Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 20.10.2011 по делу n А28-11474/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы, под которыми в силу статьи 4 данного закона понимаются орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В соответствии с указанными положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ администрация города Кирова вынесла постановление от № 2792-П, установив цену продажи имущества на основании заключения независимой оценочной организации в размере 15 608 000 рублей с НДС, поручило Комитету заключить договор купли-продажи имущества с ООО «ВЕГ» и ИП Судневым Д.В. Комитет в свою очередь направил проект договора истцам.

Исходя из указанных положений закона, апелляционный суд считает, что по рассматриваемому спору для ответчика заключение договора является обязательным.

По правилам пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Как следует из материалов дела, истцы акцептовали указанный договор купли-продажи с протоколом разногласий в установленный законом 30-дневный срок, направив его ответчику. Протокол разногласий был отклонен Комитетом.

 В связи с тем, что в заседании суда первой инстанции ответчик заявил об утрате истцами преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в собственность, истцы правомерно, уточнив требования, просили обязать ответчика заключить с ними договор купли-продажи по цене, определенной заключением эксперта, в размере 9 308 636 рублей.

Проверив доводы ответчика по поводу утраты истцами предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого им помещения, апелляционный суд отмечает следующее.

Действительно, согласно пункту 9 статьи 4 названного Закона субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества:

1) с момента отказа субъекта малого или среднего предпринимательства от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества;

2) по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок;

3) с момента расторжения договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства.

Однако из подписанного в установленном законом срок и направленного ответчику протокола разногласий следует, что истцы намерены воспользоваться преимущественным правом на приватизацию арендуемого нежилого помещения и заключить договор купли-продажи нежилого помещения с продавцом, но по другой цене.

В связи с этим апелляционный суд считает обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что при наличии рассматриваемого судом спора по условиям договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа истцы не могут быть признаны утратившими преимущественное право на выкуп этого имущества.

Наличие у истцов права требовать заключения с ними договора купли-продажи и соответствующая обязанность ответчика заключить договор, предусмотренная статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, является основанием для рассмотрения спора судом по правилам статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что предметом спора является выкупная цена приватизируемого имущества.

В соответствии с пунктом 4.1 постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 20.12.2010 № 22-П в отличие от установления цены на аукционе или конкурсе, как это предусмотрено Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества» в качестве общего правила, определение рыночной стоимости арендуемого имущества, находящегося в муниципальной собственности, в целях реализации субъектом малого или среднего предпринимательства преимущественного права на его приобретение осуществляется независимыми оценщиками в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В таких случаях отчуждение муниципального имущества должно сопровождаться эффективным судебным контролем.

Следовательно, установление рыночной цены реализуемого в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ имущества находится под контролем суда, и, соответственно, в силу положений Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» может оспариваться в судебном порядке.

Истцы не согласны с величиной оценки рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. Таким образом, под сомнение поставлена достоверность отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 29.04.2010, составленного ООО «Аналит», на основании которого ответчик определил стоимость имущества 15 608 000 рублей.

При этом истцы, не согласившись с указанной величиной рыночной стоимости недвижимого имущества, сослались на отчет того же оценщика от 12.04.2010, согласно которому рыночная стоимость спорного помещения составила 10 717 000 рублей.

Согласно статье 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащимся в информационном письме от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением суда первой инстанции от 12.01.2011 назначалась судебная экспертиза по установлению рыночной стоимости спорного объекта, которая ответчиком в установленном законом порядке при разбирательстве данного дела не оспорена. Ходатайств о проведении повторной или дополнительной экспертизе ответчиком не заявлялось, дополнительных вопросов для проведения экспертизы не вносилось.

Согласно отчету об определении рыночной стоимости объекта недвижимого имущества для целей судебного разбирательства, составленному ООО «Независимая экспертная оценка», рыночная стоимость спорного объекта определена в размере 9 308 636 рублей.

По второму вопросу эксперт пришел к выводу о том, что отчет ООО «Аналит» от 30.04.2010 серия ОИ № 103/10 не соответствует требованиям Федеральных стандартов оценки, в частности, пункту 10  ФСО-3 (указаны не все источники информации, не приложены копии материалов и распечаток, использованных при оценке), пункту «ж» пункта 3 ФСО-3 (анализируются факторы, не имеющие отношения к объекту оценки), ФСО-1 (используются события после даты оценки).

Эксперт Гафиуллин Марат Габдулхаевич, вызванный арбитражным судом первой инстанции в порядке статьи 55 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и предупрежденный об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний или отказ от показаний, заведомо ложное экспертное заключение, в судебном заседании подтвердил выводы, сделанные в экспертном заключении, высказанные ответчиком замечания опроверг представленными в материалы дела документами, в том числе информацией с официального сайта администрации города Кирова по договорам купли-продажи муниципального имущества, использованной экспертом для применения сравнительного метода (сравнение с аналогами) по определению рыночной стоимости объекта.      

Исследовав указанный отчет, апелляционный суд соглашается с той оценкой, которая дана ему судом первой инстанции.

Исходя из изложенного, апелляционный суд приходит к выводу, что суд первой инстанции обоснованно признал заявленное истцом требование подлежащим удовлетворению, обязав ответчика в лице Управления (комитета) по делам муниципальной собственности г. Кирова заключить с истцами договор купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа от 18.06.2010 (нежилого помещения с кадастровым номером 43:40:У0116:011:3485/09:1001/А, по адресу: Кировская область, г. Киров, улица Московская, 185) в следующей редакции пункта 2.1: «Имущество продается по цене 9 308 636 (девять миллионов триста восемь тысяч шестьсот тридцать шесть) рублей 00 копеек  (в том числе НДС)».

Доводов относительно решения суда первой инстанции в части взыскания с ответчика в пользу истца судебных расходов апелляционная жалоба не содержит. Выводы суда в этой части соответствуют требованиям статей 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований считать их неправомерными апелляционным судом не установлено.

Принимая во внимание требования вышеназванных норм материального права, учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что ответчик не доказал обоснованность доводов его апелляционной жалобы.

Доводы апелляционной жалобы ответчика не содержат фактов, которые не были бы проверены и не оценены судом первой инстанции при рассмотрении дела, имели бы юридическое значение и влияли на законность и обоснованность указанного судебного решения.

Арбитражным судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства и исследованы доказательства, представленные сторонами по делу, правильно применены подлежащие применению нормы материального и процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение.

Правовых оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда Кировской области и удовлетворения апелляционной жалобы у апелляционного суда не имеется.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии с пунктом 1.1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель апелляционной жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Кировской области от 23.06.2011 по делу № А28-11474/2010-454/35 оставить без изменения, апелляционную жалобу муниципального образования «Город Киров» в лице Управления (Комитета) по делам муниципальной собственности города Кирова – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.

Председательствующий                                      

    Л.В. Губина

Судьи                         

       С.Г. Полякова

О.Б. Великоредчанин