Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 27.09.2010 по делу n А29-2538/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

75 копеек в месяц), с 01.02.2006 – в размере 215 068 рублей 50 копеек в год (17 922 рубля 38 копеек в месяц), с 01.03.2007 – 234 400 рублей 50 копеек в год (19 533 рубля 38 копеек в месяц), с 01.04.2008 – 523 575 рублей в год (43 631 рубль 25 копеек в месяц) при арендуемой площади помещений 107,4 кв.м., с 25.09.2009 – 497 250 рублей в год (41 437 рублей 50 копеек в месяц) из расчета арендуемой площади 102,0 кв.м.

Письмом от 03.07.2006 № 01-06/1214 Комитет сообщил, что при обследовании 21.04.2006 арендуемого ООО "Сана-М" помещения выявлена перепланировка помещений (демонтаж перегородки в помещениях № 3-4 и № 6-7), заложены проемы в помещениях № 1, 2, 4, 6; перепланировка коридора), в связи с чем Комитетом были затребованы документы, свидетельствующие о законности выполненной перепланировки и технический паспорт с внесенными изменениями для внесения соответствующих изменений в Свидетельство о государственной регистрации права, в реестр муниципальной собственности МОГО «Ухта» и договор аренды от 14.01.2004 № 471.

Согласно кадастровому паспорту помещения (инвентарный номер 87:425:002:600 060) по состоянию на 21.09.2009 общая площадь арендуемых помещений (1-6) составляет 102,0 кв.м.

На основании приказа Комитета от 09.10.2009 № 629 (§ 2) в связи с уточнением арендуемой площади 09.10.2009 сторонами подписано дополнительное соглашение к договору аренды от 14.01.2004 № 471, согласно которому пункт 1.1 договора с 25.09.2009  изложен в следующей редакции: «Комитет сдает (решение № 518 § 7 от 31.12.2003), а арендатор принимает в аренду нежилое помещение № 1.007/1 (номера на поэтажном плане 1, 2, 3, 4, 5, 6, согласно кадастровому паспорту по состоянию на 21.09.2009, инв.№ 87:425:002:600 060) на втором этаже жилого дома, расположенного по адресу: г.Ухта, ул. Октябрьская, д. 25 для размещения медицинских кабинетов. Общая площадь сдаваемых в аренду помещений составляет 102,0 кв.м. Указанное имущество является объектом муниципальной казны муниципального образования городского округа «Ухта». Балансовая стоимость передаваемого имущества составляет 80 158, 91 руб., инвентарный номер 1108010164 ок.».

Кроме того, данным соглашением был изменен пункт 3.1 договора и изложен следующим образом: «за указанное в пункте 1.1 договора имущество арендатор с 25.09.2009 оплачивает годовую плату, рассчитанную в соответствии с действующим решением Совета МОГО «Ухта» в размере 497 250 рублей и НДС 18% 89 505 рублей, ежемесячно, до 3-го числа месяца, следующего за отчетным, 100% арендной платы 41 437 рублей 50 копеек арендатор  оплачивает самостоятельно без предоставления счета-фактуры».

05.11.2009 Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Коми за муниципальным образованием городского округа «Ухта» зарегистрировано право собственности на нежилое помещение общей площадью 102 кв.м., 2 этаж, номера на поэтажном плане 1-6, адрес объекта: Республика Коми, г. Ухта, ул. Октябрьская, д. 25, пом.1.007/1 (кадастровый или условный номер 11-11/20/052/2009-871), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 11 АА № 646301.

04.12.2009 между Комитетом (продавец) и ООО "Сана-М" (покупатель) заключен договор купли-продажи муниципального имущества при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества № 383, по которому продавец обязался передать в собственность покупателю, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях договора нежилое помещение общей площадью 102,0 кв.м., этаж -2, номера на поэтажном плане 1-6, адрес объекта: Республика Коми, г. Ухта, ул. Октябрьская, д. 25, пом.1.007/1.

16.01.2010 на основании договора № 383 купли-продажи муниципального имущества при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества от 04.12.2009 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о государственной регистрации права собственности ООО "Сана-М" на нежилое помещение общей площадью 102 кв.м., 2 этаж, номера на поэтажном плане 1-6, адрес объекта: Республика Коми, г. Ухта, ул. Октябрьская, д. 25, пом.1.007/1, в подтверждение чего выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 11 АА № 668313.

Письмом от 05.02.2010 № 01-06/328 истец направил ответчику претензию с требованием уплаты задолженности в сумме 187 555 рублей 40 копеек, образовавшейся за период с 01.09.2009 по 15.01.2010 и пени в размере 67 706 рублей 40 копеек.

Данная претензия вручена ответчику 11.02.2010, что подтверждается копией уведомления о вручении, и оставлена без ответа.

В ответ на претензию ответчика от 16.02.2010 № 13 о перерасчете суммы арендной платы (в связи с изменением площади арендуемых помещений на 5,4 кв.м. в меньшую сторону по данным технической инвентаризации, проведенной в целях реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества) истец письмом от 19.02.2010 № 01-16/465 сообщил об отсутствии оснований для удовлетворения предъявленных требований как в виде перерасчета, так и в виде возврата либо зачета платежей.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в Арбитражный суд Республики Коми.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота и иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон (статья 431 ГК РФ).

Положениями статьи 432 ГК РФ установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды  арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору, а при отсутствии этих данных условие об объекте аренды считается несогласованным, а договор не считается заключенным.

Частью 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Договор аренды от 14.01.2004 № 471 содержал указание на площадь арендуемого нежилого помещения 107,4 кв.м., расположенного по адресу: г. Ухта, ул. Октябрьская, д. 25, с указанием его расположения – на 2 этаже жилого дома и целевого назначения – размещение медицинских кабинетов.

Следовательно, стороны при заключении договора индивидуализировали объект аренды. При передаче спорного нежилого помещения ни арендатор, ни арендодатель не могли заблуждаться относительно предмета сделки, о чем свидетельствует тот факт, что договор с учетом его возобновления после истечения срока его действия исполнялся сторонами длительное время.

Поскольку арендатор по истечении срока действия договора аренды от 14.01.2004 № 471 продолжал пользоваться арендованными помещениями при отсутствии возражений со стороны арендодателя, указанный договор в силу закона считался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В процессе исполнения договора аренды от 14.01.2004 № 471 каких-либо возражений по поводу неопределенности объекта аренды не возникало. Подписав  дополнительное соглашение к договору от 09.10.2009, стороны  также подтвердили отсутствие неопределенности в отношении предмета договора.

Указание в договоре аренды нежилого помещения площади арендуемого помещения, его адреса и целевого назначения исключает признание договора незаключенным по мотиву отсутствия определенно согласованного предмета сделки.

С учетом изложенного, а также, принимая во внимание, что фактически арендные отношения между сторонами по поводу нежилых помещений общей площадью 107,4 кв.м., расположенных на втором этаже жилого дома № 25 по ул. Октябрьской, г. Ухты, сложились с 2001 года (решения Комитета от 30.04.2002 № 164 § 4, от 31.12.2003 № 518 § 7 – л.д. 28, 29 том 2), вывод суда первой инстанции о незаключенности договорных отношений до 25.09.2009 по мотиву неопределенности в предмете аренды, не соответствует фактическим обстоятельствам дела.

В силу положений статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений в заключенный между ними договор.

Представленные документы свидетельствуют, что общая площадь переданных в аренду помещений 107.4 кв.м. была согласована сторонами при заключении договора № 471. Данные технического паспорта на нежилые помещения филиала г.Ухта Государственного унитарного предприятия Республики Коми «Республиканское бюро технической инвентаризации» от 20.12.2004, акт обследования помещения от 21.04.2006 и письмо Комитета от 03.07.2006 № 01-06/1214, на которые ссылается заявитель жалобы, могли бы в свое время для ООО "Сана-М"  служить основанием для внесения соответствующих изменений в договор аренды, однако дополнительное соглашение в связи с уточнением площади арендуемых помещений и размера арендной платы было подписано сторонами только 09.10.2009 (с распространением его действия на отношения сторон  с 25.09.2009).

Подписав договор аренды от 14.01.2004 № 471 и дополнительное соглашение к нему от 09.10.2009 без возражений и замечаний (оформленных протоколом разногласий) стороны определили для себя права и обязанности, которые подлежат исполнению в соответствии с условиями, предусмотренными договором.

Доказательств надлежащего исполнения арендатором принятых по договору аренды от 14.01.2004 № 471 обязательств по своевременной уплате арендных платежей материалы дела не содержат, факт оплаты ответчиком части задолженности за 4 квартал 2009 и первый квартал 2010 платежными поручениями от 26.04.2010 № 103 и № 104 свидетельствует о признании наличия задолженности на стороне арендатора, в связи с чем исковые требования о взыскании задолженности за период с 01.09.2009 по 14.01.2010 подлежали удовлетворению в заявленном размере. При этом за период с 1 по 24 сентября 2009 года исходя из  расчета арендной платы с 1.04.08, за период с  25 сентября по 14 января 2010 года – из условий дополнительного соглашения.

Учитывая, что  наличие задолженности и период просрочки материалами дела подтверждены, доказательств полной уплаты либо сведений о наличии задолженности в ином размере в материалы дела не представлено, суд первой инстанции обоснованно взыскал договорную неустойку, уменьшив ее размер в соответствии со статьей 333 ГК РФ, по смыслу которой уменьшение размера ответственности является правом суда, а наличие оснований для снижения и определения критериев соразмерности, определяется судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Доводы заявителя об увеличении фактического внутреннего объема переданных в аренду помещений в результате произведенной им перепланировки, равно как и доводы о применении органом технической инвентаризации более точных способов измерения площади документальным образом не подтверждены; материалы, свидетельствующие о дате произведенной перепланировки помещений и объеме фактически выполненных при этом работ (из которых было бы возможным установить объем помещений до и после перепланировки) суду представлены не были.

Возражения заявителя о необоснованном установлении арендной платы за пользование помещениями общего назначения (коридором и туалетом) в таком же размере, что и за помещения, предназначенные для оказания медицинских услуг не могут быть приняты апелляционным судом. При заключении дополнительного соглашения арендатором приняты в аренду помещения с 1 по 6 для размещения медицинских кабинетов и согласована арендная плата в соответствии с прилагаемым расчетом,  факт пользования коридором и туалетом при осуществлении своей деятельности ответчик не оспаривает. Ссылка заявителя на то, что данные помещения фактически использовались также и другими лицами, не опровергает нахождение данных площадей  в аренде у заявителя, при желании заявитель мог либо ограничить доступ посторонних лиц в указанные помещения, либо также обратиться к арендодателю по вопросу внесения изменений в договор аренды от 14.01.2004 № 471, однако доказательств заключения каких-либо соглашений между сторонами по данному поводу материалы дела не содержат, предоставленный заявителю в пользование объект аренды изменен не был.

Учитывая вид хозяйственной деятельности заявителя, вывод суда первой  инстанции о том, что предоставление населению медицинских услуг невозможно без использования помещений коридора и туалета (для посетителей) является правомерным.

Таким образом, решение арбитражного суда об удовлетворении исковых требований в части взыскания с ответчика  арендной платы и пени соответствует обстоятельствам и материалам дела, оснований для его отмены по указанным заявителем доводам не имеется.

В соответствии со