе покупателей) в магазин «ДОМО» (в арендованные ООО «Бытовая Электроника» помещения), отключению электроснабжения помещений, ответчик нарушил свои обязательства по договору аренды, истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, заслушав представителя ответчика и ООО «Партнер», суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения  суда исходя из нижеследующего.

Пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса  Российской Федерации установлено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с положениями, установленными пунктами 1-3 статьи 244 Гражданского кодекса  Российской Федерации, имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.

Пунктом 1 статьи 246 Гражданского кодекса  Российской Федерации установлено, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.          В силу статьи 608 Гражданского кодекса  Российской Федерации, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Статьей 168 Гражданского кодекса  Российской Федерации установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Проанализировав имеющиеся в материалах дела документы (свидетельства о государственной регистрации права (т.1 л.д. 133-137), договор аренды), учитывая, что истцом, в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не предоставлено доказательств, подтверждающих согласие иных, кроме ООО «ФинЭкспресс», собственников спорного помещения на передачу его в аренду ООО «Бытовая электроника», а также принимая во внимание, что в материалах дела отсутствует агентский договор от 01.09.2010, на который имеется ссылка в спорном договоре аренды, апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции о том, что договор аренды является ничтожной сделкой.

В соответствии с пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса  Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу вышеизложенного апелляционный суд считает, что суд первой инстанции правомерно отказал ООО «Бытовая Электроника» в удовлетворении требований об устранении препятствий в пользовании арендованным имуществом и признании незаконным одностороннего отказа арендодателя от договора аренды.

Более того, апелляционный суд учитывает и тот факт, что на момент вынесения оспариваемого решения суда с момента уведомления ООО «Бытовая Электроника» о необходимости предстоящего освобождения помещения (письмо № 42 от 31.03.2011 (т.1 л.д. 53)) прошло более 3 месяцев.

Довод апелляционной жалобы о том, что соглашением № 1/10 о порядке использования недвижимого имущества от 04.02.2010 (далее – соглашение) было произведено одобрение спорного договора аренды, отклоняется апелляционным судом, как несостоятельный по следующим основаниям.

В силу разъяснений, данных Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 5 информационного письма № 57 от 23.10.2000,