Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 06.06.2011 по делу n А28-8749/2009. Оставить определение без изменения, жалобу без удовлетворения

соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Как установил суд первой инстанции цель оценки, определенная в отчете от 09.03.2011 № 09-03/10-01, не соответствует требованиям Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 № 255, оценка объекта проведена по прошествии более четырех месяцев с момента совершения спорной сделки, без осмотра объекта оценки на основании технического паспорта (Т.1, л.д. 100-112).

Помимо этого при оценке спорного объекта в нарушение требований пункта 19 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 № 256, и пункта 9 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 № 254, оценщиком не были учтены его количественные и качественные характеристики на момент отчуждения по договору купли-продажи от 26.11.2009, отсутствует описание конструктивных элементов объекта (шпалы, рельсы, переводные брусья, балласт, упоры путевые пр.) (Т.1, л.д.-41).

Арбитражный суд исследовал использованный оценщиком технический паспорт подъездных железнодорожных путей ОАО ЛХК «Кировлеспром» на станции Белка-Слободская, составленный ОАО «РЖД» (приложение № 3 к отчету от 09.03.2011 № 09-03/10-01; Т.1, л.д.-100-112) и установил, что данный документ содержит технические характеристики двух объектов: железнодорожный путь № 1 протяженностью 266,2 пог.м и № 3 протяженностью 206,2 пог.м, указание на сооружение подъездного железнодорожного пути протяженностью 267 пог.м, являющееся объектом оценки в техническом паспорте отсутствует, что не дает возможность точно определить, к какому из двух объектов недвижимости, указанных в техническом паспорте относится объект оценки.

Имеющийся в материалах дела технический паспорт на сооружение железнодорожного пути протяженностью 267 пог.м (Т.2, л.д.-34-39) содержит описание объекта недвижимости, которое не совпадает с описанием объектов в техническом паспорте, представленным конкурсным управляющим и использованным независимым оценщиком в отчете от 09.03.2011 № 09-03/10-01.

Кроме того, в названном отчете при сравнительном методе оценки, эксперт сравнивает объект оценки, расположенный в Слободском районе Кировской области и находящийся в удовлетворительном состоянии (Т.1, л.д.-41), с объектами недвижимости 1, 2, расположенными в г. Томске, и объектом недвижимости 3, расположенном в Тверской области (железнодорожные тупики), состояние которых оценивается как хорошее, что не допустимо ввиду существенной разницы в ценах на такие объекты.

При этом судом справедливо отмечено, что при использовании сравнительного подхода с объектами-аналогами фактически сравнивался не объект оценки – сооружение подъездной железнодорожный путь протяженностью 267 пог.м, расположенный по адресу Кировская область, г.Слободской, а иной объект – железнодорожный тупик, расположенный по адресу Кировская область, Подосиновский район, пгт.Демьяново (Т.1, л.д.-79).

Также из рассматриваемого отчета усматривается, что при проведении оценки объекта недвижимости оценщик в размер рыночной стоимости на момент совершения сделки включил земельный участок площадью 1922 кв.м, в то время как по договору купли-продажи от 26.11.2009 было отчуждено сооружение подъездного железнодорожного пути без земельного участка.

В силу части 3 статьи 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Аналогичное по своей сути положение содержится и в части 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

Исходя из указанных норм права следует, что общество одновременно с приобретением в собственность объекта недвижимого имущества приобрело и право пользования земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости, то есть на праве аренды.

Исследовав в совокупности представленные в материалы дела документы, суд установил, что земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, находился и находится в муниципальной собственности, при этом земельный участок, площадь которого по данным отчета составляет 1922 кв.м, как самостоятельный объект не сформирован, его границы не определены, земельный участок не поставлен на кадастровый учет.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно указал, что отсутствует как сам объект – земельный участок, так и  основания для проведения оценки стоимости прав на данный земельный участок без задания собственника и включения ее в стоимость объекта оценки.

Вопреки доводам конкурсного управляющего, суд первой инстанции правомерно не принял в качестве допустимых доказательств представленные в дело справку ООО ЦНЭЭ «Консалтинг проф» от 18.02.2010 о том, что сделки по купле-продаже железнодорожных тупиков совершаются по стоимости погонного метра от 3500 руб. до 7000 руб. (Т.1, л.д.-16), и справку арбитражного управляющего Алалыкина В.А. от 07.04.2010 о том, что рыночная стоимость квадратного метра в зданиях промышленного складского назначения на территории г.Слободского Кировской области в 2009 году составила 5970 руб. (Т.2, л.д.-95), поскольку содержащиеся в них сведения не подтверждены соответствующими документами, а в справке арбитражного управляющего Алалыкина В.А. содержится информация о цене квадратного метра в зданиях промышленного складского назначения, тогда как предметом спорного договора купли-продажи является подъездной железнодорожный путь.

Договор купли-продажи от 25.02.2011, объектом которого является недвижимое имущество – железнодорожный тупик протяженностью 287 пог.м  по адресу г.Котельнич, Кировская область, ул.Победы, 71, отчуждаемое по цене 282 902 руб. (с учетом НДС), также обоснованно не принят судом в качестве доказательства совершения должником аналогичной сделки и достаточного доказательства занижения цены проданного по оспариваемому договору объекта, поскольку объект договора – железнодорожный тупик является частью объекта недвижимости – железнодорожного пути и не может быть приравнен к объекту недвижимости – подъездной железнодорожный путь. А, кроме того, данная сделка совершена гораздо позднее оспариваемой сделки.

Иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость переданного по оспариваемой сделке имущества существенно превышает стоимость, полученную должником от ЗАО «Красный якорь», заявителем, в нарушение статьи 65 АПК РФ, не представлено.

Расходы на проведение назначенной судебной экспертизы с целью определения рыночной стоимости объекта недвижимости, являющегося предметом договора купли-продажи от 26.11.2009, конкурсный управляющий Татаринов С.В. не оплатил.

Каких-либо дополнительных доказательств, свидетельствующих, что цена спорной сделки существенно в худшую для должника сторону отличается от цены аналогичных сделок, конкурсный управляющий в порядке статьи 65 АПК РФ в материалы дела не представил.

Доказательства того, что указанное имущество может быть реализовано по большей цене, нежели по договору купли-продажи, в материалах дела отсутствуют. 

В соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. При этом суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. В части 3 названной статьи указано, что доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Согласно части 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о недоказанности того, что рыночная стоимость переданного должником имущества существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательства, а также того, что цена оспариваемой сделки и иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка).

При этом последующая продажа объекта недвижимости ООО «Инвестлеспром» по цене 147 000 руб. не может являться доказательством, бесспорно свидетельствующим, что на момент совершения спорной сделки имелся реальный спрос на объект недвижимости по цене, превышающей цену продажи.

В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

С учетом приведенных обстоятельств доводы заявителей, изложенные в апелляционных жалобах, подлежат отклонению.

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 266, 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

определение Арбитражного суда Кировской области от 30.03.2011 по делу № А28-8749/2009-195/6-61 оставить без изменения, а апелляционные жалобы конкурсного управляющего открытого акционерного общества лесопромышленная холдинговая компания «Кировлеспром» Татаринова Сергея Владимировича, открытого акционерного общества «Сбербанк России» в лице Кировского отделения № 8612 – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.

Председательствующий                                      

                               В.Г. Сандалов

Судьи                         

                               Д.Ю. Бармин

                               Т.Е. Пуртова