Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 11.07.2011 по делу n А28-12464/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Как следует из материалов дела,  истец подписал (акцептовал) указанный договор купли-продажи с протоколом разногласий  от 22.11.2010, направив его ответчику. Протокол разногласий отклонен Управлением (комитетом) по делам муниципальной собственности г. Кирова.

В связи с тем, что в судебном заседании суда первой инстанции ответчик заявил об утрате истцом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в собственность, Общество изменило предмет исковых требований: просило обязать ответчика заключить с ним договор купли-продажи по цене, определенной заключением эксперта, в размере 4 859 000 рублей.

Проверив доводы ответчика по поводу утраты истцом предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-Ф преимущественного права на приобретение арендуемого им помещения, апелляционный суд отмечает следующее.

Действительно, согласно пункту 9 статьи 4 названного Закона субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества:

1) с момента отказа субъекта малого или среднего предпринимательства от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества;

2) по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок;

3) с момента расторжения договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства.

Однако из направленного истцом ответчику протокола разногласий следует, что Общество намерено воспользоваться преимущественным правом на приватизацию арендуемого нежилого помещения и заключить договор купли-продажи нежилого помещения с продавцом, но по другой цене.

Кроме того, в соответствии с пунктом 10 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ в тридцатидневный срок с момента утраты субъектом малого или среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по основаниям, определенным частью 9 настоящей статьи, уполномоченный орган в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о приватизации, принимает одно из следующих решений:

1) о внесении изменений в принятое решение об условиях приватизации арендуемого имущества в части использования способов приватизации государственного или муниципального имущества, установленных Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества»;

2) об отмене принятого решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Доказательств того, что на момент обращения истца с настоящим иском в арбитражный суд было принято решение об отмене принятого решения об условиях приватизации арендуемого истцом имущества, в материалах дела не имеется.

В связи с изложенным апелляционный суд считает обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что при наличии рассматриваемого судом спора по условиям договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа от 30.09.2010 ООО «Овин» не может быть признан лицом, утратившим преимущественное право на выкуп этого имущества.

Как правомерно указано в обжалуемом судебном акте, наличие у истца права требовать заключения с ним договора купли-продажи и соответствующая обязанность ответчика заключить договор, предусмотренная статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, является основанием для рассмотрения спора судом по правилам статьи 445  Гражданского кодекса Российской Федерации.  

Из материалов дела следует, что предметом спора является выкупная цена приватизируемого имущества.

В соответствии с пунктом 4.1 постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 20.12.2010 № 22-П в отличие от установления цены на аукционе или конкурсе, как это предусмотрено Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества» в качестве общего правила, определение рыночной стоимости арендуемого имущества, находящегося в муниципальной собственности, в целях реализации субъектом малого или среднего предпринимательства преимущественного права на его приобретение осуществляется независимыми оценщиками в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В таких случаях отчуждение муниципального имущества должно сопровождаться эффективным судебным контролем.

Следовательно, установление рыночной цены реализуемого в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ имущества находится под контролем суда, и, соответственно, в силу положений Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» может оспариваться в судебном порядке.

ООО «Овин» не согласно с величиной оценки рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. Таким образом, под сомнение поставлена достоверность отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 24.08.2010 серии ОИ № 216/10, составленного ООО «Аналит», на основании которого ответчик определил стоимость имущества в размере 7 494 000 рублей, включая НДС.

При этом истец, не согласившись с величиной рыночной стоимости недвижимого имущества, определенной оценщиком по заявке ответчика, обратился за проведением независимой оценки в ООО ЦКО «Независимая экспертиза», по отчету которого от 23.08.2010 № 20100817 рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 20.08.2010 составила 3 213 000 рублей.

Согласно статье 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащимся в информационном письме от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением суда первой инстанции от 24.02.2011 по ходатайству истца была назначена судебная оценочная экспертиза для определения рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, приобретаемого по договору купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа.

Согласно отчету об определении рыночной стоимости объекта недвижимого имущества для целей судебного разбирательства, составленному ООО «Независимая Экспертная Оценка», рыночная стоимость спорного объекта определена в размере 4 859 000 рублей.

Исследовав указанный отчет, апелляционный суд соглашается с той оценкой, которая дана ему судом первой инстанции.

Исходя из изложенного, апелляционный суд приходит к выводу, что суд первой инстанции обоснованно признал заявленное истцом требование подлежащим удовлетворению, обязав ответчика в лице Управления (комитета) по делам муниципальной собственности г. Кирова заключить с истцом договор купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения  площадью 168, 9, расположенного по адресу: Кировская область, Киров, Воровского, 75а (кадастровый №43:42:000343:0016:706/09:1004/А), на условиях проекта договора,  изложив п. 2.1 договора в следующей редакции: «2.1. Имущество продается по цене 4 859 000 (четыре миллиона восемьсот пятьдесят девять тысяч) рублей (в том числе НДС)».

Доводов относительно решения суда первой инстанции в части взыскания с ответчика в пользу истца судебных расходов апелляционная жалоба не содержит. Выводы суда в этой части соответствуют требованиям статей 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований считать их неправомерными апелляционным судом не установлено.

Принимая во внимание требования вышеназванных норм материального права, учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что ответчик не доказал обоснованность доводов его апелляционной жалобы.

Доводы апелляционной жалобы ответчика не содержат фактов, которые не были бы проверены и не оценены судом первой инстанции при рассмотрении дела, имели бы юридическое значение и влияли на законность и обоснованность указанного судебного решения.

 Арбитражным судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства и исследованы доказательства, представленные сторонами по делу, правильно применены подлежащие применению нормы материального и процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение.

Правовых оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда Кировской области и удовлетворения апелляционной жалобы у апелляционного суда не имеется.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии с пунктом 1.1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель апелляционной жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение  Арбитражного суда Кировской области от 27.04.2011 по делу № А28-12464/2010-452/22 оставить без изменения, апелляционную жалобу муниципального образования «Город Киров» в лице Управления (комитета) по делам муниципальной собственности г. Кирова – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.

Председательствующий                                      

            Л.В. Губина

Судьи                         

О.Б. Великоредчанин

              Т.В. Чернигина