Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 28.10.2010 по делу n А82-2527/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя. Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды (пункт 2 статьи  9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

В силу пункта 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 69  Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Таким образом,  указанными требованиями закона реализуется принцип единства юридической судьбы здания и сооружения с земельным участком, на котором они расположены. Этот принцип обеспечивает одновременное участие в обороте двух неразрывно связанных объектов: здания (сооружения) и земельного участка под ним.

Исходя из содержания пункта 3 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 5, пункта 4 статьи 6 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» право аренды может быть передано в залог только тем лицом, которому принадлежит закладываемое право. Право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное.

Таким образом, поскольку в залог по оспариваемому договору переданы права аренды земельного участка, принадлежащие ООО «РКЗ» как одному из соарендаторов, в данном случае договор ипотеки не может рассматриваться как не соответствующий требованиям действующего законодательства, а также как нарушающий права и законные интересы истца.

В случае передачи в залог права аренды земельного участка в связи с ипотекой объекта недвижимости, находящегося на этом участке и принадлежащего одному из соарендаторов, необходимость получения залогодателем согласия иных соарендаторов на передачу в залог своих прав действующим гражданским законодательством не предусмотрена.

В рассматриваемом случае договор аренды, предметом которого является единый и неделимый земельный участок в отсутствие доказательств обратного, был заключен с множественностью лиц на стороне арендатора; арендные платежи за пользование земельным участком производились каждым из арендаторов пропорционально площади недвижимого имущества, принадлежащего им на праве собственности и находящегося на этом земельном участке.

Следовательно, поскольку право аренды земельного участка, принадлежащее ООО «РКЗ», обусловлено объемом его прав как собственника соответствующих зданий и объектов незавершенного строительства пропорционально их площади, в залог могло быть передано лишь право аренды, принадлежащее ООО «РКЗ».

Кроме того, как правомерно указано в обжалуемом решении,  в случае если залогодатель здания или сооружения, являясь арендатором соответствующего земельного участка, передает по договору ипотеки в залог только здание или сооружение, а право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку  согласие арендодателя на передачу права аренды получено, договор ипотеки от 09.12.2008 зарегистрирован в установленном законом порядке, соответствует требованиям действующего законодательства, оснований для признания его недействительным и, соответственно, применения последствий недействительности сделки у арбитражного суда апелляционной инстанции не имеется.

Изложенные в апелляционной жалобе доводы проверены апелляционным судом и отклонены как юридически несостоятельные, не основанные на законе и противоречащие обстоятельствам настоящего дела.

Как следует из материалов дела, договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от 30.01.2004 и соглашения № 2-4203/20 от 10.10.2006 о присоединении к договору общего пользования неделимым земельным участком на условиях аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, от 03.12.2004 № 1 зарегистрированы в ЕГРП. Доказательств того, что регистрационные записи погашены, в материалах дела не содержится. Более того, заявитель сам в апелляционной жалобе указывает на наличие указанных записей в ЕГРП.

Тот факт, что договор аренды в настоящее время считается заключенным на неопределенный срок, в силу требований действующего законодательства не влияет на существование регистрационной записи, поскольку автоматическое погашение регистрирующим органом записей в ЕГРП в данном случае не предусмотрено.

Ссылка заявителя на пункт 10 информационного письма Президиума  Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке», согласно которому договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок до одного года, не подлежит государственной регистрации, договор о залоге прав по такому договору аренды не является договором ипотеки, в рассматриваемом случае не подлежит применению. Кроме того, он касается права по договору аренды нежилого помещения, заключенному на срок до одного года. Более того, в данном пункте речь идет о праве аренды, которое является самостоятельным предметом залога, тогда как по договору ипотеки от 09.12.2008 в соответствии с действующим законодательством одновременно закладывались принадлежащие ОАО «РКЗ» здания, объекты незавершенного строительства и право аренды земельного участка, на котором указанные объекты расположены.

В силу изложенного апелляционный суд находит обжалуемый судебный акт отвечающим нормам материального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение и влияли на законность и обоснованность решения по делу.

Учитывая изложенное, правовых оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда Ярославской области и удовлетворения жалобы у апелляционного суда не имеется.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 14.07.2010 по делу № А82-2527/2010-32 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Сетевая компания» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.

Председательствующий                                      

   Л.В. Губина

Судьи                         

О.Б. Великоредчанин

       А.В. Тетервак