Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 05.05.2008 по делу n А82-15861/06-56. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

            Второй арбитражный апелляционный суд

610017, г. Киров, ул. Молодой Гвардии, д. 49

факс [phone], сайт: http://www.2aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

арбитражного суда апелляционной инстанции

06 мая 2008г.                                                                                Дело № А82-15861/06-56

Резолютивная часть постановления объявлена 05 мая 2008г.

Постановление в окончательной форме изготовлено 06 мая 2008г.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                           С.Г. Поляковой

судей                                                                       А.В. Тетервака, С.В. Самуйлова

при ведении протокола судебного заседания   С.Г. Поляковой

при участии представителей сторон:

от истца: по доверенности Волкова Л.С.

рассмотрев апелляционную жалобу истца Общества с ограниченной ответственностью «Ярославский продовольственный терминал»

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 03 марта 2008г.

по делу № А82-15861/06-56, принятое судом в составе судьи Стройковой М.А.,

по иску Общества с ограниченной ответственностью «Ярославский продовольственный терминал»

к Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля, Обществу с ограниченной ответственностью «Аксон»

о взыскании 7.744.281 руб. 09 коп.,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Ярославский продовольственный терминал» (далее – истец, ООО «ЯПТ», заявитель) обратилось в арбитражный суд Ярославской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля (далее – ответчик, КУМИ мэрии г. Ярославля), к обществу с ограниченной ответственностью «Аксон» (далее – ответчик, ООО «Аксон») о взыскании с ответчиков в солидарном порядке 7 744 281 руб. 09 коп. стоимости улучшений арендованного имущества.

Исковые требования основаны на статье 623 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что истцом, являвшимся арендатором нежилых помещений, с согласия арендодателя были произведены неотделимые улучшения арендованного имущества, которые подлежат возмещению. Как указал истец, поскольку ООО «Аксон», является собственником помещений, являвшихся предметом аренды, по мнению истца, ответчики обязаны по иску солидарно.

Ответчик КУМИ мэрии г. Ярославля в суде первой инстанции  отклонил исковые требования, указал, что все права и обязанности по договору аренды перешли к ООО «Аксон», кроме того, дополнительное соглашение № 2 к договору аренды (согласно пункта 3 которого предусмотрен зачет суммы произведенных истцом улучшений арендованного имущества в счет арендной платы) не прошло государственную регистрацию.

Ответчик ООО «Аксон» в суде первой инстанции счел исковые требования неправомерными. Пояснил, что при покупке объекта с торгов не было заявлено о необходимости возмещения истцу сумм произведенных улучшений. Кроме того, ООО «Аксон» указал, что переход к ООО «Аксон» прав и обязанностей арендодателя от КУМИ мэрии по договору аренды с истцом зарегистрирован в надлежащем порядке 29.04.2005г. Данный договор аренды расторгнут с 29.04.2005г. Согласно тексту соглашения о расторжении договора ООО «Аксон» и ООО «ЯПТ» взаимных претензий не имеют.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 03.03.2008г. по делу № А82-15861/06-56 в удовлетворении исковых требований истцу отказано.

При вынесении решения суд первой инстанции исходил из того, что предполагаемое к заключению дополнительное соглашение №2 к договору аренды, устанавливающее порядок возмещения стоимости произведенных истцом улучшений путем зачета сумм улучшений в счет арендной платы, не прошло государственную регистрацию, соответственно, не является заключенным.

Суд первой инстанции  указал, что ООО «Аксон» приобрело с торгов объекты без обременения в виде необходимости погашения истцу сумм произведенных улучшений арендуемого имущества. Истец ни результаты торгов, ни заключенные по итогам торгов договоры купли-продажи не оспорил.

К ООО «Аксон» истец не обращался в надлежащем порядке с соответствующими претензиями о необходимости выплат, в соглашении о расторжении договора стороны указали, что взаимных претензий не имеют, соответственно, все взаимные обязательства сторон по договору прекратились с 29.04.2005г.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец ООО «ЯПТ»   обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Ярославской области от 03.03.2008г. по делу №А82-15861/06-56 отменить, заявленные исковые требования удовлетворить.

Заявитель считает, что выводы суда, изложенные в обжалуемом решении, не соответствуют обстоятельствам дела, судом первой инстанции  нарушены нормы материального права.  

В обоснование доводов жалобы истец указал, что неотделимые улучшения арендованного имущества были произведены арендатором по письменному согласию арендодателя, суммы улучшений признаны арендодателем, но в счет арендных платежей не засчитаны, в силу чего они подлежат в соответствии с пунктом 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации  возмещению арендатору после расторжения договора аренды. Иного условия договором аренды не предусмотрено.

Заявитель апелляционной жалобы считает, что абзац 3 пункта 2.2.16 договора аренды неправильно истолкован судом, поскольку данный пункт относится к ситуации, связанной с окончанием срока договора аренды и касается улучшений, произведенных без согласия арендодателя.

Истец, ссылаясь на пункт 6.5. договора аренды, внесенный дополнительным соглашением №1 от 11.05.2004г., указывает, что арендодатель был обязан внести в договор о задатке обязанность победителя аукциона до заключения договора купли-продажи возместить арендатору стоимость документально подтвержденных затрат на капитальный ремонт, а также стоимость неотделимых улучшений.

Собственником нежилых помещений, являвшихся предметом аренды, по договору купли-продажи от 28.09.2004г. стало ООО «Аксон», к которому в силу пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации  перешли все права и обязанности.

Заявитель апелляционной жалобы указывает, что ООО «Аксон» обязано возместить стоимость произведенных истцом улучшений, независимо от того, что в договоре купли-продажи отсутствовала какая-либо ссылка на обременение.

Ответчики Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля, ООО «Аксон» в отзывах на апелляционную жалобу отклоняют доводы заявителя жалобы, просят решение Арбитражного суда Ярославской области от 03.03.2008г. по делу № А82-15861/06-56 оставить без изменения, а апелляционную жалобу заявителя – без удовлетворения.

В судебном заседании представитель истца поддержала доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Ответчики явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили; о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствие с пунктом 1 статьи 266, пунктом 1 статьи 123, пунктами 1, 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба заявителя рассмотрена в отсутствие не явившихся представителей лиц, участвующих в деле.

Законность вынесенного решения арбитражного суда Ярославской области от 03.03.2008г. по настоящему делу проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав представленные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, заслушав представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, между КУМИ мэрии г. Ярославля (Арендодатель) и истцом ООО «ЯПТ» (Арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества, в соответствии с условиями которого арендатору во временное пользование переданы нежилые здания по адресу: г. Ярославль, Дзержинский район, ул. Громова, 13 для использования под склад.

Договор прошел государственную регистрацию 18.11.2003г.

В соответствии с условиями пункта 2.2.12 договора (Права и обязанности арендатора) арендатор обязан производить своевременно и за свой счет текущий и капитальный ремонт арендуемого недвижимого имущества.

В соответствии с условиями пункта 2.2.16 договора аренды, арендатор обязан передать арендодателю безвозмездно все произведенные в арендуемом помещении перестройки, переделки и улучшения, составляющие принадлежность помещений и неотделимые без вреда от конструкции здания, а также произвести все расчеты по договору.

19.04.2004г. сторонами было подписано и прошло государственную регистрацию 17.05.2004г. дополнительное соглашение № 1 к договору аренды недвижимого имущества от 04.09.2003г., которым раздел 6 договора аренды дополнен пунктом 6.5. следующего содержания: «Арендатор согласен, что в случае принятия решения о продаже арендуемого помещения, указанного в пункте 1.1. договора на аукционе, арендодатель внесет в договор о задатке, заключаемый в порядке статьи 428 Гражданского кодекса Российской Федерации  обязанность победителя аукциона до заключения договора купли-продажи возместить арендатору стоимость документально подтвержденных затрат на капитальный ремонт, а также стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества».

Представленное в материалы дела дополнительное соглашение № 2 к договору аренды недвижимого имущества от 04.09.2003г. государственную регистрацию не прошло, соответственно в силу пункта 3 статьи 433 и пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, заключенным не является, прав и обязанностей для сторон не порождает.

Материалы дела показывают, что впоследствии ООО «Аксон» приобрело нежилые здания, являвшиеся предметом аренды по договору аренды от 04.09.2003г., с торгов на условиях договора купли-продажи от 28.09.2004г.

По соглашению о переходе прав и обязанностей арендодателя по договору аренды недвижимого имущества от 21.10.2004г. (прошло государственную регистрацию 29.04.2005г.) права и обязанности арендодателя перешли к ООО «Аксон».

25.10.2004г. ООО «Аксон» и ООО «ЯПТ» подписали соглашение о расторжении договора аренды. Соглашение о расторжении договора зарегистрировано 29.04.2005г.

Истец, указывая, что им произведены улучшения арендованного имущества по согласованию с арендодателем, обратился в суд с иском о взыскании стоимости неотделимых улучшений в соответствии с пунктом 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Апелляционный суд, оценивая представленные доказательства в их совокупности, анализируя позиции сторон настоящего спора, приходит к следующему.

В соответствии с положениями статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают, в том числе, из договоров.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Правовая конструкция вышеназванной нормы права однозначно предполагает право арендатора на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества только в том случае, если иное не предусмотрено договором аренды.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Абзацем 3 пункта 2.2.16 договора аренды установлено, что арендатор обязан безвозмездно передать арендодателю все произведенные переделки и улучшения,  составляющие принадлежность помещений и неотделимые без вреда от конструкций здания.

Таким образом, условиями договора аренды императивно установлена обязанность арендатора передать арендодателю неотделимые улучшения безвозмездно, без возмещения их стоимости.

Доказательств изменения данного пункта договора, сторонами не представлено.

При этом, пункт 2.2.16 договора корреспондирует с содержанием пункта 2.2.12. договора аренды, в соответствии с которым, текущий и капитальный ремонт арендуемого недвижимого имущества производится за счет арендатора.

Ссылка заявителя жалобы на неправильное толкование судом первой инстанции пункта 2.2.16 договора апелляционным судом отклоняется, как несостоятельная, поскольку апелляционным судом не установлено оснований для неприменения данного пункта договора к рассматриваемым правоотношениям. Из текста пункта 2.2.16 договора не следует, что безвозмездно арендодателю передаются только переделки и улучшения, произведенные без согласия арендодателя. Напротив, данный пункт касается именно всех произведенных переделок и улучшений, составляющих принадлежность помещений и неотделимых без вреда от конструкций здания.

Поскольку арендные отношения сторон прекращены, судом первой инстанции  правомерно к спорной ситуации применен пункт 2.2.16 договора аренды, и обоснованно отказано в удовлетворении заявленных исковых требований.

Условиями пункта 6.1. договора аренды предусмотрено право арендатора по письменному согласованию с арендодателем направлять арендную плату на капитальный ремонт арендуемого имущества по согласованной с арендодателем смете затрат с обязательным предоставлением актов приемки выполненных работ. 

В то же время, данный пункт договора не может быть применен к правоотношениям сторон о взыскании стоимости неотделимых улучшений, поскольку истцом не ставится вопрос о зачете стоимости в счет арендной платы, арендные отношения между сторонами отсутствуют, согласованных арендодателем смет в материалы дела не представлено.

Ссылка заявителя жалобы на пункт 6.5. договора аренды, внесенный дополнительным соглашением №1 от 11.05.2004г., из которого, по мнению заявителя следует, что арендодатель был обязан внести в договор о задатке обязанность победителя аукциона до заключения договора купли-продажи возместить арендатору стоимость документально подтвержденных затрат на капитальный ремонт, а также стоимость неотделимых улучшений, апелляционным