Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 16.12.2010 по делу n А28-7913/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

По своей юридической природе договор продажи недвижимости является консенсуальным, двусторонним (взаимным), возмездным.

В соответствии с пунктом 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи жилого дома подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу статей 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации  существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются его предмет и цена недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации  покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу положений действующего законодательства стороны вправе определить иной порядок прекращения обязательства по оплате по договору, в том числе путем передачи вещи, что и было сторонами сделано при заключении договора купли-продажи от 25.11.2009: в пункте 2.2.1 стороны определили, что расчет между ними производится путем передачи истцу в счет оплаты полученного по договору недвижимого имущества квартир в построенном на указанных земельных участках доме. При этом в договоре прямо предусмотрено, что обязательства будут считаться исполненными покупателем с момента передачи квартир в собственность продавца.

Истцом заявлено требование о расторжении указанного договора в связи с существенным его нарушением ответчиком, выразившемся в неполучении ответчиком до 30.06.2010 разрешения на строительство и в незаключении с истцом договоров участия в долевом строительстве.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Данное положение Гражданского кодекса Российской Федерации истцом соблюдено (т.1 л.7).

В соответствии со статьей 314 Гражданского кодекса Российской Федерации, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода. В случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства.

Договором купли-продажи от 25.11.2009 установлен конкретный срок для передачи указанных квартир – 31.12.2012, который не наступил.

В связи с этим неполучение в указанный в договоре срок разрешения на строительство и незаключение договоров на участие в долевом строительстве не влекут для истца возникновение ущерба, не лишают его права на получение того, на что он был вправе был рассчитывать при заключении договора и не дают оснований полагать, что обязательства по договору не будут исполнены в срок. Доказательств, подтверждающих доводы истца о невозможности исполнения требований договора, в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.

Кроме того, выдача разрешения на строительство в силу статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации относится к компетенции органа местного самоуправления и, соответственно, не зависит от воли ответчика.

В соответствии с пунктом 3 статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации условие пункта 2.2.2 договора от 25.11.2009 о необходимости получения разрешения на строительство жилого дома не создает обязанностей для органа местного самоуправления по выдаче указанного разрешения.

В силу статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» заключение договоров участия в долевом строительстве возможно только после получение разрешения на строительство многоквартирного дома.

Поскольку доказательств того, что между сторонами заключен предварительный договор, в котором определена обязанность заключить до 30.06.2009 договоры участия в долевом строительстве на вышеуказанные объекты долевого строительства, не представлено, а договор от 25.11.2009 не содержит существенных условий договора участия в долевом строительстве (статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации), оснований считать, что ответчик обязан в срок до 30.06.2009 заключить договоры участия в долевом строительстве, апелляционным судом не установлено.

При этом ссылка заявителя жалобы на то, что договор купли-продажи от 25.11.2009 является смешанным договором, отклоняется как несостоятельная. Указанный договор является договором купли-продажи и не содержит элементов других видов договоров.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Доказательств одностороннего отказа ответчика от исполнения своих обязательств по передаче истцу указанных квартир не представлено.

Как следует из материалов дела, ответчиком в целях исполнения обязательств по договору купли-продажи принимаются конкретные меры для получения разрешения на строительство, заключены договор подряда на выполнение проектных работ от 08.02.2010, договор на выполнение инженерно-геологических работ от 12.01.2010, договор об осуществлении технологического присоединения от 27.04.2010, договор от 16.11.2009 на выполнение кадастровых работ по объединению земельных участков, договор на выполнение геодезических работ от 16.11.2009, получены технический отчет по инженерно-геологическим изысканиям, градостроительный план земельного участка кадастровый № 43:40:000367:355, технические условия на разработку рабочего проекта по телефонизации объекта, технические условия на присоединение к тепловым сетям, технические условия на наружное освещение, технические условия на проектирование отвода ливневых вод и благоустройства и др.

Надлежащих доказательств того, что проектируемый дом, нормативный срок строительства которого составляет 18 месяцев, не будет введен в эксплуатацию до 31.12.2012 и квартиры в нем не будут переданы истцу в соответствии с условиями договора купли-продажи от 25.11.2009, в материалы дела не представлено. Доводы заявителя носят предположительный характер, не подтверждены надлежащими доказательствами.

Ссылка заявителя жалобы на то, что им заявлены требования на основании пункта 7.2 договора купли-продажи от 25.11.2009 и подпункта 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, апелляционным судом не принимается во внимание, поскольку в указанном пункте договора стороны только предусмотрели право истца на обращение за расторжением договора в суд в случае, если в срок до 30.06.2010 ответчик не получит разрешение на строительство жилого дома на указанных участках и не заключит с Комбинатом договоры о долевом участии в строительстве квартир. В данном случае истец реализовал свое право, закрепленное в пункте 7.2 договора, обратившись с настоящим иском в арбитражный суд.

Из буквального толкования условий данного договора (статья 411 Гражданского кодекса Российской Федерации) не следует, что неисполнение указанных в пункте 2.2.2 договора условий является основанием для его расторжения.

Довод заявителя о том, что ответчик планирует построить 3-хэтажный дом с количеством квартир, не позволяющим ответчику исполнить принятые на себя обязательства по договору от 25.11.2009, не подтвержден надлежащими доказательствами.

В связи с тем, что срок исполнения обязательств по передаче квартир не наступил, письма администрации МО «Город Киров» от 14.10.2010 № 7447-03-01, от 16.12.2010 № 01-06/783, надлежащими доказательствами в силу статей 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не являются.

В силу изложенного апелляционный суд считает правомерным вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований о расторжении договора и, соответственно, взаимосвязанного с ним требования об возложении на ответчика на основании статей 1102, 1103, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности возвратить истцу три жилых дома, расположенных по адресам: переулок 3-й Газетный, д. 15, переулок 2-й Газетный, д. 16, переулок 3-й Газетный, д. 17, и земельный участок площадью 2858+/-19 кв.м. с кадастровым № 43:40:000367:355. При этом апелляционный суд также отмечает, что, поскольку указанные дома снесены, то их передача невозможна.

Проверив довод жалобы по поводу несогласия заявителя с выводом суда о несогласованности условия договора о передаче квартир, апелляционный суд отмечает силу следующее.

Как правильно указано в жалобе, действующее законодательство не запрещает включать в договоры условия о совершении сторонами определенных действий в будущем.

Стороны в силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации свободны в заключении договора. Закон не запрещает, а прямо предусматривает, что условия договора определяются по усмотрению сторон,  кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422) (диспозитивная норма).

В связи с этим апелляционный суд считает условия пункта 2.1.2 договора от 25.11.2009 согласованными. При этом отмечает, что указанный вывод суда первой инстанции не повлиял на правильность принятого по существу дела судебного решения.

Довод заявителя о подписании письма от 15.07.2010 № 955/01-11, содержащего согласие Комбината на объединение земельных участков и снос трех жилых домов,  неуполномоченным лицом – заместителем генерального директора, отклоняется апелляционным судом как несостоятельный, неподтвержденный надлежащими доказательствами (должностными инструкциями и др.). При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что в указанном письме давалось согласие не только на снос жилых домов, но и на объединение земельных участков с кадастровыми номерами 43:40:000367:105, 43:40:000367:121, 43:40:000367:209, 43:40:000367:24, однако наличие согласия на объединение земельных участков истцом не оспаривается. На объединенный земельный участок с кадастровым № 43:40:000367:355 регистрирующим органом зарегистрировано в соответствии со статьей 346 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности ответчика, при этом  записи об ипотеке перенесены в раздел ЕГРП, открытый на данный земельный участок.

Прочие доводы жалобы проверены суда апелляционной инстанции и признаны не влияющими на правильность принятого по делу судебного акта.

Правовых оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда Кировской области и удовлетворения апелляционной жалобы у апелляционного суда не имеется.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

В силу статьи 333.21. Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27.12.2009 № 374-ФЗ, вступившего в законную силу 29.01.2010) при подаче апелляционной жалобы на решение арбитражного суда уплачивается государственная пошлина в размере 2000 рублей.

Заявителем при подаче жалобы уплачена по платежному поручению № 13345 от 18.11.2010 государственная пошлина в сумме 4000 рублей.

В связи с этим в соответствии со статьей 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации излишне уплаченная государственная пошлина в сумме 2000 рублей подлежит возврату заявителю.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Кировской области от 20.10.2010 по делу № А28-7913/2010-293/2 оставить без изменения, апелляционную жалобу закрытого акционерного общества «Кировский молочный комбинат» – без удовлетворения.

Закрытому акционерному обществу «Кировский молочный комбинат» выдать справку на возврат излишне уплаченной по платежному поручению № 13345 от 18.11.2010 в доход федерального бюджета государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 2000 рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.

Председательствующий                                      

                      Л.В. Губина

Судьи                         

                          С.Г. Полякова

Т.М. Поляшова