Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 20.10.2011 по делу n А31-3079/2011. Изменить решение

      ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Киров

21 октября 2011 года

Дело № А31-3079/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 14 октября 2011 года. 

Полный текст постановления изготовлен 21 октября 2011 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ольковой Т.М.,

судей Буториной Г.Г., Лысовой Т.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Чулковым Р.А.,

без участия в судебном заседании представителей сторон,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «АРНИКА»

на решение Арбитражного суда Костромской области от 01.08.2011 по делу

№ А31-3079/2011, принятое судом в составе судьи Сергушовой Т.В.,

по иску Департамента государственного имущества и культурного наследия Костромской области (ИНН: 4401011825, ОГРН: 1024400511926)

к обществу с ограниченной ответственностью «АРНИКА» (ИНН: 4441004101, ОГРН: 1024400515446, г. Кострома, ул. Галичская, д. 124Б)

о взыскании задолженности по арендной плате в размере 2 963 393,19 руб.

и пени в размере 3 392 051,58 руб.,

установил:

Департамент государственного имущества и культурного наследия Костромской области (далее – истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Костромской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «АРНИКА» (далее – ответчик, ООО «АРНИКА», Общество) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка № 2.2456.1 от 23.07.2003 в размере 2 769 586 руб. 07 коп. за период с 01.01.2010 по 31.12.2010 и пени в размере 3 392 051 руб. 58 коп. за период с 15.05.2006 по 17.03.2011.

Решением Арбитражного суда Костромской области от 01.08.2011 исковые требования Департамента удовлетворены частично: с ответчика в пользу истца взыскано 2 747 089 руб. 74 коп. задолженности. При взыскании неустойки судом применен срок исковой давности, сумму неустойки в размере 3 112 180 руб. 59 коп. суд посчитал явно несоразмерной последствиям нарушения обязательства и снизил до 200 000 руб.

Не согласившись с вынесенным решением, ООО "АРНИКА" обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить, в удовлетворении иска Департаменту отказать полностью.

По мнению Общества, истец неправомерно изменил условия договора аренды земельного участка в части способа расчета размера арендной платы. Принятие органом государственной власти акта, изменяющего методику расчета размера арендной платы, согласованной сторонами, само по себе не может повлечь за собой автоматический пересмотр способа расчета размера арендной платы, установленной в договоре, что подтверждается постановлением Президиума ВАС РФ от 05.07.2011 по делу № А55-35889.

Департамент в отзыве на апелляционную жалобу просит отказать Обществу в удовлетворении апелляционной жалобы, решение суда оставить без изменения. Считает, что порядок определения размера арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, регулируется постановлением администрации Костромской области от 19.05.2008 № 140-а «О порядке распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории города Костромы». Данное постановление устанавливает единый подход к определению размера арендной платы за указанные земельные участки на основе государственной кадастровой оценки земель. Департаментом заявлено ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие своего представителя.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлен перерыв до 14.10.2011. После перерыва судебное заседание продолжено, стороны явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.

Законность решения Арбитражного суда Костромской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей ответчика, суд апелляционной инстанции установил.

Как следует из материалов дела, 23.07.2003 между Комитетом по управлению городскими землями и муниципальным имуществом Администрации города Костромы (арендодатель) и ООО «Арника» (арендатор) заключен договор № 2.2456.1 аренды земельного участка (далее – договор аренды) кадастровый номер 44:27:06 03 01:0052 площадью 11 213,8 кв.м. из земель «Земли населенных пунктов», находящегося по адресу: г. Кострома, ул. Галичская, д. 124 б, для эксплуатации нежилых помещений (л.д. 11).

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 23.07.2003 (л.д. 15).

Срок действия договора установлен с 30.06.2003 по 30.06.2052. Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Костромской области, о чем сделана запись в ЕГРП № 44-44-01.27-81.2003-2016 от 23.10.2003.

Пунктом 2.5 договора аренды предусмотрено, что размер ежегодной арендной платы устанавливается на основе действующих на момент расчета ставок земельного налога. В случае изменения ставок земельного налога, арендная плата подлежит перерасчету арендодателем в одностороннем порядке. Платежи по договору вносятся арендатором равными долями не позднее 15 мая и 15 сентября (пункт 2.7).

В силу пункта 2.10 договора аренды при изменении ставок земельного налога арендная плата подлежит перерасчету с момента введения в действие новых (измененных) ставок, разница по платежам, возникшая вследствие увеличения ставок земельного налога, вносится арендатором при внесении очередной суммы арендной платы.

В приложении к договору аренды от 23.07.2003 № 2.2456.1 сторонами согласована методика определения размера арендной платы за земельный участок по формуле: АП = ПхЗНх51,84х К(ар) х К(оу) х К(кп), где:

АП - годовая арендная плата;

П - площадь земельного участка (11213,8 кв.м.);

ЗН - ставка земельного налога за единицу площади (0,18);

Действующий коэффициент индексации ставок земельного налога (51,84);

К (ар) - коэффициент арендатора (1);

К (оу) - коэффициент, учитывающий особые условия аренды земельного участка (1);

К (кп) - коэффициент коммерческой привлекательности земельного участка (1).

Согласно данному расчету сумма арендной платы за расчетный период (полугодие) в 2003 году составила 53 035,81 руб.

На основании закона Костромской области от 15.08.2006 № 62-4-ЗКО «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории города Костромы» и постановлением администрации Костромской области от 19.05.2008 № 140-а «О порядке распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории города Костромы» полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность не разграничена, на территории города Костромы с 23.09.2006 осуществлял Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области.

19.01.2010 Департаментом имущественных и земельных отношений Костромской области в адрес ответчика заказным письмом было направлено уведомление № 334 с предложением согласовать проект дополнительного соглашения от 01.10.2009 об изменении размера земельного участка либо расторгнуть договор (л.д. 18). Решением Арбитражного суда Костромской области от 19.03.2010 по делу № А31-9009/2009 суд обязал ООО «АРНИКА» и Департамент оформить земельно-правовые отношения с ООО «Лебедь», путем внесения изменений в договор аренды от 23.07.2003 № 2.2456.1 в виде заключения дополнительного соглашения, предметом которого является включение ООО «Лебедь» в число арендаторов указанного земельного участка на условиях множественности лиц на стороне арендатора с долей ООО «Лебедь» в общей площади земельного участка в размере 27,17%, что составляет 3 046,94 кв.м.

Таким образом, с 12.11.2010 (даты принятия Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа постановления по названному делу) площадь земельного участка, используемого  ООО «АРНИКА» по адресу: г. Кострома, ул. Галичская, д. 124 б, составляет 8166,86 кв.м.

01.09.2010 Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области направил на имя директора ООО «Арника» письмом № 13210 дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды с расчетом арендной платы на 2010 год, согласно которому годовая арендная плата составила 2 985 889,52 руб. (л.д. 21). Письмо получено Обществом 08.09.2010, дополнительное соглашение им не было подписано.

В письме со ссылкой на нормативные правовые акты Костромской области сообщалось об установлении нового порядка определения размера арендной платы за земельные участки на территории Костромской области, в связи с чем арендная плата рассчитывается не от ставок земельного налога, а от кадастровой стоимости земельного участка с применением иных коэффициентов.

Арендные платежи за 2010 год в новом размере - 2 985 889,52 руб. ответчиком не уплачивались, в связи с чем Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В пункте 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Постановлением администрации Костромской области от 22.10.2007 № 241-а утверждено Положение об арендной плате за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Костромской области, и земельные участки на территории Костромской области, государственная собственность на которые не разграничена (далее - Положение), которое вступило в силу с 1 ноября 2007 года.

Согласно пункту 2 Положения основным принципом определения величины арендной платы за земельный участок является применение результатов кадастровой оценки земельных участков в качестве единой базы расчета арендной платы.

Порядок расчета размера арендной платы за использование земельного участка определен в пункте 9 Положения.

Департамент произвел расчет арендной платы за 2010 год в соответствии с названным Положением. При расчете использована кадастровая стоимость земельного участка, утвержденная постановлением администрации Костромской области от 28.10.2008 № 393-а "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Костромской области".

В соответствии с главой 2 «Порядок расчета арендной платы» постановления № 241-а расчет арендной платы за использование земельного участка осуществлен истцом по формуле:

А = Кст х Ка х Кв х Ки х Кк,

где:

А - арендная плата за земельный участок;

Кст - кадастровая стоимость земельного участка (44371212,39);

Ка - коэффициент, учитывающий категорию арендатора (1);

Кв - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка или его назначение в зависимости от категории земель (0,03597-  для земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания);

Ки - коэффициент, соответствующий произведению годовых индексов потребительских цен в Костромской области за период, прошедший с момента утверждения соответствующих результатов кадастровой оценки земель (1,27);

Кк - корректирующий коэффициент (1,66).

Таким образом,  арендная плата по расчету истца на 2010 год составила 1 492 944,76 руб. за полугодие, 2 985 889,52 руб. – в год.

Между тем, пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Примененная же истцом и ответчиком в 2003 году методика расчета арендной платы после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из условий пункта 2.5 договора аренды от 23.07.2003 № 2.2456.1 следует, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять арендную плату при изменении ставок земельного налога.  Иных случаев изменения арендной платы в одностороннем порядке договор не содержит, в частности, стороны не договорились об изменении коэффициентов, указанных в приложении к договору, или методики расчета арендной платы в связи с изменением законодательства Костромской области, регулирующего порядок исчисления арендной платы. Таким образом, в данном случае, арендодатель не наделен правом вносить коррективы в способ определения размера арендных платежей посредством упразднения старых или введения новых расчетных коэффициентов.

Поскольку положения договора аренды от 23.07.2003 № 2.2456.1 не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, утвержденной в качестве его условия, принятие администрацией Костромской области постановления от 22.10.2007 №