Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 29.09.2010 по делу n А17-1516/2010. Отменить решение полностью и принять новый с/а

право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В информационном письме Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» разъяснено, что при применении положений статьи 3 Закона арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, определен в Законе исчерпывающим образом (в частности, не имеет значения наличие или отсутствие в договоре аренды условия о выкупе арендуемого имущества). Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.

По смыслу Закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Ничтожными в силу части 1 статьи 6 Закона являются договоры купли-продажи недвижимого имущества и иные сделки, направленные на возмездное отчуждение субъектам малого или среднего предпринимательства из государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности арендуемого ими недвижимого имущества и совершенные с нарушением требований, установленных Законом. На этом основании является ничтожной сделка купли-продажи недвижимого имущества, заключенная с арендатором, не отвечающим признакам, указанным в статье 3 Закона. Лицами, заинтересованными в предъявлении требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки, признаются субъект Российской Федерации или муниципальное образование, в собственности которых находится недвижимое имущество, прокурор, государственное или муниципальное унитарное предприятие, которое осуществило его отчуждение с нарушением требований, предусмотренных Законом.

Как следует из материалов дела, договор аренды № 23 от 01.01.2002 нежилого помещения, на основании которого Общество арендовало муниципальное имущество - нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Шуя, ул. Свердлова, д. 103, общей площадью 170,0 кв.м. (уточненная площадь помещения 173,7 кв.м.) для размещения ателье, заключен на срок менее года, в связи с чем государственной регистрации не подлежал.

Поскольку арендатор продолжал пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, данный договор в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Доказательств обратного в материалах дела не содержится.

Предметом договора аренды № 23 от 01.01.2002 является нежилое помещение как самостоятельный, обособленный объект недвижимости, о чем, в том числе свидетельствует произведенная государственная регистрация права муниципальной собственности.

В подтверждение своих доводов истцом представлены подписанные Комитетом и Обществом дополнительные соглашения к указанному договору, которыми изменен предмет договора аренды: вместо помещения площадью 170 кв.м. указано помещение 121,0 кв.м., а затем 91 кв.м.

В соответствие  со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто    соглашение.

В силу статьи 607 названного Кодекса в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче  арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. 

Подписанные между Комитетом и ООО «Горизонт» дополнительные соглашения к договору аренды об изменении площади арендуемого помещения, акт приема-передачи от 29.12.2006 не содержат данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды, в связи с чем суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что условия об объектах аренды в дополнительных соглашениях к договору аренды сторонами не согласованы, ввиду чего указанные дополнительные соглашения являются незаключенными и, соответственно, не влекут правовых последствий.  

Таким образом, договор аренды № 23 от 01.01.2002 встроенного нежилого помещения,  расположенного по адресу: г.Шуя, ул.Свердлова, д. 103, площадью 173,7 кв.м., действовал до заключения оспариваемого договора купли-продажи без каких-либо изменений, а арендуемое помещение в целом площадью 173,7 кв.м.  находилось  во временном владении и пользовании ООО «Горизонт» непрерывно более двух лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Доказательств того, за счет каких  конкретных  помещений произошло уменьшение площади арендуемого  ООО «Горизонт» помещения и какие конкретно помещения были переданы по договорам безвозмездного пользования, в материалах дела не имеется.

Более того, согласно техническому паспорту на встроенное нежилое помещения,  расположенное  по адресу: г. Шуя, ул. Свердлова, д. 103,  площадью 173,7 кв.м., данное помещение состоит из 14 помещений, площади которых не позволяют идентифицировать помещения, исключенные на основании дополнительных соглашений к договору аренды № 23  от 01.01.2002, а также идентифицировать помещения, подлежащие передаче в безвозмездное пользование региональным отделениям политических партий, учитывая, что согласно распоряжению главы городского округа Шуя № 967 от 29.12.2006 площади передаваемых в безвозмездное пользование помещений являются ориентировочными.

Доказательств использования каких-либо помещений, расположенных по адресу: г.Шуя, ул.Свердлова, д. 103, региональными отделениями политических партий  как  с момента подписания с ними договоров безвозмездного пользования, так и на момент заключения договора купли-продажи с ООО «Горизонт» и в настоящее время в материалах дела также не содержится. 

Сведений об обременении приватизируемого помещения правами безвозмездного пользования частями этого помещения не содержат ни решение о приватизации спорного встроенного нежилого помещения, общей площадью 173,7 кв.м., ни договор купли-продажи. 

Как обоснованно указано в обжалуемом решении, при составлении отчета №033/20090 от 21.07.2009 об оценке подлежащего приватизации помещения, расположенного по адресу: г.Шуя, ул.Свердлова, д. 103, общей площадью 173,7 кв.м., оценщик обследовал объект оценки, в том числе на предмет текущего использования объекта, в результате чего установил, что на момент оценки в оцениваемом помещении располагается исключительно ателье по ремонту телерадиоаппаратуры (стр.13 отчета), сведений об использовании помещения  площадью 173,7 кв.м. иными лицами, в том числе политическими партиями отсутствуют. 

Правомерен вывод суда первой инстанции о том, что дополнительные соглашения к договору аренды в части уменьшения площади арендуемого помещения и договоры безвозмездного пользования с политическими партиями  фактически не были исполнены сторонами и ООО «Горизонт» с момента заключения договора аренды № 23 от 01.01.2002 до момента заключения договора купли-продажи использовало помещение в целом площадью 173,7 кв.м.

Кроме того, как следует из материалов дела, решение о приватизации было принято органами местного самоуправления в отношении всего нежилого помещения площадью 173,7 кв.м., рыночная стоимость определялась независимым оценщиком по заданию администрации городского округа Шуя также в отношении всего  помещения в целом.  

Вместе с тем, как следует из материалов дела и сторонами не оспаривается, несмотря на то, что Общество фактически пользовалось помещением площадью 173,7 кв.м., арендная плата вносилась Обществом в соответствии с подписанными дополнительными соглашениями, т.е. за меньшую площадь. Данные соглашения в силу вышеизложенного признаны незаключенными. За ответчиком на момент заключения оспариваемого договора имелась задолженность по арендной плате за период с 01.04.2007 до 01.02.2008 (за исключением 121 кв.м., которые оплачивались ответчиком), за период с 01.02.2008 по 21.09.2009 (за исключением 91 кв.м., которые оплачивались ответчиком).

Таким образом, сделка купли-продажи встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Шуя, ул.Свердлова, д. 103, общей площадью 173,7 кв.м., не отвечает признакам, указанным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, вследствие чего в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 6 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ является ничтожной.

В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Исходя из изложенного, апелляционный суд считает, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению, решение суда первой инстанции по настоящему делу – отмене с вынесением нового судебного акта с удовлетворением заявленных требований.

Основаниями для отмены решения Арбитражного суда Ивановской области от 28.06.2010 являются: несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; нарушение норм материального права (Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ).

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии с пунктом 1.1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты государственной пошлины, в связи с чем вопрос о возмещении судебных расходов по оплате государственной пошлины апелляционным судом не рассматривается.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктами 3, 4 части 1, пунктом 1 части 2 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа Шуя удовлетворить.

Решение Арбитражного суда Ивановской области от 28.06.2010 по делу № А17-1516/2010 отменить, приняв по делу новый судебный акт:

1. Признать недействительным договор купли-продажи от 21.09.2009  встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Шуя, ул.Свердлова, д. 103, общей площадью 173,7 кв.м., кадастровый номер 37:28:050432:0001:001:002199850:0100:11001, заключенный между муниципаль-ным образованием городской округ Шуя Ивановской области в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа Шуя и обществом с ограниченной ответственностью «Горизонт».

2. Применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде возврата сторонами полученного по сделке: обязать муниципальное образование городской округ