Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 06.09.2011 по делу n А28-215/2011. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

      ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Киров

07 сентября 2011 года

Дело № А28-215/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 07 сентября 2011 года.           

Полный текст постановления изготовлен 07 сентября 2011 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Сандалова В.Г.,

судей: Бармина Д.Ю., Дьяконовой Т.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Красноперовой С.В.,

без участия представителей сторон,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества «Железнодорожная торговая компания» в лице Нижегородского филиала

на решение Арбитражного суда Кировской области от 18.05.2011 по делу          № А28-215/2011-3/21, принятое судом в составе судьи Кулдышева О.Л.,

по иску открытого акционерного общества «Железнодорожная торговая компания» в лице Нижегородского филиала (ИНН 7708639622, ОГРН 5077746868403)

к индивидуальному предпринимателю Соловьеву Виталию Анатольевичу (ИНН 430900058204, ОГРН 304430902900012)

о взыскании арендной платы, затрат на содержание арендованного имущества и процентов в общей сумме 60 870 руб. 82 коп.,

установил:

открытое акционерное общество «Железнодорожная торговая компания» в лице Нижегородского филиала (далее – ОАО «ЖТК», истец, заявитель жалобы) обратилось в Арбитражный суд Кировской области с иском к индивидуальному предпринимателю Соловьеву Виталию Анатольевичу (далее – предприниматель, ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды недвижимого имущества от 01.01.2008 № 236/2008-2-НК за период август, сентябрь 2010 года и частично октябрь 2010 года в размере 49 526 руб., задолженности по возмещению затрат на содержание арендуемого имущества за период август, сентябрь 2010 года и частично октябрь 2010 года в размере 10 508 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 06.08.2010 по 15.11.2010 в размере 836 руб. 82 коп., а также процентов за пользование чужими денежными средствами исходя из учетной ставки банковского процента в размере 7,75 % за период с 16.11.2010 по день фактической уплаты долга.

Исковые требования основаны на положениях статей 309, 310, 395, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком принятых обязательств по оплате арендных платежей и затрат на содержание арендованного имущества.

Решением Арбитражного суда Кировской области от 18.05.2011 исковые требования ОАО «ЖТК» удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взыскана задолженность по арендной плате в сумме 49 526 руб., проценты в сумме 689 руб. 66 коп. за период с 06.08.2010 по 15.11.2010 и в размере учетной ставки 7,75 процентов по день фактической уплаты долга по арендным платежам. В удовлетворении требований о взыскании затрат на содержание арендованного имущества в размере 10 508 руб. и процентов в сумме 147 руб. 16 коп. отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда в части отказа ОАО «ЖТК»  в удовлетворении требований о взыскании затрат на содержание арендованного имущества в размере 10 508 руб. и процентов в сумме 147 руб. 16 коп. отменить и принять по делу новый судебный акт.

По мнению заявителя жалобы, решение суда первой инстанции в данной части не соответствует нормам материального права, при вынесении решения судом не были приняты во внимание условия пункта 5.5. договора аренды от 01.01.2008 № 236/2008-2-НК, в соответствии с которыми в случае, когда арендодатель оплачивает услуги по содержанию и обслуживанию сдаваемого в аренду недвижимого имущества, арендатор обязуется возместить арендодателю понесенные последним затраты. Оплата (возмещение) производится из расчета стоимости коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных услуг пропорционально занимаемой (арендуемой) площади. Сумма возмещения затрат по содержанию арендуемого недвижимого имущества составляет 1871 руб. (в т.ч. НДС) и 2781 руб. и оплачивается ежемесячно не позднее 05 числа текущего месяца на основании выставляемых арендодателем счетов.

Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу с изложенными в ней доводами не согласен, просит оспариваемое решение суда оставить без изменения, жалобу истца – без удовлетворения.

В обоснование своей позиции ссылается на подпункт 3.1.4. рассматриваемого договора, указывая, что истец за время сдачи своего имущества в аренду не предпринял никаких усилий для выполнения данного пункта договора, а именно: не предпринимал никаких усилий для предотвращения ежегодного затопления сдаваемых помещений талыми водами, что ежегодно делало эксплуатацию вышеуказанных помещений невозможными, а ущерб предпринимателя после проведения инвентаризационных мероприятий, связанных с последним затоплением арендуемых объектов составил 59 075 руб. 95 коп.; не осуществлял никаких работ по созданию комфортных условий работы в зимнее врем, что привело к увеличению расходов предпринимателя на содержание арендуемого имущества в размере 24 142 руб. 14 коп., не производил капитальный ремонт здания, вследствие чего постоянно протекала крыша, и портился товар предпринимателя; не было сделано ничего, чтобы предотвратить размораживание системы отопления в помещении по улице Республики, д.31 в декабре 2009 года и восстановления теплоснабжения. Ответчик полагает, что вышеуказанные бездействия истца привели к существенным материальным затратам предпринимателя в ходе эксплуатации данных помещений и перекрывают обязательства ответчика по арендной плате, а обязательства истца по содержанию имущества фактически было переложено на плечи арендатора.

Стороны явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, истец  дело просил рассмотреть в отсутствие своего представителя.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) дело рассматривается в отсутствие представителей сторон по имеющимся материалам.

Законность решения Арбитражного суда Кировской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ.

В соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Как следует из материалов дела, 01.01.2008 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды недвижимого имущества       № 236/2008-2-НК (л.д.-18-24), в соответствии с условиями которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду за плату во временное владение и пользование принадлежащее арендодателю на праве собственности недвижимое имущество: 1) часть здания магазина, площадью 104,5 кв.м, расположенного по адресу: Кировская область, Зуевский район, г.Зуевка, Ленина, 2; 2) часть здания магазина № 6, площадью 96,8 кв.м, расположенного по адресу: Кировская область, Зуевский район, г.Зуевка, Республики, 31, для розничной торговли (пункты 1.1.-1.3. договора).

Срок действия договора установлен сторонами в пункте 2.1. договора до 30.11.2008 с возможностью его продления на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе отказаться от него, предупредив другую сторону не позднее, чем за один месяц до предполагаемой даты расторжения договора (пункты 9.6, 9.7. договора).

01.01.2008 по акту приема-передачи арендованное имущество передано арендатору (л.д.-25).

В силу пунктов 5.1., 5.3. договора за использование арендуемого недвижимого имущества (за период с момента его передачи до момента возврата) арендатор обязуется вносить ежемесячную арендную плату в сумме: 1) 10 450 руб. (в т.ч. НДС, стоимость кв.м. 100 руб.); 2) 11 229 руб. (в т.ч. НДС, стоимость кв.м. 116 руб.) - не позднее 05 числа текущего месяца. Первый платеж производится арендатором в течение 10 рабочих дней с момента подписания акта приема-передачи. Размер арендной платы первого и последнего месяца срока действия договора определяется исходя из количества дней фактической аренды.

Пунктом 5.5. договора предусмотрено, что в случае, когда арендодатель оплачивает услуги по содержанию и обслуживанию сдаваемого в аренду недвижимого имущества, арендатор обязуется возместить арендодателю понесенные последним затраты. Оплата (возмещение) производится из расчета стоимости коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных услуг пропорционально занимаемой (арендуемой) площади. Сумма возмещения затрат по содержанию арендуемого недвижимого имущества составляет: 1) 1871 руб. (в т.ч. НДС); 2) 2781 руб. - и оплачивается ежемесячно не позднее 05 числа текущего месяца на основании выставляемых арендодателем счетов.

Обязательства по внесению арендных платежей и возмещению затрат арендодателя по содержанию арендуемого имущества ответчиком надлежащим образом не исполнены.

Письмом от 01.06.2010 исх.№ 525/НЖТК, полученным ответчиком 08.06.2010, истец уведомил ответчика о расторжении договора.

Решением от 19.08.2010 по делу № А28-4674/2010-144/14 Арбитражный суд Кировской области, установив, что договор аренды недвижимого имущества от 01.01.2008 № 236/2008-2-НК считается расторгнутым с 08.07.2010, с указанной даты арендные отношения между сторонами прекратились, обязал предпринимателя Соловьева В.А. освободить спорные нежилые помещения (л.д.-83-85).

Согласно актам приема-передачи ответчиком освобождены помещения 05.10.2010 по адресу: Кировская область, Зуевский район, г.Зуевка, Республики, 31, и 15.10.2010 по адресу: Кировская область, Зуевский район, г.Зуевка, Ленина, 2 (л.д.-88-89).

Считая, что за ответчиком числится задолженность по оплате арендных платежей и затрат на содержание арендуемого имущества в период до освобождения предпринимателем спорных помещений, истец обратился с настоящим иском в Арбитражный суд Кировской области.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции полагает, что оспариваемое решение суда в обжалуемой части подлежит отмене исходя из нижеследующего.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с частью 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В пункте 2 статьи 616 ГК РФ предусмотрена обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Факт получения и пользования имуществом согласно договору аренды от 01.01.2008 подтверждаются материалами дела и ответчиком не оспаривается.

Арендуемое имущество возвращено истцу 05.10.2010 и 15.10.2010, что подтверждается сторонами.

Оценив представленные в материалы дела документы, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что имеющиеся доказательства подтверждают факт невнесения ответчиком арендной платы и взыскал с ответчика задолженность и проценты за период с 06.08.2010 по 15.11.2010 в заявленных размерах и в размере учетной ставки 7,75 % по день фактической уплаты долга по арендным платежам. В удовлетворении требований истца о взыскании с ответчика затрат на содержание арендуемого имущества за период август, сентябрь и частично октябрь 2010 года в размере 10 508 руб. и процентов, начисленных на задолженность по затратам на содержание арендуемого имущества, в сумме 147 руб. 16 коп., арбитражный суд отказал в связи с отсутствием доказательств понесенных истцом затрат.

Между тем, с данным выводом суда первой инстанции апелляционный суд согласиться не может, при этом исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 5.5. договора в случае, когда арендодатель оплачивает услуги по содержанию и обслуживанию сдаваемого в аренду недвижимого имущества, арендатор обязуется возместить арендодателю понесенные последним затраты.

Оплата (возмещение) производится из расчета стоимости коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных услуг пропорционально занимаемой (арендуемой) площади.

Сумма возмещения затрат по содержанию арендуемого недвижимого имущества составляет: 1) 1871 руб. (в т.ч. НДС); 2) 2781 руб. - и оплачивается ежемесячно не позднее 05 числа текущего месяца на основании выставляемых арендодателем счетов.

Из материалов дела усматривается, что стороны подписали приложения к договору - расчеты стоимости эксплуатационных расходов на содержание арендуемых по договору объектов (л.д.-26-27).

Согласно расчету стоимости расходов на содержание помещения магазина № 3 по ул.Ленина, 2 г.Зуевки Кировской области, площадью 104,5 кв.м, на 1 кв.м  амортизация составляет 5,15 руб., налог на имущество 3,38 руб., земельный налог 3,61 руб., рентабельность 25% 3,03 руб., итого 1871 руб.

Из расчета стоимости расходов на содержание помещения магазина № 6 по ул.Республики, 31 г.Зуевки Кировской области, площадью 96, кв.м, на 1 кв.м  амортизация составляет 5,48 руб., налог на имущество 3,46 руб., налог на землю  8,58 руб., рентабельность 25% 4,38 руб., итого 2781 руб.

Каких-либо иных статей затрат указанные расчеты не содержат.  

Статьей 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон.

Заключив 01.01.2008 договор аренды № 236/2008-2-НК и подписав названные расчеты стоимости эксплуатационных расходов, ответчик тем самым добровольно принял на себя определенные обязанности, в том числе обязанность по возмещению арендодателю эксплуатационных расходов по содержанию арендованного недвижимого имущества (согласно приложениям к договору). Договор аренды и приложения к нему подписаны ответчиком без каких-либо возражений. При