Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 30.03.2011 по делу n А17-4474/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

      ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Киров

31 марта 2011 года

Дело № А17-4474/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 31 марта 2011 года.     

Полный текст постановления изготовлен 31 марта 2011 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ольковой Т.М.,

судей Караваевой А.В., Перминовой Г.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Чулковым Р.А.,

без участия в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Балтимор"

на решение Арбитражного суда Ивановской области от 27.01.2011 по делу

№ А17-4474/2010, принятое судом в составе судьи Балашовой Н.С.,

по иску Администрации города Иваново (ИНН: 3728012487, ОГРН 1023700543624) к обществу с ограниченной ответственностью "Балтимор" (ИНН: 3731028543,ОГРН 1033700056950),

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "Финансово-промышленная компания "Солдога" (ИНН: 3728016001, ОГРН 1033700106505), Милашов Сергей Александрович, Севастьянов Андрей Анатольевич (ИНН: 370210735237, ОГРН 304370211800147)

о взыскании задолженности по арендной плате и пени,

установил:

администрация города Иваново (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Ивановской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Балтимор" (далее – ответчик, ООО «Балтимор», Общество) о взыскании 210427,84 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 29.04.1997 № 03-2293 за период с 01.01.2003 по 01.01.2011 и 113834,69 руб. пени по состоянию на 03.12.2010.

Решением Арбитражного суда Ивановской области от 27.01.2011 исковые требования Администрация в части взыскания задолженности по арендной плате удовлетворены частично в размере 170906,93 руб. с учетом применения исковой давности. Сумму неустойки в размере 113834,69 руб. суд посчитал явно несоразмерной последствиям нарушения обязательства и снизил до 10284,15 руб.

Не согласившись с принятым решением, ООО «Балтимор» обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить полностью и принять по делу новый судебный акт. Основные доводы заявителя сводятся к тому, что судом неверно применены нормы материального права, ООО «Балтимор» не является стороной по договору аренды земельного участка от 29.04.1997 № 03-2293, поэтому взыскание с него арендной платы и пени неправомерно.

Администрация в отзыве на апелляционную жалобу возражает против требований Общества, просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. По мнению истца, в силу действующего законодательства и сложившейся судебной практики, при продаже здания, расположенного на спорном земельном участке, произошла перемена лиц в арендном обязательстве: покупатель недвижимого имущества (ООО «Балтимор») становится стороной договора аренды земельного участка, заключенного с прежним собственником недвижимости, несмотря на отсутствие соответствующих изменений в тексте договора.

Общество с ограниченной ответственностью "Финансово-промышленная компания "Солдога" (далее – ООО «ФПК «Солдога») в отзыве на апелляционную жалобу поддерживает доводы ООО «Балтимор». Указывает, что ООО «ФПК «Солдога» в полном объеме внесло арендную плату за земельный участок, в связи с чем имеет право получения неосновательного обогащения  за пользование землей с других собственников здания. Считает, что Администрация не имеет права повторного получения арендных платежей с сособственников здания, не являющихся арендаторами спорного земельного участка.

Милашов Сергей Александрович в отзыве на апелляционную жалобу поддерживает доводы ООО «Балтимор».

Индивидуальный предприниматель Севастьянов А.А. в отзыве на апелляционную жалобу просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения, полагает, что исковые требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за пользование спорным земельным участком являются обоснованными.  

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, заявили ходатайства о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие своих представителей.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Законность решения Арбитражного суда Ивановской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

Как следует из материалов дела, на основании постановления Главы администрации города Иваново от 09.04.1997 № 230-18 между администрацией г. Иваново (арендодатель) и ТОО финансово-промышленная компания «Солдога» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 29.04.1997 № 03-2293, площадью 3920 кв.м., расположенный по адресу: г. Иваново, ул. Смирнова, 96. Договор аренды заключен на неопределенный срок.

В соответствии с пунктом 1.1 договора земельный участок передан арендатору для размещения административно - производственного здания.

В пунктах 2.1-2.3 договора стороны определили размер арендной платы на 1997 год и установили, что арендная плата должна вносится арендатором ежегодно не позднее 15 сентября.

ТОО ФПК «Солдога» продало доли в праве собственности на объект недвижимости, расположенный на данном земельном участке, следующим лицам: 62/100 - ТОО «ВОХ» (после переименования - ООО «Ассоциация делового сотрудничества»), 11/1000 - ООО «Балтимор» (ответчику по настоящему делу), 1/100 - Денисову А.А., 26/100 - ООО «ПКФ «Солвин». В дальнейшем 1/100 доли в праве собственности на объект недвижимости, расположенный на земельном участке Денисов А.А. передал в дар Милашову С.А., 62/100 - приобрел предприниматель Севастьянов А.А. у ООО «Ассоциация делового сотрудничества». В отношении 26/100 право собственности ООО «ПКФ «Солвин» прекращено 29.09.2005.

Из представленной в материалы дела выписки из ЕГРП от 23.06.2010 № 01/102/2010-119 следует, что собственниками производственного строения, расположенного на спорном земельном участке являются: ООО «Балтимор», доля 11/100, собственник с 20.08.1999; Севастьянов А.А., доля 62/100, собственник с 04.05.2001; Милашов С.А., 1/100, собственник с 09.01.2004; ООО ФПК «Солдога», доля 13/50 (26/100), собственник с 20.05.2005 (т.1, л.д. 15).

Соглашение о порядке пользования спорным земельным участком собственники здания не подписывали, изменения в договор аренды земельного участка от 29.04.1997 № 03-2293 не вносили.

В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Из содержания пунктов 13 и 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" следует, что в силу указанной нормы покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В силу изложенного, государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество порождает обязанность покупателя уплачивать арендную плату за земельный участок под объектами недвижимости, предназначенный для их использования (вне зависимости от наличия договора аренды с собственником земли). Соответственно это же обстоятельство прекращает аналогичную обязанность у продавца.

Государственная регистрация перехода права собственности к ООО «Балтимор» доли 11/100 в производственном здании по адресу: г. Иваново, ул. Смирнова, 96, произведена 20.08.1999 (т. 1, л.д. 15).  

ООО «Балтимор» после приобретения доли в производственном здании, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 37:24:03:416:01, местоположение: г. Иваново, ул. Смирнова, 96, права на этот земельный участок в установленном порядке не оформило.

Вместе с тем факт пользования ответчиком земельным участком с 20.08.1999 подтверждается фактом нахождения на спорном земельном участке принадлежащей Обществу доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости (производственное здание).

В силу пункта 20 вышеуказанного постановления Пленума ВАС РФ при определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка судам следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов.

Таким образом с 20.08.1999 у ООО «Балтимор» возникло обязательство по внесению арендной платы за пользование земельным участком площадью 3920 кв.м., расположенным под производственным зданием, в размере пропорциональном доле 11/100 в здании, а ТОО финансово-промышленная компания «Солдога»  утратило соответствующую обязанность.

Согласно частям 1, 3 статьи 65 ЗК РФ формами платы за пользование землей являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Доказательств уплаты арендный платежей в спорный период ответчик в материалы дела в нарушение статьи 65 АПК РФ не представил.

В силу пункта 3 статьи 65 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, поэтому стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с момента вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

   Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что задолженность по арендной плате правомерно рассчитана истцом исходя из условий договора аренды и Решений Ивановской городской Думы, а также постановления Правительства Ивановской области № 225-п от 25.08.2008, принятого в соответствии с Законом Ивановской области от 06.05.2008 № 26-ОЗ «Об арендной плате за пользование земельными участками, государственная собственность, на которые не разграничена, и земельными участками, находящимися в государственной собственности Ивановской области» является обоснованным.

Согласно статьям 195 и 196 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено, а общий срок исковой давности установлен в три года.

В силу статьи 199 ГК РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В пункте 1 статьи 200 ГК РФ установлено, что течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Суд первой инстанции установил, что истец располагал сведениями об отчуждении ТОО ФПК «Солдога» производственного здания третьим лицам, поэтому исходя из требований статей 195, 196 ГК РФ правомерно применил исковую давность, взыскав с ответчика арендную плату за период с 03.09.2007 по 01.01.2011 (2008-2010 годы) в размере 170906,93 руб. и отказав во взыскании арендной платы за период с 01.01.2003 по 02.09.2007.

Поскольку ООО «Балтимор» приобрело права и обязанности арендатора по договору от 29.04.1997 № 03-2293, пунктом 5.1 которого предусмотрено условие об уплате пени в размере 0,7% в случае просрочки уплаты арендных платежей, требование о взыскании с него пени также является обоснованным.

При обращении с иском Администрация самостоятельно уменьшила размер пени до 0,1% и просила взыскать неустойку в сумме 113834,69 руб.

В