Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 17.02.2011 по делу n А82-8112/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

свою очередь ответчик представил отчет ООО «ГАТТЕРИЯ» № 286/10 от 12.10.2010, согласно которому по состоянию на 06.10.2010 рыночная и ликвидная стоимость заложенного имущества 19.104.000 рубля, в том числе 420.000 рублей стоимость земельного участка (т.2 л.д.147-240)   

Суд первой инстанции обратил взыскание на заложенное имущество, определив его начальную продажную стоимость, исходя из цены, определенной  ООО «ГАТТЕРИЯ» в отчете № 286/10 от 12.10.2010 (предложение ответчика), 18.684.000 рублей за здание кафе с магазином и залоговой стоимости земельного участка 502.695руб.22коп., установленной договором ипотеки.

Возражая в апелляционной жалобе против установленного судом размера начальной продажной стоимости здания кафе с магазином, Банк полагает, что она не соответствует реальной ликвидной стоимости заложенного имущества и, более того, считает, что судом необоснованно не исключена из нее стоимость земельного участка площадью 339 кв.м., в результате чего рыночная стоимость здания по отчёту ООО «ГАТТЕРИЯ» должна была составить 18.684.000 рублей.

Суд апелляционной инстанции, повторно исследовав материалы дела в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, считает данные доводы жалобы  истца неубедительными.

Статьей 349 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

В пункте 2 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 30.12.2008 № 306-ФЗ) предусмотрено, что реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.

Начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке или в соответствии с договором о залоге в остальных случаях (пункт 10 статьи 28.1 Федерального закона от 29.05.1992 № 2872-1 «О залоге» - в редакции Федерального закона от 30.12.2008 № 306-ФЗ).

Судом установлено, что по договору об ипотеке (залоге недвижимости) от 24.05.2007 № 076105/0022п-7.2 (в редакции дополнительного соглашения от 23.05.2008), заключенному между сторонами, залоговая стоимость переданного в залог здания кафе с магазином составляет 14.410.077руб.75коп.

Из материалов дела следует, что  за основу согласования размера залоговой стоимости переданного в ипотеку недвижимого имущества  (незавершенный строительством объект) сторонами был  взят выполненный ООО «ГАТТЕРИЯ» «Отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества незавершенного строительством здания магазина № 102/07 от 19.03.2007», согласно которому   рыночная стоимость объекта составила 20 250 600 руб., ликвидационная стоимость (с учетом округления и без НДС) – 14 916 773 руб.

В обоснование заявленного требования об установлении начальной продажной цены предмета залога в размере  11 140 000 руб. истец представил Отчет № 93 Н/10 от 15.07.2010 по рыночной оценке стоимость здания кафе с магазином общей площадью 556,8 кв. м, расположенного по адресу: Ярославская область, г.Ростов, ул.Московская, 17б, по состоянию на 12.07.2010 (с учётом НДС, для взыскания задолженности).

Не соглашаясь с позицией истца, ответчик представил суду первой инстанции «Отчет № 286/10 от 12.10.2010 об оценке  рыночной и ликвидационной стоимости недвижимого имущества: здания кафе с магазином Литер А, общей площадью 556,8 кв. м, с земельным участком площадью 339 кв.м, расположенного по адресу: Ярославская область, г.Ростов, ул.Московская, 17б», согласно которому по состоянию на 12.10.2010  рыночная стоимость объекта оценки составила 18.864.000 рубля с учетом НДС (для целей совершения сделки), ликвидационная стоимость на дату проведения оценки составила без учета НДС 13.317.000 рублей.

При наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества. Если при рассмотрении указанных споров по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, арбитражный суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге (рекомендации, изложенные в пункте 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.1998 № 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге»).

В соответствии со статьями 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы, каждое доказательство подлежит оценке судом наряду с другими доказательствами.

Суд апелляционной инстанции, оценив представленные сторонами доказательства и изучив доводы жалобы истца, считает, что последним не доказано несоответствие предложенной ответчиком начальной цены реализации имущества его рыночной стоимости.

Реализация заложенного имущества производится в интересах кредитора и является следствием ненадлежащего исполнения должником принятых на себя обязательств.

Поэтому коль скоро истец оспаривает достоверность рыночной цены, предложенной ответчиком, именно он обязан доказать обоснованность своих возражений предусмотренными законом способами.

Правом заявить ходатайство о назначении судебной экспертизы для проверки соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки стороны в суде первой инстанции не воспользовались. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий несовершения ими процессуальных действий (статья 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Арбитражный суд не обладает специальными познаниями в области оценочной деятельности, поэтому определение рыночной стоимости имущества не входит в его компетенцию. Доказательствами того, что представленный ответчиком отчет не соответствует стандартам оценки и требованиям нормативных актов, регулирующих соответствующую деятельность, суд не располагает, на наличие таких обстоятельств истец не ссылается.

Из материалов дела следует, что суд в ходе рассмотрения дела предлагал сторонам достигнуть соглашение по вопросу об определении начальной цены реализации заложенного имущества, а также рассмотреть вопрос о необходимости назначения судебной экспертизы по определению рыночной стоимости недвижимого имущества, однако Банк и Курленева Г.В. к согласию по определению начальной цены реализации находящегося в залоге имущества не пришли, от  предложения суда о назначении судебной экспертизы отказались.

С заявлением об уменьшении согласованной в договоре залога начальной продажной цены истец к ответчику не обращался.

Доказательств ухудшения состояния недвижимого имущества, что привело к значительному снижению в течение двух лет с момента разрешения на ввод объекта в эксплуатацию ответчиком здания кафе с магазином (в марте 2008 года) его рыночной стоимости, определенной экспертной организацией по состоянию на 12.07.2010 и согласованной сторонами в договоре об ипотеке (залоге недвижимости) от 24.05.2007 № 076105/0022п-7.2 (в редакции дополнительного соглашения от 23.05.2008), Банком ни в одну судебную инстанцию не представлено.

Также истец не представил каких-либо доказательств, подтверждающих его довод об установлении завышенной начальной продажной цены заложенного имущества, которые апелляционная инстанция могла бы оценить с учетом требований статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Оценив содержание представленного истцом отчета ООО «УНИСОН»,  суд первой инстанции посчитал, что названный документ не может быть применен при определении начальной продажной цены здания, поскольку у суда имеются неустранимые сомнения в объективности результатов оценки.

Суд апелляционной инстанции согласен с данным выводом  суда и считает, что истец, в свою очередь, не представил доказательств недостоверности представленного ответчиком отчета.

С учетом изложенного суд первой инстанции правомерно обратил взыскание на недвижимое имущество, заложенное ответчиком по договору об ипотеке (залоге недвижимости) от 24.05.2007 № 076105/0022п-7.2 (в редакции дополнительного соглашения от 23.05.2008) и правомерно определил его начальную продажную стоимость, исходя из рыночной стоимости здания кафе с магазином в размере 18.864.000 рубля с учетом НДС в соответствии с отчётом № 286/10 от 12.10.2010.

При указанных обстоятельствах, доводы заявителей жалоб суд апелляционной инстанции расценивает как необоснованные, не подтвержденные материалами дела  и противоречащие действующему законодательству.

Таким образом, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда  в обжалуемой части является законным и обоснованным, вынесенным с учетом обстоятельств дела и норм действующего законодательства и не усматривает оснований для его отмены или изменения в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации.

Апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителей жалоб.

Руководствуясь статьями 258, 268, 269 (пункт 1), 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Ярославской области от  22.11.2010 по делу № А82-8112/2010, с учётом определения об исправлении опечатки от 27.12.2010 в обжалуемой части оставить без изменения, а апелляционные жалобы открытого акционерного общества «Российский Сельскохозяйственный банк» в лице Ярославского регионального филиала и индивидуального предпринимателя Курленевой Галины Владимировны – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.

Председательствующий                                      

Т.Е. Пуртова

Судьи                         

О.А.Гуреева

В.Г. Сандалов