Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 27.09.2010 по делу n А29-2538/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

      ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Киров

27 сентября 2010 года

Дело № А29-2538/2010

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Кобелевой О.П.,

судей Гуреевой О.А., Пуртовой Т.Е.,

при ведении протокола судебного заседания   секретарем Красноперовой С.В.,

при участии в судебном заседании 20.09.10:

представителей ответчика Балбуцкой Е.В., действующей на основании доверенности от 26.04.2010, Блинникова А.М., действующего на основании доверенности от 26.04.2010,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Сана-М"

на решение Арбитражного суда Республики Коми от  15.06.2010 по делу № А29-2538/2010, принятое судом в составе судьи Изъюровой Т.Ф.,

по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа  "Ухта"

к обществу с ограниченной ответственностью "Сана-М",

о взыскании 255 261 рублей 80 копеек, в том числе 187 555 рублей 40 копеек долга и 67 706 рублей 40 копеек пени по договору № 471 аренды недвижимого имущества от 14.01.2004 года,

и встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Сана-М"

к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа  "Ухта"

об обязании произвести перерасчет арендной платы по договору на аренду недвижимого имущества № 471 за период с 01.02.2007 по 14.01.2010

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа  "Ухта" (далее – Комитет, истец) обратился с иском в Арбитражный суд Республики Коми к обществу с ограниченной ответственностью "Сана-М" (далее – ООО "Сана-М", ответчик, заявитель) о взыскании 255 261 рублей 80 копеек, в том числе 187 555 рублей 40 копеек долга и 67 706 рублей 40 копеек пени по договору № 471 аренды недвижимого имущества от 14.01.2004 года.

Определением Арбитражного суда Республики Коми от 02.04.2010 по делу № А29-2538/2010 исковое заявление Комитета принято к производству, назначено предварительное судебное заседание.

Определением от 29.04.2010 по делу № А29-3400/2010 к производству Арбитражного суда Республики Коми принято исковое заявление ООО "Сана-М" к Комитету об обязании произвести перерасчет арендной платы по договору на аренду недвижимого имущества № 471 за период с 01.02.2007 по 14.01.2010.

Определением Арбитражного суда Республики Коми от 05.05.2010 дела № А28-2538/2010 и № А29-3400/2010 объединены в одно производство с присвоением делу общего номера А29-2538/2010, заявленные ООО "Сана-М" к Комитету требования об обязании произвести перерасчет арендной платы по договору на аренду недвижимого имущества № 471 за период с 01.02.2007 по 14.01.2010, определены арбитражным судом в качестве встречных исковых требований.

В процессе рассмотрения дела ООО "Сана-М" в порядке части 2 статьи 49 АПК РФ заявило об отказе от встречных исковых требований.

Решением Арбитражного суда Республики Коми от 15.06.2010 исковые требования удовлетворены частично, с ООО "Сана-М" в доход бюджета муниципального образования городского округа "Ухта" взыскано 104 070 рублей 45 копеек арендной платы и 10 000 рублей пени. В удовлетворении остальной части требований отказано.  Одновременно судом принят отказ ООО "Сана-М" от встречного иска, производство по делу по встречным исковым требованиям прекращено.

ООО "Сана-М" с принятым решением суда не согласно, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции в части взыскания с ответчика в доход бюджета муниципального образования городского округа "Ухта"  104 070 рублей 45 копеек арендной платы и 10 000 рублей пени отменить и принять по делу новый судебный акт.

По мнению заявителя жалобы, решение суда первой инстанции в обжалуемой части незаконно и необоснованно в связи с тем, что изложенные в решении выводы не соответствуют обстоятельствам дела, суд не полностью выяснил имеющие значение для дела обстоятельства, при вынесении решения судом нарушены и неправильно применены нормы материального и процессуального права. Заявитель указывает, что об изменении (уменьшении площади) вследствие перепланировки помещений ответчик не заявлял, такой довод был приведен Комитетом в ответе на претензию. Напротив, ответчик неоднократно заявлял о том, что фактически внутренний объем помещений, переданных в аренду, в результате произведенной перепланировки не уменьшился, демонтирование перегородки в помещениях № 3-4 и № 6-7 повлекло увеличение площади помещений, а изменение площади произошло вследствие применения органом технической  инвентаризации более точных способов изменения площади. Вывод суда об отсутствии документального подтверждения по возражениям ответчика о том, что арендуемая площадь составляла до 25.09.2009 102 кв.м., а не 107 кв.м., противоречит материалам дела, среди которых имеется технический паспорт по состоянию на 20.12.2004, содержащий данные технической инвентаризации 2 этажа здания № 25 по ул. Октябрьская, г. Ухты, согласно которым план и метраж используемых ответчиком помещений по состоянию на 20.12.2004 полностью соответствует плану и метражу арендуемых помещений по состоянию на 21.09.2009 (то есть на момент принятия истцом решения, изложенного в письме от 31.12.2004 № 01-06/2466/14 о возобновлении с 27.12.2004 договора, общая площадь арендуемых помещений  составляла 102,0 кв.м.). Факт произведенной перепланировки переданных в аренду помещений зафиксирован в акте обследования помещения от 21.04.2006 и в письме Комитета от 03.07.2006 № 01-06/1214. Как указывает заявитель, в судебном заседании стороны подтвердили, что с момента произведенной перепланировки, зафиксированной органом технической инвентаризации в Тех.паспорте инв.№ 01.03.00088 по состоянию на 20.12.2004, никаких изменений  (перепланировок) в арендуемых помещениях не производилось, что свидетельствует о том, что по состоянию на 20.12.2004 план и метраж арендуемых помещений соответствовал плану и метражу арендуемых помещений, зафиксированных органом БТИ 21.09.2009 (кадастровый паспорт помещения инв.№ 87:425:002:600 060). Ни договор, ни акт приема-передачи не содержат ссылки на данные технического и кадастрового паспорта, поэтому несостоятельны  ссылки на арифметические или измерительные неточности при проведении технической инвентаризации». Заявитель указывает, что является специализированной медицинской организацией и не обладает квалифицированными работниками и специальными средствами измерения, позволяющими с точностью органа технической инвентаризации установить метраж принимаемых во временное пользование помещений; проект договора аренды разрабатывается Комитетом на основании установленного пакета документов, в числе которых – план объекта аренды, выполненный БТИ, что свидетельствует о том, что соответствие положений договора аренды муниципального имущества данным технического паспорта является обязательным в силу специального указания нормативно-правового акта (несмотря на отсутствие таких ссылок в договоре и в акте приема-передачи). Заявитель также указывает, что стороны в судебном заседании подтвердили, что в течение всего периода действия договора аренды ответчик занимал одну и ту же часть крыла здания, включавшую в себя нежилые помещения, пронумерованные в Техническом паспорте как помещения № 1-8 инв.№ 88 от 04.04.2002 за №№ 1-7, расположение которых полностью соответствует нежилым помещениям, указанным в Техническом паспорте инв.№ 01.03.00088 от 20.12.2004 и Кадастровом паспорте инв.№ 87:425:002:600 060 от 21.09.2009 за №№ 1-6. Заявитель ссылается на отсутствие разногласий по поводу количества (изменившегося в результате произведенной перепланировки) и расположения арендуемых помещений, противоречия имеются в части площади предоставленных во временное пользование помещений и указывает, что судом не выяснялось, кем использовались иные принадлежащие истцу на праве собственности помещения, расположенные на 2 этаже здания (в другом крыле располагается нотариальная контора, а за стеной – жилые помещения (комнаты общежития). Имеющиеся в деле доказательства (Технический паспорт помещения № 1-8 инв.№№ 88 от 04.04.2002, Технический паспорт инв.№ 01.03.00088 от 20.12.2004 и Кадастровый паспорт инв.№ 87:425:002:600 060 от 21.09.2009) позволяют установить, что наряду с помещениями, предназначенными для осуществления медицинской деятельности ответчику были переданы также подсобные помещения – коридор (помещение № 5 площадью 14,4 кв.м., до перепланировки – площадью 14,0 кв.м.) и туалет (помещение № 6 площадью 2,0 кв.м.); истцом не опровергалось, что данные помещения используются именно как коридор и как туалет соответственно; суду были даны пояснения, что данные помещения не были изолированы от иных мест общего пользования в здании, доступ к ним был свободен для всех посетителей здания, в связи с чем использовать коридор в качестве приемной не представилось возможным; заявитель указывает, что неоднократно обращал внимание суда на то, что во вспомогательных помещениях вообще не может осуществляться какой-либо вид деятельности, так как в методике предусмотрена отдельная графа «подсобные помещения», присвоен коэффициент = «1,1», в противном случае методика предусматривала бы применение к подсобным помещениям (коридорам и санузлам) коэффициент основного вида деятельности арендатора. Кроме того, по утверждению заявителя использовать туалет по прямому функциональному назначению может любой посетитель здания, а не только лицо, обратившееся к ответчику за медицинскими услугами, в связи с чем посещение туалета, имеющего выход в общий коридор, в не в медицинские кабинеты, не может быть приравнено и сопряжено с оказанием ответчиком медицинских услуг. Также заявитель указывает, что при определении стоимости пользования чужим имуществом в период до 25.09.2009 судом не применены нормы статьи 424 ГК РФ; арендные платежи за недвижимое имущество, находящееся в муниципальной собственности, отнесены к категории нормативно-регулируемых цен, законодателем предусмотрен порядок (механизм) определения арендной платы на муниципальное имущество в определенный период времени с применением дифференцирующих коэффициентов, установленными решениями правомочных органов; за пользование имуществом в период до 25.09.2009 ответчик должен был уплатить денежную сумму, рассчитываемую в соответствии с Методикой расчета арендной платы за объекты муниципального имущества; согласно представленного ответчиком контррасчету арендной платы за период с 01.02.2007 по 14.01.2010 (до дня государственной регистрации права собственности ответчика на спорные помещения за 3 предшествующих года) сумма переплаты по уплаченной арендной плате составила 918 584 рубля 12 копеек (без учета НДС), то есть, на момент вынесения решения у ответчика отсутствовала задолженность перед истцом за пользование нежилыми помещениями, тем не менее, при вынесении оспариваемого решения суд руководствовался не утвержденной Методикой, а расчетами истца – приложениями к Договору аренды, признанному судом незаключенными, составленными с нарушением обязательных требований нормативно-правовых актов.

Комитет в отзыве на апелляционную жалобу доводы заявителя отклонил как неподтвержденные письменными материалами дела, указав, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального и процессуального права, сделанные в нем выводы – установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, просит в удовлетворении жалобы отказать.

В соответствии со статьей 163 АПК РФ в судебном заседании был объявлен перерыв до 27.09.2010, о чем на официальном сайте Второго арбитражного апелляционного суда размещено объявление.

После перерыва судебное заседание возобновлено 27.09.2010 в 16 часов 30 минут.

Стороны явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Законность решения Арбитражного суда Республики Коми проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 14.01.2004 между Комитетом (арендодатель) и ООО "Сана-М" (арендатор) подписан договор аренды на недвижимое имущество № 471, по условиям которого Комитет сдает (решение № 518 § 7 от 31.12.2003), а арендатор принимает в аренду нежилые помещения общей площадью 107,4 кв.м. на втором этаже жилого дома, расположенного по адресу: г. Ухта, ул. Октябрьская, д. 25 для размещения медицинских кабинетов на срок с 28.12.2003 по 26.12.2004 (пункты 1.1, 1.2 договора).

За арендованное имущество арендатор оплачивает годовую плату, рассчитанную в соответствии с действующим решением Совета МО «Город Ухта» в размере 155 622 рублей и НДС 20% с 28.12.2003 по 31.12.2003 в размере 31 124 рублей 52 копеек, и 18% с 01.01.2004 в размере 28 012 рублей 07 копеек, ежемесячно до 3-го числа, следующего за отчетным, 100% арендной платы 12 968 рублей 55 копеек – арендатор оплачивает самостоятельно без предоставления счета-фактуры (пункт 3.1 договора).

Согласно пункту 4.2 договора в случае неуплаты платежей в сроки, установленные договором, начисляется пеня в размере 0,5% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Пунктом 4.6 договора установлено, что арендная плата пересматривается в случае изменения ставки или методики расчета арендной платы, утверждаемой решением сессии Совета города Ухты. В двухнедельный срок арендодатель  в письменном виде извещает арендатора об изменении арендной платы, при этом соглашения сторон об изменении условий договора в части размера арендной платы не требуется, изменения для обеих сторон являются обязательными, арендатор считается надлежащим образом уведомленным об изменении арендной платы.

27.01.2004 сторонами подписан акт приемо-передачи в аренду нежилого помещения общей площадью 107,4 кв.м., расположенного по адресу: г. Ухта, ул. Октябрьская, д. 25.

Письмом от 31.12.2004 № 01-06/2466/14 арендодатель уведомил арендатора о возобновлении договора аренды от 14.01.2004 № 471 на неопределенный срок на тех же условиях с 27.12.2004 на основании пункта 2 статьи 621 ГК РФ.

Представленные в материалы дела документы свидетельствуют о том, что размер арендной платы неоднократно изменялся: с 01.01.2005 арендная плата установлена в размере 198 153 рублей в год (16 512 рублей