Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 03.10.2010 по делу n А17-1844/2010. Отменить решение полностью и принять новый с/а

    ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Киров

04 октября 2010 года

Дело № А17-1844/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 04 октября 2010 года. 

Полный текст постановления изготовлен 04 октября 2010 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Пуртовой Т.Е.,

судей Кобелевой О.П., Гуреевой О.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём Русиновой А.И.,

при участии в судебном заседании:

представителя истца – Смирнова М.В., действующего на основании доверенности от 24.02.2010,

представителя ответчика – Соловьевой Н.В., действующей на основании доверенности от 16.08.2010,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика Ивановского городского комитета по управлению имуществом

на решение Арбитражного суда Ивановской области от 15.06.2010 по делу № А17-1844/2010, принятое судом в составе судьи Бадина А.Н.,

по иску индивидуального  предпринимателя Соловьевой Ларисы Валентиновны

к Ивановскому городскому комитету по управлению имуществом

о разрешении разногласий при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества,

установил:

индивидуальный предприниматель Соловьева Лариса Валентиновна (далее – Соловьева Л.В.. истец) обратилась с иском в Арбитражный суд Ивановской области к Ивановскому городскому комитету по управлению имуществом (далее – Комитет, ответчик) о разрешении разногласий при заключении договора купли-продажи № 35 от 18.03.2010 нежилого помещения площадью 69,0 кв.м., расположенного по адресу: г.Иваново,  ул.  Марта, 19, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, по пункту 2.2 договора.

Исковые требования заявлены на основании  статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 3,4,5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ и мотивированы тем, что Соловьева Л.В. не согласна с предложенным ответчиком в пункте 2.2 проекта договора купли-продажи  размером первого платежа, составляющего 15% от стоимости выкупаемого ею помещения в порядке реализации преимущественного права, установленного Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ (в ред. от 17.07.2009), в котором  Соловьева Л.В. осуществляет деятельность по предоставлению парикмахерских услуг и использует его под салон-парикмахерскую «Ворожея» в соответствии с договором аренды № 413 от 21.06.2000, ссылаясь на то, что размер первого платежа обременителен и затрудняет использование истцом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Ответчик исковые требования отклонил, ссылаясь на  то, что Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ не содержит указаний на то, в какие сроки и в каком размере должны осуществляться выкупные платежи, Министерством экономического развития Российской Федерации в письме от 23.01.2009 № Д05-284 отмечено, что арендатор не обладает правом определения сумм платежей и их периодичности, право выбора сроков и размеров платежей является прерогативой собственника имущества, субъектам предпринимательства такого права законом не предоставлено.

Решением Арбитражного суда Ивановской области от 15.06.2010  исковые требования Соловьевой Л.В. удовлетворены, пункт 2.2 договора купли-продажи № 35 от 18.03.2010 нежилого помещения по улице 8 Марта, 19, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, принят в редакции истца:

абзац 2 пункта 2.2 - исключен из текста договора; 

абзац 3 пункта 2.2 изложен в следующей редакции:  «сумма продажи Объекта в размере 2.409.963руб.65коп. в срок по 30.03.2015 осуществляется Покупателем самостоятельно поквартально, равными долями, уплачиваемыми не позднее 15 числа второго месяца оплачиваемого календарного квартала, начиная с квартала, следующим за кварталом, в котором была произведена оплата первого платежа».

Ивановский городской комитет по управлению имуществом с принятым решением суда не согласен, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда от 15.06.2010 и принять по делу новый судебный акт.

По мнению заявителя жалобы, судом неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, имеет место недоказанность имеющих значение для дела  обстоятельств, которые суд посчитал установленными, нарушены нормы материального права, необоснованно взысканы расходы по государственной пошлине. В обоснование своих доводов Комитет указывает на то, что налоговая декларация отражает величину возможного минимального, а не реального дохода истца и не могла быть приняты судом для оценки возможностей арендатора на выкуп. Установленный законодательством порядок перехода права собственности на имущество к покупателю одновременно с регистрацией договора о его залоге и внесением покупателем первого платежа исключает возможность получения в бюджет города Иваново арендной платы за весь оставшийся период рассрочки. Истец полагает, что из статьи 5  Федерального Закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 прямо не следует, что арендатор обладает правом определения суммы платежей и их периодичности, а также то, что график платежей должен быть равномерным.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу с доводами заявителя не согласен, считает решение законным и обоснованным и просит оставить его  без  изменения.

В судебном заседании 30.09.2010 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 04.10.2010 до 08.00 час. Информация о перерыве размещена на официальном сайте Второго арбитражного апелляционного суда в сети Интернет.

Законность решения Арбитражного суда Ивановской области от 15.06.2010 проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В заседании суда в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 04.10.2010 – 08 часов. Информация о перерыве размещена на официальном сайте Второго арбитражного апелляционного суда в сети Интернет.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, согласно заявке Соловьевой Л.В. № 13 от 15.02.2010 на приобретение арендуемого имущества в порядке реализации преимущественного права выкупа Комитет подготовил и направил Соловьевой Л.В. для подписания проект договора купли-продажи нежилого помещения по улице 8 Марта, 19 при реализации арендатором преимущественного права на приобретение  арендуемого имущества с условием о залоге от 18.03.2010 № 35 (л.д.13-19).

Истец 30.03.2010 возвратил проект договора купли-продажи от 18.03.2010 с протоколом разногласий по пункту 2.2 договора, касающегося размера первого платежа по договору купли-продажи (л.д.20-21).

В редакции продавца по пункту 2.2 проекта договора покупатель оплачивает стоимость объекта  2.409.963руб.56коп. без учёта НДС с рассрочкой платежа на пять лет с момента подписания договора в следующем порядке:

- 361.494руб.53коп. первый платёж - в течение 30 дней с момента заключения договора купли-продажи срок по16.04.2010 включительно (абзац 2 пункта 2.2. проекта договора);

- оплата оставшейся суммы продажи объекта в размере 2.048.469руб.03коп. в срок по 15.02.2015 осуществляется покупателем самостоятельно поквартально, равными долями, уплачиваемыми не позднее 15 числа второго месяца оплачиваемого календарного квартала, начиная с квартала, следующим за кварталом, в котором была произведена оплата первого платежа (абзац 3 пункта 2.2. проекта договора).

Соловьева Л.В. предложила следующую редакцию:

« -абзац 2 пункт 2.2. проекта договора - исключить из текста договора;

-абзац 3 пункт 2.2. проекта договора изложить в следующей редакции: «сумма продажи объекта в размере 2.409.963руб.56коп. в срок по 30.03.2015 осуществляется покупателем самостоятельно поквартально, равными долями, уплачиваемыми не позднее 15 числа второго месяца оплачиваемого календарного квартала, начиная с квартала, следующего за кварталом, в котором была произведена оплата первого платежа».

В результате урегулирования возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа разногласий стороны не достигли соглашения по размеру первого платежа выкупной цены имущества.

Данное обстоятельство послужило основанием для обращения Соловьевой Л.В. с настоящим иском в арбитражный суд.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

По правилам пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях не достижения соглашения между контрагентами в отношении редакции определенных условий договора составляется протокол разногласий, подлежащий дальнейшему согласованию.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Таким образом, требование истца о судебном урегулировании разногласий, возникающих при заключении договора, является законным и обоснованным.

Статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации  установлено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Согласно статье 3 указанного Закона субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Разногласия сторон по настоящему делу сводятся к вопросу  по размеру первого платежа при изложении пункта 2.2 спорного договора.

Согласно части 1 статьи 5 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку. Срок рассрочки оплаты такого имущества, приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, устанавливается законами субъектов Российской Федерации.

Частью 2 этой же статьи субъекту малого или среднего предпринимательства предоставлено право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с данной статьей пределах при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Законом Ивановской области от 08.12.2008 № 151-ОЗ срок рассрочки оплаты арендуемого и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства недвижимого имущества составляет 5 лет (л.д.93).

Федеральный закон № 159-ФЗ не наделяет субъекта малого или среднего предпринимательства правом установления периодичности и размера подлежащих внесению платежей.

Поскольку названные нормы Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ не содержат положений о порядке внесения платежей при выборе субъектом малого и среднего предпринимательства такого порядка оплаты приобретаемого арендуемого имущества, как рассрочка, в этом случае подлежат применению пункты 3, 7 статьи 35 Закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ.

Данный вывод основан на положениях части 3 статьи 1 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, согласно которой отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные указанным Законом, регулируются Законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ.

Согласно содержанию и смыслу пунктов 3, 7 статьи 35 (во взаимосвязи с пунктом 3 статьи 4, пунктом 2 статьи 6 и пунктом 4 статьи 14) Закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ порядок оплаты имущества, находящегося в муниципальной собственности, касающийся внесения платежей, устанавливается органами местного самоуправления.

Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.07.2010 №2468/10.

Названными нормами покупателю как стороне по договору купли-продажи не предоставлено право единолично определять условия договора о порядке и размерах платежей.

Кроме того, при применении Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ необходимо иметь ввиду, что данный закон был принят в целях создания благоприятных условий для развития и поддержки малого и среднего предпринимательства. Однако эти цели не могут достигаться за счет нарушения баланса публичных