Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 19.05.2008 по делу n А82-13779/2007. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

возможно только с согласия арендодателя.

В данном случае, как следует из условий заключенного между сторонами договора аренды от 20.03.2006г.,  первоначально установленная в пункте 3.1. договора аренды денежная форма внесения арендной платы была на период с 16.10.2006г. по 14.12.2007г. заменена неденежной, а именно: на арендатора возложена обязанность осуществить комплекс ремонтных мероприятий по гидроизоляции подвала на сумму 589688 рублей (пункт 3.2. договора аренды в редакции дополнительного соглашения №3 от 26.10.2006г.).

Оценивая условие пункта 3.2. договора аренды в редакции дополнительного соглашения №3 от 26.10.2006г., апелляционный суд, исходя из его буквального толкования во взаимосвязи  с пунктом 3.1. договора, приходит к выводу, что изложив пункт 3.2. в новой редакции, стороны договора возложили на арендатора обязанность по несению затрат на улучшение арендованных помещений (устройство гидроизоляции подвала). Из текста пункта договора не следует, что арендатор применительно к спорному периоду имел право выбрать между различными формами внесения арендной платы. Однако употребленное в пункте 3.2. договора выражение «освобождается от уплаты арендной платы» не может быть истолковано и как означающее отсутствие на стороне арендатора в период с 16.10.2006г. по 14.12.2007г. обязательства по внесению платы (в той или иной предусмотренной договором форме) за пользование имуществом, т.к. такое «освобождение» предоставлено «с учетом производимых улучшений», а не безвозмездно.

Апелляционный суд не может согласиться с толкованием спорного пункта договора, приведенным в апелляционной жалобе заявителя, т.к. реализация предоставленной сторонам в пункте 2 статьи 614 ГК РФ возможности замены денежной формы арендной платы на неденежную (несение затрат по улучшению имущества и т.п.) сама по себе не предполагает возникновение между сторонами договора аренды отношений подряда, в том числе – возникновение встречного обязательства арендодателя по оплате работ (в смысле статей 702, 711, 740, 746 ГК  РФ).

В пункте 3.2. договора (в редакции дополнительного соглашения от 26.10.2006г.) отсутствует условие о сроках выполнения ремонтных мероприятий. Данное обстоятельство повлекло за собой различное истолкование сторонами данного условия договора.

По мнению апелляционного суда, отсутствие в тексте договора определенно установленного срока выполнения ремонтных работ само по себе не может повлечь признание такого условия несогласованным, т.к. данный срок относится к исполнению обязательства по внесению арендной платы (пункты 1, 2 статьи 614 ГК РФ), существенным условием для договора данного вида не является и может быть определен на основании общих диспозитивных положений статьи 314 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 314 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства.

Возможность применения к обязанности арендатора по выполнению капитального ремонта объекта аренды разумного срока прямо вытекает из нормы пункта 4 статьи 619 названного Кодекса.

Таким образом, апелляционный суд считает не соответствующим требованиям пунктов 1, 2 статьи 614, статьи 314 ГК РФ, а также не основанным на условиях договора аренды от 20.03.2006г. с учетом положений статьи 431 ГК РФ вывод суда первой инстанции о том, что отсутствие в договоре условия о сроке исполнения обязанностей арендатора по выполнению ремонтных работ предполагает их исполнение в любой момент в течение действия договора.

В данном случае на момент направления заявителем (арендодателем) в адрес ответчика (арендатора) предписаний №56 от 31.07.2007, №68 от 14.09.2007г., а также предъявления иска по настоящему делу (26.11.2007г.) срок, в пределах которого арендатор был освобожден от уплаты арендной платы «с учетом производимых улучшений» (по 14.12.2007г.), не истек.

Учитывая длящийся характер арендных отношений, возможность выполнения ремонтных работ (по гидроизоляции подвальных помещений) также лишь в течение некоторого периода времени, согласование сторонами в договоре конкретного срока (периода времени), на который арендатор освобождается от уплаты  арендной платы (в денежной форме), апелляционный суд не имеет достаточных оснований для признания доказанным, что на момент предъявления указанных выше предписаний (требований об исполнении условий договора) разумный срок выполнения ремонтных работ истек. Заявителем доказательств обратного не представлено, убедительных доводов в обоснование своей позиции по делу в данной части не приведено.

Согласно имеющемуся в деле расчету начислений и оплат (л.д.127 т.1) заявитель считает, что задолженность по арендной плате в сумме 612251 рублей 16 коп. (в том числе – НДС в сумме 125526 рублей 32 коп.) на стороне ответчика возникла за период с ноября 2006г. по ноябрь 2007г. (при этом, за ноябрь 2006г. плата внесена частично); обязательства по внесению арендной платы за июнь-октябрь 2006г. исполнены. При этом заявителем не подтверждена обоснованность требования о взыскании задолженности по арендной плате в сумме налога на добавленную стоимость. Соответствующим доводам заявителя дана надлежащая правовая оценка судом первой инстанции, с которой апелляционный суд согласен.

Таким образом, в данной части требования заявителя как о расторжении договора по соответствующему основанию, так и о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 612251 рублей 16 коп. правомерно оставлены без удовлетворения.

Требования пункта 2 статьи 615 Кодекса ответчиком (арендатор по договору от 20.03.2006г.), по мнению апелляционного суда, не нарушены.

Пункт 2 статьи 615 ГК РФ не устанавливает конкретные порядок и форму дачи арендодателем согласия на совершение арендатором сделок субаренды, перенайма и других, упомянутых в данном пункте, в связи с чем стороны договора аренды вправе определить соответствующие условия в договоре по своему усмотрению (пункт 4 статьи 421 ГК РФ).

Следовательно, по воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку.

В данном случае согласие арендодателя сдавать спорные нежилые помещения в субаренду содержится в пункте 2.2.4 договора от 20.03.2006г.

Доводы заявителя относительно нарушения ответчиком условий договора о получении согласия государственных и муниципальных органов на проведение перепланировок и переоборудование помещений также не могут быть признаны состоятельными.

Действительно, в соответствии с пунктом 2.2.14 договора аренды от 20.03.2006г., ответчик (арендатор) обязался не производить перепланировку и переоборудование арендуемого помещения без письменного разрешения арендодателя и главного управления архитектуры и градостроительства  мэрии города Ярославля, а по объектам, являющимся памятниками истории и культуры – также без письменного разрешения Департамента культуры и туризма администрации Ярославской области. Данное условие договора корреспондирует приведенным выше положениям статей 209, 622, 623 ГК РФ.

В пункте 4.2.5. договора аренды систематическое (два и более раз) невыполнение арендатором предписаний арендодателя по соблюдению условий пункта 2.2.14 договора рассматривается как существенное нарушение условий договора, влекущее безусловное расторжение договора по требованию арендодателя, что не противоречит требованиям статьи 619 Кодекса.

Однако в данном случае из материалов дела усматривается, что письмом от 25.09.2006г. №232/06 ответчик обращался к заместителю директора департамента культуры и туризма администрации Ярославской области за разрешением на проведение ремонта, связанного с внутренней перепланировкой арендуемых подвальных помещений. На данном письме имеется письменное согласие ОАО «Ресторан «Русь» в лице и.о.директора Хаймуллина А.М. на проведение ремонта, датированное также 25.09.2006г. (л.д.45 т.1).  Письмом исх.№526/03-03 от 03.10.2006г. заместитель директора Департамента культуры и туризма информировал ответчика об отсутствии возражений против частичного изменения планировки подвальных помещений и приспособления их под кафе (л.д.46 т.1). Письмом б/н от 27.09.2006г. ответчик просил у заявителя (арендодатель по договору) разрешения на изменение планировки помещений, приспособление их под деятельность арендатора, включая ряд указанных в письме мероприятий (л.д.47 т.1). На данном письме также имеется согласующая запись арендодателя в лице и.о.директора Хаймуллина А.М.  заявитель при рассмотрении дела судами обеих инстанций полномочия Хаймуллина А.М. на представление интересов ОАО «Ресторан «Русь» в спорных отношениях с ООО «ДСК-ЦЕНТР» не оспаривал. Довод заявителя о последующем увольнении данного гражданина по виновному основанию, связанному с предоставленными арендатору разрешениями, не имеет для настоящего дела юридического значения.

Таким образом, ответчиком было получено письменное согласие арендодателя на проведение ремонтных работ в арендованных помещениях, связанных как с перепланировкой, так и переустройством помещений, а также был поставлен в известность орган исполнительной власти Ярославской области, осуществляющий охрану памятников истории и культуры. Нарушений норм статьи 31 Закона РСФСР от 15.12.1978г. «Об охране и использовании памятников истории и культуры», а также статьи 45 Федерального закона от 25.06.2002 №73-фз «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», на совершение которых заявитель ссылался в обоснование предъявленных требований по иску и по жалобе, арендатором допущено не было.

 Отсутствие согласия Управления планировки и застройки города мэрии г.Ярославля на перепланировку и переоборудование арендуемых помещений не может быть признано достаточным основанием для расторжения договора аренды по требованию арендодателя, т.к. в абзаце третьем пункта 2.14 договора аренды от 20.03.2006г. указано на необходимость получения согласия иного органа, изменения в договор в данной части в установленном порядке не вносились. Заявитель не представил доказательств существенного ухудшения состояния арендуемых помещений вследствие произведенных ответчиком изменений.

Также договор не может быть расторгнут по основанию, предусмотренному в пункте 4.2.5. договора от 20.03.2006г., т.к. данный пункт договора обусловливает право арендодателя потребовать расторжения договора только фактом систематического (два и более раза) невыполнения арендатором предписаний арендодателя. В данном же случае предписание №68 от 14.09.2007г. было направлено арендатору ООО «ДСК-ЦЕНТР» по адресу: Ярославль, ул.Кирова, д.10/25 – что не соответствует месту нахождения арендатора и его почтовому адресу, указанным в дополнительных соглашениях №2 от 10.06.2006, №3 от 26.10.2006г. При этом сам заявитель в ходе осмотра помещений 31.07.2006, 13.09.2007г. установил, что в арендуемых помещениях работники ответчика отсутствуют. Доказательств направления иных предписаний не представлено.

Таким образом, апелляционный суд не находит оснований для отмены либо изменения обжалуемого решения об отказе в иске по приведенным в апелляционной жалобе доводам.

Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловными основаниями к отмене судебного акта, суд первой инстанции не допустил.

В соответствии со статьями 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269 п.1, 271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ярославской области от 14 марта 2008 года по делу № А82-13779/2007-9 оставить без изменения, апелляционную жалобу истца открытого акционерного общества "Ресторан "Русь" – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий

О.П. Кобелева

Судьи

О.А. Гуреева

Т.Е. Пуртова