Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 31.08.2010 по делу n А82-19909/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

      ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Киров

01 сентября 2010 года

Дело № А82-19909/2009-5

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Сандалова В.Г.,

судей: Дьяконовой Т.М., Пуртовой Т.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Русиновой А.И.,

без участия в судебном заседании представителей сторон,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Компания «Ренатус»

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 08.06.2010 по делу       № А82-19909/2009-5, принятое судом в составе судьи Суркиной Т.В.,

по иску общества с ограниченной ответственностью «Компания «Ренатус»

к Управлению муниципальной собственности Администрации г.Переславля-Залесского,

о признании торгов недействительными,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Компания «Ренатус» (далее – ООО «Компания «Ренатус», общество, заявитель жалобы) обратилось с иском в Арбитражный суд Ярославской области к Управлению муниципальной собственности Администрации г.Переславля-Залесского (далее – Управление, ответчик) о признании недействительными торгов, проведенных 26.09.2007 по продаже права на заключение договора аренды земельного участка.

Исковые требования (с учетом уточнений) основаны на положениях статей 166, 167, 178, 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статей 30, 38 Земельного  кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и мотивированы тем, что аукцион проведен с нарушением правил, установленных законом, поскольку земельный участок не был сформирован, в извещении о проведении аукциона указана неполная и недостоверная информация о предмете аукциона, отсутствовали обязательные сведения об обременениях земельного участка, наличии санитарно-защитной зоны от близлежащих многоэтажных домов и школы.

Арбитражный суд Ярославской области, не установив нарушений порядка проведения торгов, влекущих признание их недействительными, решением от 08.06.2010 отказал в удовлетворении исковых требований ООО «Компания «Ренатус».

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение арбитражного суда от 08.06.2010 отменить полностью и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований ООО «Компания «Ренатус» в полном объеме.

По мнению заявителя жалобы, судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, судом неправильно применены нормы материального права (неприменение закона, подлежащего применению), что привело к принятию незаконного и необоснованного решения.

Заявитель жалобы считает, что ответчик, установив границы земельного участка под строительство торгового центра, определив технические условия подключения к сетям инженерно-технического обеспечения торгового центра без определения максимальных нагрузок в нарушение требований законодательства и подготовив соответствующий градостроительный план земельного участка, не имел целью и не мог предоставить истцу возможность выбора строительства объекта.

Вывод суда о моменте установления границ земельного участка (20.04.2007) на основании материалов землеустроительного дела, а именно акта установления и согласования границ, составленных с нарушением требований земельного законодательства, заявитель находит неправильным, поскольку судом не был применен подлежащий применению Федеральный закон «О землеустройстве».

Заявитель считает, что утвержденный в установленном порядке проект границ земельного участка является основанием для установления на местности границ земельного участка.

Проект границ земельного участка являющегося предметом аукциона был утвержден только 24.07.2007 постановлением мэра г.Переславль-Залесский       № 806, а землеустроительное дело было утверждено 20.07.2007, то есть до утверждения проекта границ земельного участка, что противоречит требованиям законодательства.

Также истец считает невозможным строительство объекта на земельном участке ввиду наличия отрицательного заключения государственной экспертизы от 17.05.2010.

По утверждению истца, не представляется возможным устранить обременение земельного участка, в части того, что земельный участок не соответствует государственным санитарно-эпидемиологическим нормам (не выдержана 50-ти метровая санитарно-защитная зона до ближайших многоэтажных домов и территории школы, СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03) согласно заключению от 26.02.2009 г. № 80, выданному Управлением Роспотребнадзора по Ярославской области.

Указанная санитарно-защитная зона является в соответствии с абзацем 3 статьи 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ обременением и не может быть устранена, что подтверждается имеющимися в материалах дела доказательствами, считает заявитель.

Согласно заключению Управления Роспотребнадзора по Ярославской   области от 02.07.2010 № 398 земельный участок по адресу: Ярославская область, г. Переславль-Залесский, ул.Магистральная, д.35, возле ГК «Жигули» для строительства двухэтажного торгового центра, предусмотренного градостроительным планом № RU 76302000-1080129 от 25.07.2007, утвержденным Постановлением мэра от 26.07.2007 № 821, не соответствует государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормам: СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов (новая редакция)» - не выдержана 50-ти метровая санитарно-защитная зона до ближайших многоэтажных жилых домов и территории школы.

В нарушение требований статьи 38 ЗК РФ, пункта 8 Правил организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков наличие указанной санитарно-защитной зоны на земельном участке не было указано ответчиком в извещении о проведении торгов, а, кроме того, приводит к невозможности строительства на участке как объекта по проектной документации истца - торгово-гостиничного комплекса, так объекта по документации ответчика - двухэтажного торгового центра.

В связи с этим, земельный участок, являвшейся предметом аукциона, не может быть использован, считает заявитель, в соответствии с указанными в извещении и другой конкурсной документации свойствами.

Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу считает ее доводы необоснованными, выводы суда, соответствующими обстоятельствам дела, в связи с чем просит в удовлетворении апелляционной жалобы истца отказать, решение от 08.06.2010 оставить без изменения.

По мнению ответчика, строительство на данном земельном участке не запрещено. В письме ТО Роспотребнадзора в Ростовском MP от 16.01.2009 указывается, что изменение установленных нормативных размеров санитарно-защитных зон для объектов 111, IV, V класса опасности находится в компетенции УФС Роспотребнадзора по Ярославской области.

При наличии имеющейся задолженности истца по аренде земельного участка (па 31.05.2010 долг составил 7 279 759 руб. 61 коп., из которых:               6 137 041 руб. 63 коп. арендной платы, 1 142 717 руб. 98 коп. пени) судом первой инстанции, полагает Управление, правильно сделан вывод о том, что истец утратил интерес к использованию данного земельного участка и обращаясь в суд с иском в определенной степени злоупотребляет своим правом.

Кроме того, указывает, что до момента подачи в суд искового заявления Управление о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка и его расторжении истец не обращался ни к ответчику, ни в администрацию города по вопросам, касающихся неправильности либо неправомерности проведения торгов. Следовательно, до этого момента истца все устраивало, кроме арендных платежей.

Дело просит рассмотреть в отсутствие своего представителя.

Кроме того, заявитель жалобы обратился в арбитражный суд апелляционной инстанции с ходатайством об отложении судебного заседания по настоящему делу в связи с болезнью генерального директора ООО «Компания «Ренатус» и представителя общества Грушина С.А. Ходатайство истца апелляционным судом рассмотрено и отклонено, о чем вынесено протокольное определение.

Стороны явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) дело рассматривается в отсутствие представителей сторон по имеющимся материалам.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом, постановлением мэра г.Переславля-Залесского от 20.08.2007 № 897 «О продаже права на заключение договора аренды земельного участка» (Т.2, л.д.-45) Управлению муниципальной собственности поручено организовать и провести торги по продаже права на заключение сроком на 3 года договора аренды земельного участка с кадастровым номером  76:18:01 10 11:0822, площадью 7738 кв.м, из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: Ярославская область, г.Переславль-Залесский, возле ГК «Жигули», ул.Магистральная, 35, для общественно-деловых целей.

Извещение о  торгах опубликовано в газете «Переславская неделя» от 22.08.2007 № 34 (13661).

В извещении содержится информация о кадастровом номере, площади, месте расположения земельного участка, сведения об ограничениях (обременениях) в виде необходимости соблюдения условий охранной зоны газопровода  на части земельного участка площадью 1097 кв.м, начальный размер годовой арендной платы 806 000,00 руб., шаг аукциона - 5 процентов, требования к победителю торгов, технические условия подключения к сетям инженерно-технического обеспечения, размер задатка, место приема заявок, дата начала и окончания их приема, адрес, по которому можно ознакомиться с проектом и условиями договора, дата и время проведения аукциона, форма заявки, перечень документов, к ней прилагаемых (Т.1, л.д.-9-11, 65-66).

В соответствии с протоколом об утверждении результатов аукциона от 26.09.2007 победителем аукциона единогласно признан участник под № 10, предложивший наивысшую годовую арендную плату за земельный участок в размере 6 246 500 руб. - ООО «Компания «Ренатус» (Т.1, л.д.-12).

27.09.2007 между Управлением (арендодатель) и победителем аукциона (арендатор) подписан договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 1279 (Т.1, л.д.-13-16), согласно условиям которого, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером 76:18:01 10 11:0822, площадью 7738 кв.м, расположенный по адресу: Ярославская область, г.Переславль-Залесский, возле ГК «Жигули», ул.Магистральная, 35, в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка, предоставленный для общественно-деловых целей в зоне градостроительной ценности № 21 (пункты 1.1., 1.2. договора).

Срок действия договора установлен сторонами в пункте 6.2. договора на 3 года с момента его государственной регистрации.

Договор аренды прошел государственную регистрацию в установленном порядке.

27.09.2007 по акту приема-передачи участок передан арендатору (Т.1, л.д.-20).

24.12.2008 истец обратился с заявлением в ГАУ Ярославской области  «Государственная экспертиза в строительстве» о проведении государственной экспертизы проекта, представив необходимые документы, в том числе проект гостиничного комплекса и торгового центра, договор аренды от 27.09.2007        № 1279, градостроительный план земельного участка от 27.02.2008 №  RU 76302000-108249, комплект технических условий.

Письмом от 30.12.2008 № 01/ВХ-115 ГАУ «Государственная экспертиза в строительстве» сообщило, что проект не может быть принят на проведение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий до устранения замечаний (Т.1, л.д.-103-104).

Письмом от 23.01.2009 № 01/ВХ-42 ГАУ «Государственная экспертиза в строительстве» проинформировало истца о необходимости представления раздела «Мероприятия ГО и ЧС» (Т.1, л.д.-105).

После представления указанного раздела ГАУ «Государственная экспертиза в строительстве» дало положительное заключение государственной экспертизы № 76-1-4-0049-09 от 05.03.2009 на объект капитального строительства - гостиничный комплекс и торговый центр (Т.1, л.д.-91-93, Т.2, л.д.-55-77). Основанием для проведения экспертизы являлись проектная документация без сметы на строительство и результаты инженерных изысканий, заявление ООО «Компания «Ренатус» о проведении экспертизы, договор на проведение экспертизы.

Градостроительный план земельного участка от 27.02.2008 №  RU 76302000-108249 (Т.1, л.д.-79-82; Т.2, л.д.-20-22) утвержден постановлением мэра г. Переславля-Залесского от 03.03.2008 № 204.

08.04.2009 истцу выдано разрешение на строительство №  RU 76302000-40 со сроком действия до 01.04.2011, в соответствии с которым ему разрешено строительство гостиничного комплекса и торгового центра. При этом этажность гостиничного комплекса - 5 этажей и подвальный, площадь застройки - 745 кв.м; этажность торгового центра - 2 этажа и подвальный, площадь застройки - 2742 кв.м (Т.1, л.д.-90).

04.03.2009 истец получил экспертное заключение на раздел «Инженерно-технические мероприятия гражданской обороны. Мероприятия по предупреждению чрезвычайных ситуаций» от 02.03.2009 № ГЭП-Ц-17/01-04, выданные ФГУ «Государственная экспертиза в области ГО ЧС и пожарной безопасности» МЧС России обособленное подразделение по Ярославской области (Т.2, л.д.-105-109).

Согласно указанному экспертному заключению (раздел 3) необходимо внести изменения в технические решения, влияющие на конструктивную надежность и безопасность объекта капитального строительства, а именно, необходимо предусмотреть строительство отдельно стоящей котельной на расстоянии 12 м от торгового центра (в проекте котельная располагается на крыше торгового центра), запроектировать отдельно стоящие емкости для хранения мазута, запроектировать подвальные помещения гостиницы и торгового центра для укрытия и разработать проект защитного сооружения типа убежище с коэффициентом защиты 1000 в соответствии с требованиями п.4 «Перечня исходных данных и требований для разработки инженерно-технических