Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 19.05.2008 по делу n А82-13779/2007. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610017, г. Киров, ул. Молодой Гвардии, 49, http://www.2aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Киров

20 мая 2008 года

Дело №А82-13779/2007-9

Резолютивная часть постановления объявлена  19 мая 2008 года

Постановление изготовлено в полном объеме  20 мая 2008 года

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  О.П. Кобелевой

судей  О.А. Гуреевой, Т.Е. Пуртовой

при ведении протокола судебного заседания:  судьей О.П. Кобелевой

при участии в заседании:

от ответчика: Казанцева Л.Ю. (доверенность от 17.01.2008), Голубенковой Л.Л, (доверенность от 16.05.2008)

от 3-их лиц: Голубенковой Л.Л. (доверенность от 29.10.2007)

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу истца открытого акционерного общества "Ресторан "Русь" на решение  Арбитражного суда Ярославской области от 14 марта 2008 года по делу №А82-13779/2007-9, принятое судьей  Суховерховой И.В., по иску  открытого акционерного общества "Ресторан "Русь" к  обществу с ограниченной ответственностью "ДСК-ЦЕНТР" с участием третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью "Рускафе", общества с ограниченной ответственностью "Нептун 2001" о расторжении договора аренды, выселении, взыскании 685682 рублей 20 коп.

установил:

Открытое акционерное общество «Ресторан «Русь» (далее – истец, ОАО «Русь») обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ДСК-ЦЕНТР» (далее – ответчик, ООО «ДСК-ЦЕНТР») о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 20 марта 2006г., заключенного между МУП «Ресторан «Русь» и Силушкиной С.В., действующего между ОАО «Ресторан «Русь» и ООО «ДСК-ЦЕНТР»; выселении ООО «ДСК-ЦЕНТР» из занимаемых им нежилых помещений подвала №№16-22, 26-27, расположенных в здании по ул.Кирова, д.10/25 в г.Ярославле; взыскании с ответчика основного долга по арендной плате в сумме 685682 рублей 20 коп.

До принятия решения по делу истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования в части взыскания задолженности по арендной плате, просил взыскать 612251 рубль 16 коп.

К участию в деле в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Рускафе» (далее – третье лицо, ООО «Рускафе»), общество с ограниченной ответственностью «Нептун 2001» (далее – третье лицо, ООО «Нептун 2001»).

Предъявленные требования истец основывал на статьях 309, 310, 395, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировал тем, что ответчиком нарушены условия договора, а именно: не внесена арендная плата за период с сентября 2006г., т.е. более чем в течение 13-ти периодов подряд; арендованные помещения переданы без согласия арендодателя в субаренду третьему лицу ООО «Рускафе»; проведены незаконные перепланировка и переустройство помещений.

Ответчик иск не признавал; в отзыве на исковое заявление, письменных объяснениях ссылался на то, что по условиям договора был на период с 16.10.2006 по 14.12.2007г. освобожден от уплаты арендной платы, плата за период с 10.06.2006 по 15.10.2006г. внесена; требования об уплате сумм налога на добавленную стоимость истцом в установленном порядке не предъявлялись, счета-фактуры не направлялись; разрешение сдавать арендуемые помещения в субаренду установлено в договоре аренды; произведенная в помещении перепланировка была согласована с истцом.

Третье лицо ООО «Нептун 2001» в позиции по делу, дополнениях к письменной позиции поддержало доводы ответчика.

Третье лицо ООО «Рускафе» отзыв на исковое заявление не представляло.

Решением от 14.03.2008г. в иске отказано.

В решении суд пришел к выводу, что у истца отсутствуют установленные законом либо договором основания требовать досрочного расторжения договора, а ответчиком не допущено нарушений условий договора аренды, указанных истцом в заявлении как основания к расторжению договора.

Не согласившись с решением от 14.03.2008г., истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В жалобе заявитель считает ошибочным  и нарушающим права арендатора толкование судом условий договора о проведении арендатором комплекса ремонтных мероприятий; указывает, что судом не дана оценка доводам истца о нарушении условия договора о получении согласия государственных и муниципальных органов на проведение перепланировок и переоборудования помещений, а также об отсутствии согласия Департамента культуры и туризма Ярославской области на переоборудование арендуемых помещений.

Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором доводы заявителя отклонил.

Третьи лица отзыв на исковое заявление не представили. В заседании апелляционного суда представитель третьего лица ООО «Нептун» просил оставить решение суда без изменения.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области от 14.03.2008 года по настоящему делу проверена Вторым арбитражным апелляционным судом  в порядке, установленном статьями 257, 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заявитель жалобы ОАО «Русь», третье лицо ООО «Рускафе», надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела апелляционным судом, явку представителей не обеспечили. ООО «Рускафе» просило о рассмотрении дела в его отсутствие. В соответствии с пунктом 1 статьи 266, пунктом 1 статьи 123, пунктами 1, 3, 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей указанных лиц.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы,  отзыва на апелляционную жалобу, заслушав представителей ответчика и третьего лица, апелляционный суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, между муниципальным унитарным предприятием «Ресторан «Русь» города Ярославля и индивидуальным предпринимателем Силушкиной С.В. с согласия комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля был заключен договор аренды недвижимого имущества от 20.03.2006г. сроком с 24.03.2006г. по 31.12.2031г. (л.д.16-17 т.1).

Договор аренды был зарегистрирован в установленном порядке.

Объектом аренды по указанному договору выступало недвижимое имущество – часть здания, состоящая из нежилых помещений подвала №№3, 16-22, 26-27 общей площадью 196,5 кв.м. и части нежилого помещения подвала №25 площадью 4,6 кв.м., инв.№131, лит. А1, расположенное по адресу: город Ярославль, Кировский район, ул.Кирова, дом 10/25 (пункт 1.1. договора аренды от 20.03.2006г.).

К указанному договору аренды недвижимого имущества были заключены дополнительные соглашения №1 от 10.05.2006г., №2 от 10.06.2006г., также зарегистрированные в установленном порядке. При этом дополнительным соглашением №2 от 10.06.2006г. в новой редакции были изложены преамбула договора и его раздел 6, с учетом чего арендатором по договору стал ответчик ООО «ДСК-Центр» (л.д.18-19 т.1).

Впоследствии муниципальное унитарное предприятие «Ресторан «Русь» города Ярославля было преобразовано в ОАО «Ресторан «Русь» (истец по делу, заявитель), которое 20.10.2006г. зарегистрировало за собой право собственности в отношении объекта – помещение подвала №4, 5, 8, 9, 11-22, 26-28, назначение: нежилое, общая площадь 406,6 кв.м., расположенное по адресу: Ярославская область, г.Ярославль, ул.Кирова, д.10/25 (л.д.15 т.1).

Дополнительным соглашением №3 от 26.10.2006г. (зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество 27.12.2006г.) стороны изложили в новой редакции ряд пунктов спорного договора. Так, в соответствии с новой редакцией пункта 1.1. договора было установлено, что помещение передается для использования под кафе, торговлю, склад и другую уставную деятельность. По новой редакции пункта 3.2. договора арендатор обязался за счет своих средств осуществить комплекс ремонтных мероприятий, направленных на устройство гидроизоляции подвала, предотвращение подтопления грунтовыми водами на сумму 589688 рублей; с учетом производимых арендатором улучшений арендатор освобождался от уплаты арендной платы на срок с 16.10.2006г. по 14.12.2007г. на сумму 589688 рублей. При этом сумма налога на добавленную стоимость за период с 01.01.2007г. по 14.12.2007г. должна была уплачиваться арендатором отдельно на основании выставляемых арендодателем счетов в случае, если арендодатель является плательщиком НДС (л.д.20 т.1).

В деле имеется подписанное сторонами, а также третьим лицом ООО «Нептун 2001» (по тесту дополнительного соглашения №4 – арендодатель 2) дополнительное соглашение №4 от 04.12.2006г., в котором в новой редакции изложен пункт 1.1. договора аренды от 20.03.2006г., а именно: установлено, что арендатор принимает во временное пользование недвижимое имущество – часть здания, состоящую из нежилых помещений подвала №16-22, 26-27 общей площадью 192,5 кв.м.; от арендодателя 2 арендатор принимает во временное пользование недвижимое имущество – часть здания, состоящую из нежилого помещения подвала №3 площадью 4 кв.м. м части нежилого помещения подвала №25 общей площадью 4,6 кв.м., для использования под кафе, торговлю, склад и другую уставную деятельность. В пункте 3 дополнительного соглашения №4 также в новой редакции изложен пункт 3.1. договора аренды.

Доказательств государственной регистрации дополнительного соглашения №4 от 04.12.2006г. не представлено.

В данном дополнительном соглашении №4 указывается, что право собственности ООО «Нептун 2001» на помещения подвала №1-3, 25 подтверждено записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним  от 27.11.2006г. (запись регистрации №76-76-01/245/2006-485).  Однако надлежащих доказательств наличия такой регистрации (выписка из ЕГРП либо свидетельство о государственной регистрации права) не представлено. Имеется копия свидетельства о государственной регистрации права собственности 03.11.2006г. на помещения №1-3, 25 за Руссковым Олегом Михайловичем (л.д.122 т.1).

31.07.2007г. заявитель произвел осмотр арендуемых помещений (№№16-22, 26-27 площадью 192,5 кв.м.), о чем составил акт осмотра (л.д.31 т.1). Выявив нарушения условий договора арендодатель направил в адрес арендатора (ответчик ООО «ДСК-ЦЕНТР», г.Ярославль, ул.Свободы, д.27, корп.2) предписание №56 от 31.07.2007г., которым предложил в срок до 01.09.2007г. устранить нарушения, а именно: оплатить задолженность, расторгнуть договор субаренды с ООО «Рускафе», привести помещения в первоначальное состояние (л.д.33-34 т.1). Сведений о получении данного предписания ответчиком (арендатором) не имеется.

13.09.2007г. ОАО «Ресторан «Русь» вновь провело осмотр помещений подвала, о чем составило акт осмотра, в котором установило наличие ранее выявленных нарушений (л.д.32).

14.09.2007г. истец направил ответчику (по адресу: г.Ярославль, ул.Кирова, д.10/25) предписание №68 от 14.09.2007г., в котором предложил устранить допущенные нарушения в срок до 01.11.2007г. Данное предписание не было получено адресом по причине отсутствия по указанному выше адресу организации (л.д.36-37 т.1).

В связи с изложенными обстоятельствами истец обратился в арбитражный суд.

Предписание №56 от 31.07.2007г. направлено арендатору по надлежащему адресу; доказательств его невручения адресату в деле не имеется; ответчик факт получения данного предписания не оспаривал. Учитывая изложенное, апелляционный суд считает доказанным, что предусмотренный статьей 619 ГК РФ досудебный порядок урегулирования спора о расторжении договора аренды заявителем соблюден, в связи с чем иск правомерно рассмотрен судом первой инстанции по существу.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса.

В обоснование предъявленных по иску требований заявитель ссылался на следующие нарушения условий договора ответчиком (арендатор по договору аренды недвижимого имущества от 20.03.2006г.): неуплата арендной платы за период с сентября 2006г., т.е. в течение более чем 13-ти периодов подряд; передача арендованных помещений без согласия арендодателя в субаренду третьему лицу ООО «Рускафе»; проведение незаконных  перепланировки и переустройства помещений.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Пунктом 2 той же статьи Кодекса предусмотрена возможность установления как денежной, так и неденежной формы внесения арендной платы, включая возможность возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества, а также сочетания указанных форм арендной платы или установления иных форм оплаты аренды.

Согласно пункту 1 статьи 615 Кодекса арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Право арендатора передавать арендованное имущество в субаренду обусловлено согласием арендодателя (пункт 2 статьи 615 ГК РФ).

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. По смыслу данной нормы с учетом положений статьи 209, пунктов 2, 3 статьи 623 того же Кодекса изменение технических характеристик объекта аренды (в том числе, перепланировка и переустройство нежилых помещений)