Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 23.01.2011 по делу n А82-6483/2010. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

в аренду подлежат нежилые помещения №№ 34-41 общей площадью 80,5 кв.м., расположенные на третьем этаже в здании по адресу: г. Ярославль, ул. Полушкина роща, д. 16 (ЛИТ К) для использования под офис. На плане-чертеже, который согласно пункту 1.2 договора от 24.02.2009 является его неотъемлемой частью, приведено размещение  нежилых помещений №№ 34-41 на этаже.

Приведенные сведения согласованы сторонами, а также позволяют индивидуализировать подлежащие передаче помещения.

 В пункте 1.4 договора от 24.02.2009 указано, что передача помещений осуществляется по акту приема-передачи 01.03.2009, в котором, помимо названных в пункте 1.1 сведений, имеются иные данные о состоянии помещений, в частности, краткая характеристика внутренней отделки.

Вместе с тем, по смыслу статьи 611 ГК РФ установление соответствия предоставляемого в аренду имущества условиям договора и назначению имущества, в том числе характеристик внутренней отделки, производится на стадии исполнения договора при передаче имущества.

Аналогичный вывод явствует из условий договора от 24.02.2009 при его толковании по правилам пункта 1 статьи 431 ГК РФ, в частности при сопоставлении пункта 1.4 с пунктом 4.1, в силу которых сторонами определены сроки: вступления договора в силу - с момента подписания; аренды - с 01.03.2009 по 31.01.2010; передачи помещений – 01.03.2009.

Из договора от 24.02.2009 следует, что он подписан сторонами 24.02.2009 (без акта приема-передачи), доказательств обратного не имеется.

Следовательно, учитывая установленный законом признак заключенности договора аренды, поскольку в рассматриваемой ситуации помещение, подлежащее передаче по договору аренды от 24.02.2009, индивидуализировано совокупностью согласованных сторонами данных, указанных в пунктах 1.1, 1.2 и плане-чертеже, не имеется ни правовых, ни фактических оснований считать данный договор незаключенным.

Иной вывод суда первой инстанции основан на положениях пункта 2 статьи 433 ГК РФ, не подлежащего применению в спорной ситуации.

Наличие заключенного договора аренды свидетельствует о возникновении арендных правоотношений и соответствующих взаимных прав и обязанностей.

В силу статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Таким образом, для договора аренды характерно встречное исполнение обязательств (статья 328 ГК РФ), а правовое значение для возникновения обязанности по внесению арендных платежей имеет реальная передача помещения арендатору по временное пользование.

Соответственно, отсутствие неопровержимых доказательств фактического пользования помещениями, как указал суд первой инстанции в обоснование принятого решения, не может безусловным образом свидетельствовать о том, что договор аренды не исполнен со стороны арендодателя, и повлечь отказ в удовлетворении требований о взыскании задолженности по арендной плате. 

Апелляционная инстанция, проанализировав аргументы сторон, изложенные в жалобе и отзыве на нее, оценив представленные в дело доказательства, приходит к выводу, что помещения, являющиеся предметом договора аренды от 24.02.2009, ООО «Авто-Трэйдинг» были предоставлены в пользование ООО «Элконт», основываясь на следующем. 

Применительно к спорной ситуации прямым доказательством приема-передачи помещений по договору от 24.02.2009, мог бы являться подписанный сторонами акт приема-передачи от 01.03.2009.

Однако такой документ, подтверждающий согласование сторонами спора исполнение договора от 24.02.2009 в части передачи помещений, отсутствует.

Имеющаяся в деле копия данного документа, содержащая подписи и печати сторон с указанием со стороны арендодателя «сдал», со стороны арендатора - «не приняты площади, не соответствуют условиям договора и непригодны для дальнейшего использования в соответствии с условиями договора», не может служить и доказательством того, что помещения ответчиком не приняты. Факт получения акт приема-передачи от 01.03.2009, подписанного ответчиком с вышеприведенной формулировкой, истцом отрицается, доказательства обратного отсутствуют.

Отсутствие согласованного акта приема-передачи от 01.03.2009, как следует из доводов жалобы и отзыва на нее, обусловлено тем, что в период действия прежнего договора аренды от 17.03.2008 № 2-170308 произошло затопление спорных помещений.

В подтверждение данного факта стороны, а также ответчик в обоснование непригодности помещений для использования по договору от 24.02.2009 ссылаются на акты осмотра от 20.11.2008, от 22.12.2008 (л.д. 23, 24).

Между тем, данные документы не могут свидетельствовать о непригодности помещений, являющихся предметом договора от 24.02.2009, поскольку указывают на затопление только части помещений, а именно №№ 38, 39, и содержат сведения о повреждениях, наличие которых по состоянию на 01.03.2009 иными документами не подтверждено.

Представленная в дело переписка сторон по факту затопления не может быть принята во внимание как доказательство непригодности помещений, поскольку в ней ведется речь не о конкретных недостатках спорных помещений, а о возмещении причиненного ответчику ущерба (л.д. 25-29, 65, 82).

Кроме того, поскольку по смыслу статьи 621 ГК РФ заключение договора аренды на новый срок по существу является заключением нового договора, стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора аренды. Соответственно, вопрос о возмещении ущерба, причиненного в период действия прежнего договора, подлежит разрешению в установленном законом порядке безотносительно к новому договору, ответчик не лишен возможности воспользоваться соответствующим правом.

С учетом указанного, непригодность передаваемых по договору от 24.02.2009 помещений для использования в соответствии с договорными условиями на момент составления акта приема-передачи от 01.03.2009, а равно  правомерность не принятия ответчиком данных помещений в части (№№ 38, 39) либо полностью, не подтверждена.

Помимо этого, апелляционная инстанция считает возможным согласиться с доводами жалобы, что к указанному сроку передачи помещений они фактически находились во владении ООО «Элконт».

Аргументы ответчика, что данные помещения были им возращены в связи с истечением действия прежнего договора по акту возврата от 28.02.2009, несостоятельны. Обоснованием этого, с учетом положений частей 8-10 статьи 75 АПК РФ, является не представление подлинника названного документа, содержащего подписи обеих сторон, при различиях в имеющихся копиях в части его подписания ООО «Элконт» (л.д. 103, 130). Истец факт подписания акта возврата от 28.02.2009 со своей стороны отрицает. Иные документы в подтверждение факта возврата помещений не представлены.

Кроме того, как следует из материалов дела и пояснений сторон, спорные помещения неоднократно являлись предметом краткосрочной аренды с заключением договора на новый срок, оформление исполнения некоторых условий (прием-передача помещений, перечисление обеспечительного депозита) имело формальный характер.

При таких обстоятельствах оснований считать ООО «Авто-Трэйдинг» не исполнившим обязанность по передаче помещений, являющимися предметом договора аренды от 24.02.2009, не усматривается, поскольку факт выбытия помещения из пользования ООО «Элконт» не доказан.

Доводы ответчика о фактическом освобождении спорных помещений в декабре 2008 года и аренде с конца января 2009 года другого помещения под офис отклоняются, как не связанные с относимыми к данному спору документами, поскольку сами по себе об отсутствии оснований для возникновения или исполнения арендных правоотношений на основании договора от 24.02.2009 свидетельствовать не могут.

Принимая во внимание изложенное, в силу положений статей 309, 310, 330 ГК РФ, апелляционный суд считает, что ООО «Авто-Трэйдинг» правомерно предъявило к ООО «Элконт» требование о взыскании задолженности по арендной плате и пени за просрочку ее внесения на основании договора от 24.02.2009. 

В то же время, ввиду наличия договора от 24.02.2009, являющегося заключенным и исполненным в части предоставления помещений в пользование ответчика,  оснований для предъявления и удовлетворения встречных исковых требований на основании статей 395, 1102, 1107 ГК РФ у суда первой инстанции не имелось.

Пунктами 3.1, 3.2 договора от 24.02.2009 определено, что арендная плата составляет 28 175 рублей в месяц без НДС, исчисляется с момента начала аренды и уплачивается в виде предоплаты за календарный месяц до 5 (пятого) числа отчетного месяца, основанием для ее внесения является указанный договор.

За каждый день просрочки внесения арендной платы арендодатель вправе требовать от арендатора уплаты пени в размере 0,1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки платежа. Также в случае просрочки в оплате за аренду арендодатель вправе направить обеспечительный депозит на погашение задолженности (пункты 3.5, 3.8 договора от 24.02.2009).

Согласно материалам дела с момента заключения договора от 24.02.2009 денежное обязательство по арендным платежам истец предъявлял, а ответчик принимал к исполнению и исполнил за март-апрель 2009 года (счета от 26.03.2009 № 35, от 25.04.2009 № 47, от 29.05.2009 № 58, акты выполненных работ  (услуг аренды) от 31.03.2009 № 66, от 30.04.2009 № 86, от 31.05.2009 № 107, платежные поручения от 13.03.2009 № 175, от 20.04.2009 № 288, акт сверки расчетов за период с 01.01.2009 по 16.06.2009).

В связи с указанными обстоятельствами образовалась задолженность за май 2009 года, на погашение которой направлен обеспечительный депозит, и за июнь 2009 года, доказательства оплаты которой отсутствуют.

Учитывая изложенное, поскольку наличие задолженности по арендной плате за июнь 2009 года и несвоевременное внесение платежей за период с марта по июнь 2009 года по договору от 24.02.2009 подтверждены документально, истцом требования поддержаны в размере, указанном в уточненном расчете, ответчиком возражений относительно данного расчета не заявлено, требования истца следует признать обоснованными.

Обстоятельств, свидетельствующих о необходимости применения к начисленной неустойке статьи 333 ГК РФ, не усматривается.

Следовательно, требования ООО «Авто-Трэйдинг» к ООО «Элконт» о взыскании задолженности по арендной плате за июнь 2009 года в размере 28 175 рублей и пени за просрочку ее внесения за период с 06.03.2009 по 30.08.2009 в размере 4 648 рублей 88 копеек подлежат удовлетворению.

Таким образом, апелляционная жалоба ООО «Авто-Трэйдинг» является обоснованной и подлежит удовлетворению.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии с пунктами  1, 4 части 1 и пунктом 1, 2 части 2 статьи 270 АПК РФ решение суда первой инстанции подлежит отмене, как принятое при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, с неправильным применением норм материального права.

В силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы истца в части уплаты государственной пошлины относятся на ответчика в размере 2 000 рублей по делу и 2 000 рублей по апелляционной жалобе.

Понесенные ответчиком расходы на уплату государственной пошлины по встречному иску в размере 7 662 рублей, в том числе 4 000 рублей по требованию о признании договора незаключенным, 3 662 рублей о взыскании неосновательного обогащения, исчислены в соответствии с требованиями подпунктов 1, 2 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) и на основании статьи 110 АПК РФ возлагаются на него же. Оснований для возврата государственной пошлины по встречному иску согласно статье 333.40 НК РФ не имеется.

Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Авто-Трэйдинг» удовлетворить.

Решение Арбитражного суда Ярославской области от 22.10.2010  по делу № А82-6483/2010 отменить, принять новое решение:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Элконт» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Авто-Трэйдинг» 28 175 (двадцать восемь тысяч сто семьдесят пять) рублей долга, 4 648 (четыре тысячи шестьсот сорок восемь) рублей 88 копеек пени, расходы по государственной пошлине 2 000 (две тысячи) рублей по делу и 2 000 (две тысячи) рублей по апелляционной жалобе.

Апелляционному суду Ярославской области выдать исполнительный лист.

В удовлетворении встречного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Элконт» отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в установленном законом порядке.

Председательствующий                                      

Т.М. Олькова

Судьи                         

Г.Г. Буторина

Т.В. Лысова