Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 20.04.2011 по делу n А82-10272/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

      ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Киров

21 апреля 2011 года

Дело № А82-10272/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 21 апреля 2011 года.   

Полный текст постановления изготовлен 21 апреля 2011 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Буториной Г.Г.,

судей Лысовой Т.В., Караваевой А.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Новоселовой Е.В.

без участия представителей сторон,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы мэрии города Ярославля и общества с ограниченной ответственностью «Альянс»

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 10.02.2011 по делу № А82-10272/2010, принятое судом в составе судьи Сорокиной С.Р.

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Альянс» (ИНН:7604099757, ОГРН 1067604092038)

к Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля, мэрии города Ярославля,

о признании незаконными решения и бездействия,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Альянс» (далее – заявитель, Общество, ООО «Альянс») обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (далее – ответчик, Комитет), мэрии города Ярославля (далее – ответчик, Мэрия) о признании незаконным решения Комитета, оформленного письмом от 23.06.10 № 3568 об отказе в использовании права на зачет в счет оплаты стоимости неотделимых улучшений при выкупе Обществом арендуемого недвижимого имущества - помещений подвала №№ 1-3, 5-7, 18, 20-25 общей площадью 166,40 кв.м. по адресу: город Ярославль, улица Первомайская, дом 39/10 (далее – арендуемое имущество), признании незаконным бездействия Мэрии, выразившегося в непринятии решения об условиях приватизации указанных нежилых помещений в части установления стоимости неотделимых улучшений в размере 2159170 рублей 16 копеек, подлежащей зачету в счет оплаты приобретаемого спорного объекта недвижимости и возложении на  Мэрию обязанности  принять решение об условиях приватизации испрашиваемых нежилых помещений.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 10.02.2011 заявленные требования удовлетворены частично. Признано незаконным бездействие Мэрии, выразившееся в непринятии решения об установлении права  Общества на зачет стоимости неотделимых улучшений в размере 1012640 рублей  в счет оплаты приобретаемого спорного объекта недвижимости,  на Мэрию возложена обязанность по внесению изменений в пункт 1 постановления Мэрии от 02.09.2010 № 3598  «Об условиях приватизации нежилых помещений, расположенных по адресу: город Ярославль, улица Первомайская, дом 39/10», предусмотрев в нем право Общества с ограниченной ответственностью "Альянс" на зачет стоимости неотделимых улучшений в размере 1012640 рублей  в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества. В удовлетворении заявленных требований в остальной части отказано.

Мэрия с принятым решением суда не согласна, обратилась во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

Общество в части отказа в удовлетворении заявленных требований с решением суда также не согласно, указывая, что являются необоснованным и несоответствующими материалам дела выводы суда о том, что в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие согласование объема и перечня работ по капитальному ремонту и о том, что часть стоимости произведенного арендатором капитального ремонта была ранее  зачтена ответчиком в счет арендной платы; в материалах дела имеются доказательства, подтверждающие согласование проведения ремонтных работ (реконструкцию), повлекших за собой не только существенные неотделимые улучшения подвальных помещений, но и формирование этих помещений в самостоятельный объект недвижимости;  Комитет осуществил незаконные действия и создал препятствия Обществу в выкупе арендуемого имущества; судом допущено неправильное истолкование статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Комитет апелляционную жалобу Мэрии поддерживает.

Общество отзыв на апелляционную жалобу Мэрии не представило, заявило о рассмотрении дела без участия своего представителя.

Мэрия и Комитет отзывы на апелляционную жалобу ООО «Альянс» не представили, также ходатайствуют о рассмотрении дела без участия своих представителей.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 04.01.2011 между индивидуальным предпринимателем Ивановым Дмитрием Анатольевичем и Комитетом заключен договор аренды недвижимого имущества, а именно, нежилого помещения, общей   площадью 159,30 кв. м, расположенного по адресу: город Ярославль, улица Первомайская, дом 39/10, под мастерскую по ремонту бытовой техники (далее – договор аренды недвижимого имущества от 04.01.2001). По условиям данного договора   арендатор обязан производить своевременно и за свой счет текущий и капитальный ремонт арендуемого недвижимого имущества, текущий и капитальный ремонт фасада здания проводить пропорционально занимаемым площадям по предписанию арендодателя и (или) территориальной администрации района по согласованию с главным управлением архитектуры и градостроительства мэрии города Ярославля, устранять все выявленные дефекты на закрепленных инженерных сетях и коммуникациях, находящихся внутри, так и снаружи арендуемого помещения (в пределах до первого колодца) (пункт 2.2.12); арендатор обязан содержать арендуемое недвижимое имущество в полной исправности и в соответствующем санитарном состоянии до сдачи его арендодателю. Не производить перепланировку и переоборудование арендуемого помещения без письменного разрешения арендодателя и главного управления архитектуры и градостроительства мэрии города Ярославля (пункт 2.2.13); срок действия договора устанавливается  с 01.01.2001 по 30.12.2001 (пункт 7.1); если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора, при отсутствии возражения стороны арендодателя договор считается продленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 7.3) (л.д. 12-16).

01.02.2007 Обществом и Комитетом подписано дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества от 04.01.2001, согласно которому права арендатора по договору  переданы ООО «Альянс» (л.д. 17).

13.12.2007 комиссией муниципального учреждения «ДЭЗ» составлен акт обследования арендуемого ООО «Альянс» имущества. В данном акте зафиксировано, что в результате прорыва внутренней части ввода трубопровода холодного водоснабжения, произошло затопление подвального помещения, принадлежащего Обществу, что привело к деформации полового покрытия, плит гипсокартона, набуханию и частичному обрушению подвесного потолка, деформации стенового покрытия МДФ (л.д. 88).

19.11.2008  Обществом и Комитетом подписано дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества от 04.01.2001, согласно которому на период реконструкции помещений (с 01.10.2008 по 31.03.2009) арендная плата устанавливается в виде возложения на арендатора затрат по проведению реконструкции арендуемого имущества (л.д. 18).

18.06.2010 Общество обратилось в Комитет с письмом, в котором на основании пункта 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон об особенностях отчуждения недвижимого имущества) просит зачесть стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества. Стоимость неотделимых улучшений составляет 2159170 рублей 16 копеек (л.д. 25).

21.06.2010 Общество направило в Комитет  заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, в котором указало, что намерено воспользоваться правом на зачет в рыночную стоимость объекта недвижимости стоимости неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, в сумме 2159170 рублей 16 копеек (л.д. 11).   

23.06.2010 Комитет в ответ на письмо ООО «Альянс» от 18.06.2010 направил Обществу письмо, в котором  отказал в реализации права на зачет стоимости неотделимых улучшений арендуемого  имущества  в счет оплаты при его приобретении (л.д. 10).

02.09.2010 Мэрия приняла постановление  № 3598 «Об условиях приватизации нежилых помещений, расположенных по адресу: г.Ярославль, ул.Первомайская, д.39/10»,  согласно которому арендуемое имущество подлежит продаже ООО «Альянс» в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества по рыночной стоимости 6710000 рублей с рассрочкой оплаты на пять лет (л.д. 27).

Не согласившись с изложенным в письме Комитета от 23.06.2010 отказом в осуществлении зачета стоимости неотделимых улучшений и постановлением Мэрии от 02.09.2010, которым не предусмотрено  право арендатора на зачет стоимости неотделимых улучшений в сумме 2 159 170 рублей 16 копеек, заявитель обратился в арбитражный суд за защитой своих прав.

Арбитражный суд Ярославской области признал незаконным бездействие Мэрии, выразившееся в непринятии решения об установлении права  Общества на зачет стоимости неотделимых улучшений в размере 1012640 рублей  в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества на основании Федерального закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества и     обязал Мэрию внести изменения в пункт 1 постановления Мэрии от 02.09.2010, предусмотрев в нем право Общества на зачет стоимости неотделимых улучшений в размере 1012640 рублей  в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества. В удовлетворении остальной части требований суд отказал.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения  суда в обжалуемой части исходя из нижеследующего.

Частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частями 2, 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными. В случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Согласно пунктам 2, 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации  в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 2). Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3).

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации) особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Названные особенности установлены Федеральным законом об особенностях отчуждения недвижимого имущества.

В соответствии со статьей 3 данного Федерального закона субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;