Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 17.04.2011 по делу n А31-8478/2010. Отменить решение полностью и принять новый с/а

      ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Киров

18 апреля 2011 года

Дело № А31-8478/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 14 апреля 2011 года.   

Полный текст постановления изготовлен 18 апреля 2011 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Кобелевой О.П.,

судей Гуреевой О.А., Дьяконовой Т.М.,

при ведении протокола судебного заседания   секретарем Красноперовой С.В.,

без участия сторон

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом (Росимущество) по Костромской области

на решение Арбитражного суда Костромской области от 10.12.2010 по делу № А31-8478/2010, принятое судом в составе судьи Разгуляевой Г.М.,

по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом (Росимущество) по Костромской области

к открытому акционерному обществу "Костромаспиртпром",

о расторжении договора аренды

установил:

Территориальное управление Росимущества по Костромской области (далее – ТУ Росимущества, истец) обратилось с иском в Арбитражный суд Костромской области к открытому акционерному обществу «Костромаспиртпром» (далее – ОАО «Костромаспиртпром», ответчик) о расторжении договора аренды № 99 от 01.02.2007.

Решением Арбитражного суда Костромской области от 06.12.2010 в удовлетворении исковых требований отказано.

ТУ Росимущества в Костромской области с принятым решением суда не согласно, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить полностью, расторгнуть договор аренды № 99 от 01.02.2007

По мнению заявителя жалобы, решение суда первой инстанции незаконно и необоснованно. Последний платеж по договору  аренды ОАО «Костромаспиртпром» был произведен 19.02.2009, по состоянию на  25.10.2010 задолженность ответчика перед истцом по спорному обязательству  составляет 741 832,07 руб., что является существенным нарушением договора. Исходя из смысла статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также статей 22, 46 Земельного кодекса Российской Федерации у суда не было оснований для отказа в удовлетворении требования ТУ Росимущества о расторжении договора аренды земельного участка. Доказательств и надлежащих оснований отказа в удовлетворении требований истца судом в решении не было представлено.

Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу считает решение не подлежащим отмене, т.к. вопрос о расторжении договора аренды земельного участка не может быть разрешен путем его расторжения в связи с нахождением на данном участке объектов недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано в установленном порядке, объекты недвижимости предназначены для производственных целей и связаны между собой производственно-технологическим циклом, изъятие участка фактически невозможно, задолженность по арендной плате является текущей и будет погашена вне очереди в порядке, установленном законом о банкротстве.

Стороны  явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.

Законность решения Арбитражного суда Костромской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 01.02.2007 между ТУ Росимущества (арендодатель) и ОАО «Костромаспиртпром» (арендатор) подписан договор аренды земельного участка находящегося в собственности Российской Федерации, согласно которому арендодатель предоставляет на основании распоряжения Территориального управления Росимущества по Костромской области от 31.01.2007 № 37, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений, кадастровый № 44:27:04 07 19:0005, расположенный: Костромская область, г. Кострома, ул. Нижняя Дебря, д. 90 (далее – участок),  для использования (назначение): для эксплуатации производственных зданий и сооружений, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору и являющейся неотъемлемой частью (приложение № 2), общей площадью 19 975,24 кв.м.

Согласно пункту 1.2. передача земельного участка оформляется актом приема-передачи земельного участка, который составляет и подписывается сторонами по одному для каждой из сторон.

Договор заключен на 5 лет и вступает в силу с момента фактического использования участка с 04.10.2006.

 По пункту 3.1. договора арендная плата начисляется с начала срока действия договора, указанного в пункте 2.2.

 В соответствии с пунктом 3.2. годовой размер арендной платы составляет 338 563,39 руб. без НДС.

По пункту 3.3. арендатор независимо от результата своей хозяйственной деятельности за предоставленный в пользование земельный участок выплачивает арендную плату ежемесячно, не позднее пятого числа, текущего месяца равными выплатами, в размере 28 213,62 руб. без НДС, согласно приложению № 3, путем перечисления в федеральный бюджет. При внесении арендной платы арендатор в платежном поручении указывает номер договора аренды  и период, за который производится оплата. Размер арендной платы  определен отчетом № 628 от 07.11.2006 об определении рыночной стоимости земельного участка и размеры ставки арендной платы, который является неотъемлемой частью договора.

Пунктом 3.4. датой оплаты считается дата зачисления средств на соответствующий расчетный счет.

Согласно пункту 3.7. за фактическое пользование участка арендная плата перечисляется в первый срок платежа по договору в порядке, установленном пунктом 3.3.

Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании участка не по целевому назначению, а также при использовании  способами, приводящим к его порче, при невнесении арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа. (пункт 4.1.1.)

В соответствии с пунктом 4.4.4. арендатор обязан уплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату.

По пункту 5.2. за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на дату выполнения денежных обязательств  за каждый календарный день просрочки  от суммы,  образовавшейся задолженности. Пени перечисляются в порядке, предусмотренном пунктом 3.3. договора.

Договор может быть расторгнут досрочно в случае невнесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа. Расторжение договора не освобождает арендатора от необходимости погашения задолженности по арендной плате и выплаты неустойки (пункт 6.2. договора).

Участок был передан арендодателем арендатору  по акту приема-передачи земельного участка от 04.10.2006.

31.05.2010 ТУ Росимущества направило ОАО «Костромаспиртпром» претензию № 3674, согласно которой по состоянию на 01.06.2010 основная задолженность арендатора  за период с 01.04.2009 по 31.05.2010 составила 68 226, 16 руб., а также начислены пени за период с 01.04.2009 по 31.05.2010 в сумме  7 832,98 руб. Арендатору было предложено до 25.06.2010 погасить указанную задолженность.

14.07.2010 ТУ Росимущества направило ОАО «Костромаспиртпром» претензию № 4741, согласно которой  по состоянию на 12.07.2010 основная задолженность арендатора  за период с 01.06.2009 по 31.07.2010 составила 68 226, 16 руб., а также начислены пени за период с 01.06.2010 по 11.07.2010 в сумме  5 553,01 руб. Арендатору было предложено до 15.08.2010 погасить указанную задолженность.

03.08.2010 ТУ Росимущества направило ОАО «Костромаспиртпром» претензию № 5228, где также указано на не поступление от  арендатора арендных платежей. В данной претензии арендатору предложено расторгнуть договор аренды  по соглашению сторон, а также указано на приложение проекта соглашения о расторжении договора аренды № 99 от 01.02.2007, в случае отсутствия разногласий арендодатель просил оформить надлежащим образом  весь пакет  документов и направить его в адрес ТУ Росимущества для подписания,  передачу имущества осуществить в казну Российской Федерации, о дате фактической передачи имущества необходимо уведомить арендодателя за 5 рабочих дней. В противном случае ТУ Росимущество будет вынуждено обратиться в суд с требованием о досрочном расторжении договора аренды в одностороннем порядке.

09.08.2010  ТУ Росимущества повторно направило ОАО «Костромапиртпром» претензию с предложением досрочно  по соглашению сторон расторгнуть договор аренды.

В материалы дела представлен расчет задолженности № 99 от 01.02.2007, согласно которому  у ОАО «Костромаспиртпром» по состоянию на 25.10.2010 имеется задолженность перед ТУ Росимущество в сумме 741 832,07 руб., из них 666 563,56 руб. – основная задолженность и 75 268, 51 руб. – пени.

Решением Арбитражного суда Костромской области от 18.11.10 по делу  № А31-6495/2010 с ОАО «Костромаспиртпром» в пользу ТУ Росимущества взыскано 136452 руб. задолженности по арендной плате за период с 1.04.10 по 31.07.10, 13385 руб. 99 коп. пени.

К материалам дела  приобщены: свидетельство от 11.04.2003 о государственной регистрации права, согласно которому  за  ОАО «Костромаспиртпром» зарегистрировано право собственности на нежилое строение (трансформаторная подстанция) по адресу Костромская область, г. Кострома, ул. Нижняя Дебря, дом 90, лит. 6; свидетельство  о государственной регистрации права от 11.04.2003, согласно которому  за ОАО «Костромаспиртпром» зарегистрировано право собственности на нежилое строение (гараж) по адресу Костромская область, г. Кострома, ул. Нижняя Дебря, дом 90, здание  гаража, лит. Т;  свидетельство от 11.04.2003 о государственной регистрации права, согласно которому  за  ОАО «Костромаспиртпром» зарегистрировано право собственности на нежилое строение (столярный цех) по адресу Костромская область, г. Кострома, ул. Нижняя Дебря, дом 90,  здание столярного цеха, лит.  Н, н,н,1; свидетельство от 11.04.2003 о государственной регистрации права, согласно которому  за  ОАО «Костромаспиртпром» зарегистрировано право собственности на нежилое строение (насосная станция) по адресу Костромская область, г. Кострома, ул. Нижняя Дебря, дом 90,  здание насосная станция, лит. Ф;   свидетельство от 11.04.2003 о государственной регистрации права, согласно которому  за  ОАО «Костромаспиртпром» зарегистрировано право собственности на нежилое строение (склад) по адресу Костромская область, г. Кострома, ул. Нижняя Дебря, дом 90,  здание склада, лит.  П; свидетельство от 11.04.2003 о государственной регистрации права, согласно которому  за  ОАО «Костромаспиртпром» зарегистрировано право собственности на нежилое строение (склад) по адресу Костромская область, г. Кострома, ул. Нижняя Дебря, дом 90,  здание склада, лит. С;  свидетельство от 21.07.2000 о государственной регистрации права, согласно которому  за  ОАО «Костромаспиртпром» зарегистрировано право собственности на нежилое строение: административное по адресу Костромская область, г. Кострома, ул. Нижняя Дебря, дом 90.

Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 24.11.2010 подтверждается зарегистрированное право аренды ОАО «Костромаспиртпром» на земельный участок  по адресу: Костромская обл., г. Кострома, ул. Нижняя Дебря, дом 90.

Полагая, что арендатором  допущены значительные нарушения по договору аренды в виде неоднократной просрочки по оплате арендной платы, истец обратился в Арбитражный суд Костромской области с требованием о расторжении договора аренды.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

 По пункту 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Частью 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных  Кодексом, другими законами или договором (ч. 2).

В соответствии с пунктом 3 статьи  619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Наличие задолженности и факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы более двух раз подряд, т.е. существенного нарушения условий договора подтверждается решением по делу  № А31-6495/2010 и ответчиком не оспаривается.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что  право арендодателя отказаться от спорного договора, в порядке, предусмотренном статьей 619 ГК РФ, ограничено положениями земельного законодательства, а именно статьей 36 ЗК РФ.

Однако суд апелляционной инстанции считает, что арендодатель вправе отказаться от договора аренды, даже если на этом участке расположены объекты недвижимости арендатора, реализация  арендодателем своего права на расторжение договора аренды  земельного участка не нарушает исключительных прав лица (арендатора), имеющего