Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 16.12.2010 по делу n А28-7913/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

      ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Киров

17 декабря 2010 года

Дело № А28-7913/2010-293/2

Резолютивная часть постановления объявлена 16 декабря 2010 года. 

Полный текст постановления изготовлен 17 декабря 2010 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Губиной Л.В.,

судей Поляковой С.Г., Поляшовой Т.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Алалыкиным А.Н.,

при участии в судебном заседании:

представителей истца: Заболотской Л.А., действующей на основании доверенности № 1323/01-11 от 18.09.2009, Платуновой Т.В., действующей на основании доверенности № 150/01-11 от 28.01.2010,

представителей ответчика: Шалагинова С.Л., действующего на основании доверенности от 30.09.2010, Шалагиновой О.А., действующего на основании доверенности от 30.09.2010,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу истца закрытого акционерного общества «Кировский молочный комбинат»

на решение Арбитражного суда Кировской области от 20.10.2010 по делу № А28-7913/2010-293/2, принятое судом в составе судьи Шубиной Н.М.,

по иску закрытого акционерного общества «Кировский молочный комбинат»

к обществу с ограниченной ответственностью «Вятсройинвест»,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области,

о расторжении договора купли-продажи, взыскании неосновательного обогащения,

установил:

закрытое акционерное общество «Кировский молочный комбинат» (далее – ЗАО «Кировский молочный комбинат», Комбинат, истец, заявитель) обратилось с иском в Арбитражный суд Кировской области к обществу с ограниченной ответственностью «Вятстройинвест» (далее – ООО «Вятстройинвест», ответчик, заявитель) о расторжении заключенного между сторонами договора купли-продажи от 25.11.2009, возложении на ответчика обязанности возвратить полученное по договору недвижимое имущество: три жилых дома, расположенных по адресам: переулок 3-й Газетный, д. 15, переулок 2-й Газетный, д. 16, переулок 3-й Газетный, д. 17, и земельный участок площадью 2858+/-19 кв.м. с кадастровым № 43:40:000367:355, предварительно приведя  данный земельный участок в первоначальное состояние.

Предъявленные требования основаны на статьях 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктах 2.2.2, 3.2.4 договора купли-продажи от 25.11.2009.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области (далее – Управление Росреестра по Кировской области, третье лицо).

При рассмотрении дела в суде первой инстанции Комбинат в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования: просил расторгнуть заключенный между сторонами договор купли-продажи от 25.11.2009 в связи с существенным нарушением его условий по основаниям пункта 2 статьи 450, статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктов 2.2.2., 3.2.4. договора; обязать ответчика на основании статей 1102, 1103, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации возвратить истцу три жилых дома, расположенных по адресам: переулок 3-й Газетный, д. 15, переулок 2-й Газетный, д. 16, переулок 3-й Газетный, д. 17, и земельный участок площадью 2858+/-19 кв.м. с кадастровым № 43:40:000367:355 (предыдущие кадастровые № 43:40:000367:105, № 43:40:000367:121, № 43:40:000367:209, № 43:40:000367:246).  

Ответчик возражал против удовлетворения иска.

Решением Арбитражного суда Кировской области от 20.10.2010 в удовлетворении исковых требований ЗАО «Кировский молочный комбинат» отказано.

При вынесении данного решения суд первой инстанции руководствовался положениями статей 8, 307, 309, 420, 421, 450, 454, 486, Гражданского кодекса Российской Федерации и исходил из отсутствия оснований для удовлетворения иска.

Не согласившись с принятым по настоящему делу решением, Комбинат обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Кировской области от 20.10.2010 полностью отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворения исковых требований.

В жалобе заявитель выражает свое несогласие с выводом суда первой инстанции о том, что в отсутствие разрешения на строительство, проектной документации, а также заключенных договоров долевого участия в строительстве условие договора о передаче квартир нельзя признать согласованным. При этом отмечает, что закон не запрещает включать в договоры условия о совершении действий в будущем.

Истец настаивает, что включенное в договор купли-продажи от 25.11.2009 условие о получении ответчиком до 30.06.2010 разрешения на строительство и заключении между сторонами договоров участия в долевом строительстве было для Комбината существенным, подтверждением чего является факт включения в договор условия (пункт 7.2) о праве Комбината обратиться в данном случае за расторжением договора.

Заявитель указывает, что в ходе подготовки к судебному заседанию было выяснено и представлено суду, что ответчик обращался в администрацию МО «Город Киров» для получения разрешения на строительство 3-х этажного жилого дома с количеством квартир, не позволяющим ответчику исполнить принятые на себя обязательства по договору от 25.11.2009, что также свидетельствует о существенном нарушении истцом условий указанного договора купли-продажи.

Истец считает неправильным вывод суда, что незаключение договоров долевого участия в строительстве не может быть поставлено в вину ответчику.  Отмечает, что суд не усмотрел оснований для расторжения договора, предусмотренных подпунктом 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, тогда как Комбинат основывал свои требования на пункте 7.2 договора купли-продажи от 25.11.2009 и подпункте 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, заявитель полагает, что суд первой инстанции неправильно истолковал положения статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации. Считает, что имеются основания для возврата земельного участка кадастровый № 43:40:000367:355, образованного из приобретенных у Комбината по договору от 25.11.2009 земельных участков с кадастровыми номерами 43:40:000367:105, 43:40:000367:121,0 43:40:000367:209, 43:40:000367:246.

Истец также не согласен с тем, что суд, ссылаясь на письмо от 15.07.2010 № 955/01-11, указывает как на установленный факт, что Комбинат не возражает против сноса трех жилых домов. При этом заявитель указывает, что письмо было подписано неуполномоченным лицом – заместителем генерального директора, который не имел права давать такое согласие, в связи с чем считает, что согласие Комбината на снос домов отсутствует.

ООО «Вятстройинвест» в отзыве на апелляционную жалобу отклоняет доводы заявителя, просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения, а жалобу – без удовлетворения.

Управление Росреестра по Кировской области в отзыве на апелляционную жалобу указывает, что доводы заявителя заслуживают внимание.

Третье лицо явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом, просило рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителя третьего лица.

Законность решения Арбитражного суда Кировской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Учитывая, что от лиц, участвующих в деле, данных возражений не поступило, апелляционный суд проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции только в рамках заявленных доводов жалобы.

Как следует из материалов дела, 25.11.2009 между ЗАО «Кировский молочный комбинат» (продавец) и ООО «Вятстройинвест» (покупатель) подписан договор купли-продажи, по условиям которого продавец передает в собственность покупателя следующее недвижимое имущество: жилой дом и  земельный участок с кадастровым № 43:40:000367:0209, расположенные по адресу: г. Киров, переулок 3 -й Газетный, дом 15; жилой дом и земельный участок с кадастровым № 43:40:000367:0121, расположенные по адресу: г. Киров, переулок 2-й Газетный, дом 16; жилой дом и земельный участок с кадастровым № 43:40:000367:0105, расположенные по адресу: г. Киров, переулок 3-й Газетный, дом 17; земельный участок площадью 721 кв.м. кадастровый номер 43:40:000367:0246, расположенный в восточной части кадастрового квартала, граница которого проходит по ул. Сурикова, далее по ул. Воровского, ул. Чапаева, ул. Калинина (проектируемая), - а покупатель обязуется произвести за него расчет в порядке, определенном настоящим договором.

Согласно пункту 2.1 цена указанного недвижимого имущества составляет 13 300 000 рублей.

В пунктах 2.2, 2.2.1 стороны определили, что расчет между ними производится следующим образом: покупатель обязуется в срок до 31.12.2012 построить на данных земельных участках многоквартирный жилой дом и в этот же срок передать продавцу в счет оплаты полученного по договору недвижимого имущества квартиры в этом доме общей площадью 636,63 кв.м.,  в том числе: две однокомнатные на 3-м этаже: № 16 проектной площадью 44,24 кв.м. и № 20 проектной площадью 44, 29 кв.м; одну трехкомнатную № 26 на 4 -м этаже проектной площадью 89, 53 кв.м; шесть двухкомнатных квартир: на третьем этаже № 18 проектной площадью 77,38 кв.м., на четвертом этаже № 25 проектной площадью 77, 38 кв.м., на пятом этаже № 32 проектной площадью 77,38 кв.м., на шестом этаже № 39 проектной площадью 77,38 кв.м., на седьмом этаже № 45 проектной площадью 71,67 кв.м., на седьмом этаже № 46 проектной площадью 77,38 кв.м. При этом оговорено, что указанная нумерация квартир условная, в дальнейшем может быть изменена без изменения расположения и этажности квартир.

 В пункте 2.2.2 договора стороны предусмотрели, что во исполнение обязательств по расчету покупатель обязуется в срок до 30.06.2010 получить разрешение на строительство жилого дома и заключить с продавцом договоры о долевом участии в строительстве квартир, указанных в пункте 2.2.1 договора.

При этом установили, что обязательства будут считаться исполненными покупателем с момента передачи квартир в собственность продавца.

В соответствии с пунктом 3.1.2 договора в связи с возникновением ипотеки в силу закона после государственной регистрации настоящего договора и перехода права собственности к покупателю продавец обязан дать согласие на снос жилых домов и объединение земельных участков в один.

В пункте 7.2 раздела 7 «Прочие условия» договора стороны определили, что в случае, если в срок до 30.06.2010 покупатель не получит разрешение на строительство жилого дома на указанных участках и не заключит с продавцом договоры о долевом участии в строительстве квартир, указанных в пункте 2.2.1 договора, продавец имеет право обратиться за расторжением договора.

Данный договор купли-продажи зарегистрирован 20.11.2009 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), о чем свидетельствует проставленный на нем штамп регистрационной надписи.

В ЕГРП на вышеперечисленные объекты недвижимости зарегистрировано право собственности ООО «Вятстройинвест», а также ипотека в силу закона, что подтверждается представленными в материалы дела свидетельствами о государственной регистрации права, штампами регистрационной надписи на договоре, выписками из ЕГРП от 28.09.2010.

В материалах дела имеется письмо ЗАО «Кировский молочный комбинат» от 15.07.2010 № 955/01-11, в котором содержится согласие истца на объединение указанных земельных участков в один земельный участок площадью 2858+/-19 кв.м. с кадастровым № 43:40:000367:355, а также на снос трех вышеназванных жилых домов и снятие их с технического учета.

Земельный участок, созданный в результате объединения земельных участков с кадастровыми номерами 43:40:000367:105, 43:40:000367:121, 43:40:000367:209, 43:40:000367:246, поставлен на кадастровый учет, права на него (с ипотекой в силу закона) зарегистрированы за ответчиком, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 31.08.2010.

Из представленного ответчиком акта обследования земельных участков от 22.09.2010 следует, что жилые дома по адресам: переулок 3-й Газетный, дом 15, переулок 2-й Газетный, дом 16, переулок 3-й Газетный, дом 17, отсутствуют.

 Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец