Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 08.12.2010 по делу n А82-3856/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

      ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Киров

09 декабря 2010 года

Дело № А82-3856/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 09 декабря 2010 года. 

Полный текст постановления изготовлен 09 декабря 2010 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Буториной Г.Г.,

судей Лысовой Т.В., Перминовой Г.Г.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ермошиной С.Г.,

без участия в судебном заседании представителей сторон и третьего лица,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Новиковой Нины Витальевны

на решение Арбитражного суда Ярославской области от  26.08.2010 по делу № А82-3856/2010, принятое судом в составе судьи Мухиной Е.В.

по заявлению индивидуального предпринимателя Новиковой Нины Витальевны

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области,

третье лицо: Департамент недвижимости администрации городского округа город Рыбинск,

о признании незаконным отказа в государственной регистрации права,

установил:

индивидуальный предприниматель Новикова Нина Витальевна (далее – заявитель, Предприниматель, ИП Новикова Н.В.) обратилась в Арбитражный суд Ярославской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области (далее – ответчик, Управление)  о признании недействительным отказа в государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение площадью 194,3 кв.м, расположенное по адресу: Ярославская область, г. Рыбинск, ул. Энергетиков, дом 4.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, судом привлечен Департамент недвижимости администрации городского округа город Рыбинск (далее – третье лицо, Департамент недвижимости)(л.д. 43).

Решением Арбитражного суда Ярославской области от  26.08.2010 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Заявитель с принятым решением суда не согласна, обратилась во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела. В апелляционной жалобе заявитель указывает, что Управление, рассматривая вопрос о наличии у заявителя преимущественного права выкупа, действовало с нарушением закона; суд не принял доводы заявителя о наличии дополнительного соглашения к договору аренды от 19.10.2009, что противоречит позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации;   дополнительные соглашения к договору аренды содержат все существенные условия договора аренды и могут считаться самостоятельными договорами.

Управление в отзыве на апелляционную жалобу полагает, что решение суда является законным и обоснованным, принято в соответствии с нормами действующего законодательства, просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, дело рассмотреть без участия своего представителя.

Департамент недвижимости  отзыв на апелляционную жалобу не представил.

Заявитель и третье лицо явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон и третьего лица.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 05.02.2000 Управлением муниципального имущества Рыбинского муниципального округа и ИП Новиковой Н.В.  подписан договор аренды нежилого помещения (строения) № 2062 (далее – договор аренды от 05.02.2000), в соответствии с которым Предприниматель арендует нежилое помещение (строение) площадью 185,9 кв.м., расположенное по улице Энергетиков города Рыбинска, дом 4, для использования под магазин (торговля промышленными товарами). Срок действия договора установлен с 01.02.2000 по 31.12.2004. Государственная регистрация договора аренды в установленном законом порядке не произведена.

01.01.2003, 01.01.2004, 01.01.2005, 01.12.2005, 28.12.2006, 21.02.2008 Департаментом недвижимости и ИП Новиковой Н.В. подписаны дополнительные соглашения к договору аренды от 05.02.2000, предусматривающие изменение условий договора о размере арендной платы и определяющие сроки действия дополнительных соглашений.

19.10.2009 Департаментом недвижимости и ИП Новиковой подписано дополнительное соглашение к договору аренды от 05.02.2000, предусматривающее изменение площади арендуемого помещения до 194,3 кв.м, изменение размера арендной платы и устанавливающее срок действия договора с 01.02.2000 на неопределенный срок.

Постановлением Главы городского округа город Рыбинск № 3821 от 21.10.2009г. утверждены условия приватизации муниципального имущества, в том числе, помещения общей площадью 194,3 кв.м., расположенного по адресу: Ярославская область, г. Рыбинск, ул. Энергетиков, дом 4. Как указано в приложении № 4 к данному постановлению, основанием для приватизации спорного помещения индивидуальным предпринимателем Новиковой Н.В. является договор аренды от 05.02.2000г. № 2062, заключенный на неопределенный срок.

   11.11.2009 между Департаментом недвижимости и Предпринимателем подписан договор купли-продажи недвижимости, предметом которого является нежилое помещение общей площадью 194,3 кв.м., расположенное по адресу: Ярославская область, г. Рыбинск, ул. Энергетиков, дом 4. По акту приема- передачи от 11.11.2009 объект недвижимости передан покупателю.

23.11.2009  ИП Новикова Н.В. и представитель городского округа город Рыбинск обратились в Рыбинский отдел Управления Федеральной регистрационной службы по Ярославской области с заявлением о регистрации перехода права собственности на указанное помещение. Согласно расписке в качестве правоустанавливающих документов на регистрацию представлены: договор купли-продажи недвижимости от 11.11.2009, отчет об оценке рыночной стоимости от 25.08.2009, постановление Главы городского округа город Рыбинск от 21.10.2009 № 3821 «Об условиях приватизации муниципального имущества», свидетельство о государственной регистрации права от 07.08.2009 и договор аренды нежилого помещения от 05.02.2000 № 2062 с дополнительными соглашениями от 01.01.2003, от 01.01.2004, от 01.01.2005, от 30.12.2005, от 28.12.2006, от 21.02.2008 (л.д. 70, 38).

21.12.2009 Управлением государственная регистрация приостановлена на основании статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о государственной регистрации), поскольку Единый государственный реестр прав (далее – ЕГРП) не содержит сведений о государственной регистрации договора аренды нежилого помещения от 05.02.2000 № 2062, следовательно, договор купли-продажи арендуемого имущества от 11.11.2009 заключен при несоблюдении двухлетнего срока аренды, установленного статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон 159-ФЗ), а также в связи с имеющимися расхождениями в размере площади арендуемого и отчуждаемого помещения (185,9 кв.м и 194,3 кв.м соответственно).

13.01.2010 Департаментом недвижимости и ИП Новиковой вновь подписано дополнительное соглашение, предусматривающее те же изменения, что и дополнительное соглашение от 19.10.2009 и устанавливающее срок действия договора аренды с 05.02.2000 на неопределенный срок.

Данное дополнительное соглашение 19.01.2010 представлено в регистрирующий орган (л.д. 68).

21.01.2010 в государственной регистрации перехода права заявителям отказано на основании абзацев 4, 10 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации, поскольку представленные на регистрацию документы не соответствуют требованиям действующего законодательства, не представлены документы, необходимые  для государственной регистрации, в течение срока приостановления государственной регистрации причины, препятствовавшие проведению государственной регистрации, не устранены.

Не согласившись с названным отказом в регистрации перехода права, Предприниматель обжаловала его в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, придя к выводу, что оспариваемый отказ действующему законодательству не противоречит, прав и законных интересов заявителя не нарушает, в удовлетворении заявленных требований отказал.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

 Из пункта 1 статьи 2 Закона о государственной регистрации следует, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним  - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Статьями 1, 26 Закона о государственной регистрации определено, что ограничения (обременения) представляют собой наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимости (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, концессионного соглашения, ареста имущества и других), государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды и регистрируется как обременение прав арендодателя.

В силу пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 609, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно статье 3 Закона 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости. При этом такое преимущественное право может быть реализовано, в том числе при условии, что  арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу данного закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества. Закон 159-ФЗ вступил в силу 05.08.2008.

По смыслу указанных норм Гражданского кодекса Российской Федерации, Закона о государственной регистрации и Закона 159-ФЗ преимущественное право на приобретение арендуемого имущества у арендатора, являющегося субъектом малого или среднего предпринимательства, может возникнуть лишь в том случае, если арендуемое им имущество находится в его пользовании непрерывно в течение двух лет до 5.08.2008 в соответствии с заключенным договором аренды, который при аренде имущества на срок не менее года считается таковым с момента его государственной регистрации.

В рассматриваемой ситуации договор аренды с Предпринимателем заключен на срок более четырех лет, однако в нарушение указанных норм в установленном законом порядке не зарегистрирован и, следовательно, является незаключенным, в связи с чем  отсутствуют основания для возникновения у Предпринимателя права на преимущественное приобретение арендуемого им недвижимого имущества. Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что договор купли-продажи недвижимого имущества от 11.11.2009 не соответствует требованиям Закона 159-ФЗ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 13 Закона о государственной регистрации государственная регистрация включает правовую экспертизу документов и проверку законности сделки.

Согласно пункту 1 статьи 17 Закона о государственной регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе являются  договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В силу пункта 1 статьи 18 Закона о государственной регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

Таким образом, в случае выявления несоответствия договора купли-продажи недвижимого имущества требованиям действующего законодательства, регистрирующий орган может отказать в государственной регистрации перехода права на данное имущество.

Из абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации следует, что в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

В силу указанной нормы регистрирующий орган вправе отказать