Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 21.06.2010 по делу n А29-8699/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

А29-8699/2009

ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Киров

22 июня 2010 года

Дело № А29-8699/2009

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Сандалова В.Г. ,

судей: Дьяконовой Т.М., Кобелевой О.П.,

при ведении протокола судебного заседания председательствующим,

при участии в судебном заседании:

индивидуального предпринимателя Сельковой А.К., представителя истца Каун Л.С., действующей на основании доверенности от 29.03.2010,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Сельковой Анисьи Кавыйевны

на решение Арбитражного суда Республики Коми от 08.04.2010 по делу          № А29-8699/2009, принятое судом в составе судьи Голубых В.В.,

по иску индивидуального предпринимателя Сельковой Анисьи Кавыйевны

к Администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар», Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар»

об урегулировании разногласий при заключении договора,

установил:

индивидуальный предприниматель Селькова Анисья Кавыйевна (далее –предприниматель, истец, заявитель жалобы) обратилась с иском в Арбитражный суд Республики Коми к Администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар» (далее –администрация, первый ответчик) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества по пунктам 1.1. и 3.1. договора.

Определением Арбитражного суда Республики Коми от 30.11.2009 к участию в деле в качестве второго ответчика привлечен Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар» (далее –Комитет, второй ответчик).

Решением Арбитражного суда Республики Коми от 08.04.2010 пункт 1.1. договора купли-продажи арендуемого имущества принят в следующей редакции: «1.1. Настоящий договор составлен в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества» №178-ФЗ от 21.12.2001, Федеральным законом «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» № 159-ФЗ от 22.07.2008, Решением Совета муниципального образования городского округа «Сыктывкар» № 33/02-568 от 27.02.2007, постановлением Главы администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар» № 6/2567 от 22.06.2009 с изменениями, внесенными постановлением Главы администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар».

Пункт 3.1. договора купли-продажи арендуемого имущества принят в следующей редакции: «Продажная цена недвижимого имущества, указанного в п.2.1. настоящего договора составляет 5 123 000 (пять миллионов сто двадцать три тысячи) рублей (с НДС)».

Не согласившись с принятым решением суда, предприниматель Селькова А.К. обратилась во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение арбитражного суда от 08.04.2010 отменить и принять новое решение об удовлетворении исковых требований.

По мнению заявителя жалобы, выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, судом нарушены и неправильно применены нормы действующего процессуального и материального нрава, в решении суд не дал оценки ни одному доводу истца, изложенному в возражениях к экспертному заключению.

Доводы заявителя сводятся к тому, что экспертом при подготовке заключения допущены нарушения Федерального закона «Об оценочной деятельности», имеются сомнения в обоснованности заключения эксперта, а также имеются противоречия в выводах эксперта. Отчет от 18.03.2009 № 57-02/09 и отчет от 26.02.2010 № 01 10NU0060 выполнены с нарушением требований законодательства и нормативных актов, регулирующих деятельность по оценке тех или иных объектов, соответственно, величина рыночной стоимости объекта недвижимости также является необоснованной. В отчете № 57-02/09 не приведены стандарты «РОО» (ССО РОО), которые оценщик обязан привести в отчете об оценке, отказ от использования затратного подхода не обоснован, не указан объем произведенных исследований для получения результата.

Как полагает истец, сомнения в обоснованности определения отчетом от 18.03.2009 № 57-02/09 величины рыночной стоимости объекта в связи с необоснованностью экспертного заключения от 26.02.2010 № 01 10NU0060 не устранены. В экспертном заключении указано, что дата осмотра проведена экспертом 10.02.2010, однако фактически же осмотр помещений был проведен 01.03.2010. О необходимости осмотра, доступе в помещение истец извещен не был, осмотр помещения был проведен в указанную дату без присутствия предпринимателя, что нарушает положения статьи 83 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В экспертном заключении также необоснованно не используется затратный метод определения рыночной стоимости объекта опенки. При расчете доходности методом капитализации, в частности определении арендных платежей, аналоговые арендные платежи взяты с учетом НДС, итоговая же величина рыночной стоимости объекта оценки указана без НДС.

Кроме того, по мнению заявителя, безусловным является тот факт, что в отчете № 57-02/09 нарушены действующие нормативы оценки, а именно федеральные стандарты оценки, поскольку документы (техпаспорт на нежилые помещения, свидетельства государственной регистрации права), представленные заказчиком отчета об оценке не заверены им соответствующим образом, в характеристике объекта оценки не указаны обременения – аренда долгосрочная на 10 лет до 2013 года, анализ наилучшего использования объекта не соответствует назначению, поскольку использование объекта как магазина не соответствует его действительному назначению. Площади используются как объект бытового обслуживания (ремонт обуви), как и оговорено действующим договором аренды с ответчиком, поэтому расчет рыночной стоимости как объекта торговли (магазин) не должен рассматриваться, аналогами объекту оценки должны приниматься как просто нежилые помещения в соответствии с ССО РОО 3-01-2005 «Оценка недвижимости...» п.5.8.2. Стандарт 4 ЕСО 4 (стандарты оценки, п.3.3).

Администрация в отзыве на апелляционную жалобу считает решение от 08.04.2010 законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, жалобу –без удовлетворения.

Ответчик полагает, что предусмотренный действующим законодательством порядок предоставления арендатору – субъекту малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества соблюден, следовательно, нарушения прав и законные интересов истца при реализации преимущественного права не произошло.

При этом Законом № 159-ФЗ не предусмотрено право субъекта малого и среднего предпринимательства, имеющего преимущественное право на выкуп арендуемого муниципального недвижимого имущества, на обжалование в судебном порядке величины цены на приобретение такого имущества, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также на проведение оценки самостоятельно субъектом малого и среднего предпринимательства.

По мнению ответчика, поставленные Арбитражным судом Республики Коми (определение суда от 22.12.2009) перед экспертом вопросы разрешены в полном объеме, экспертиза ООО «Ай Пи-Филанс» является полноценной.

Кроме того, в судебном заседании был допрошен эксперт Туркина И.О., которая подробно отвечала на вопросы, задаваемые судом, а также истцом.

Просит рассмотреть жалобу в отсутствие своего представителя.

Комитет в отзыве на апелляционную жалобу поддерживает позицию, изложенную в отзыве администрации, просит рассмотреть жалобу в отсутствие своего представителя.

Истец, его представитель в судебном заседании доводы и возражения, изложенные в апелляционной жалобе, поддержали в полном объеме.

Ответчики явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее –АПК РФ) дело рассматривается в отсутствие представителей ответчиков по имеющимся материалам.

Законность решения Арбитражного суда Республики Коми проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 29.01.2009 администрацией было получено заявление с приложением документов от предпринимателя Сельковой А.К. о соответствии условиям отнесения к категориям субъектов малого и среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества: нежилые помещения 1 этажа площадью 68,5 кв.м, расположенные по адресу: г.Сыктывкар, ул. Коммунистическая, дом № 53 (Т.1, л.д.-34).

Путем проведения котировок администрацией направлено независимым оценщикам предложение от 27.02.2009 об оценке спорного объекта недвижимости с целью дальнейшей продажи (Т.1, л.д.-44-46).

11.03.2009 по результатам котировок с закрытым акционерным обществом «Оценочно - Риэлтерский Дом» (далее –ЗАО «Оценочно - Риэлтерский Дом») подписан договор на оценку № 01-44/2009 (Т.1, л.д.-52-54).

Согласно отчету № 57-02/09 об определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости действительная рыночная стоимость объекта оценки, с учетом округления, по состоянию на 18.03.2009 составляет 5 024 000 руб. (без учета НДС) (Т.1, л.д.-57-140).

Постановлением Главы администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар» от 22.06.2009 № 6/2567 определен порядок приватизации нежилого помещения, площадью 68,5 кв.м, расположенного по адресу: г.Сыктывкар, ул.Коммунистическая, дом № 53, первый этаж, путем возмездного отчуждения в собственность предпринимателя Сельковой А.К. (Т.1, л.д.-41-42).

Пунктом 2 Постановления установлена выкупная цена приобретаемого арендуемого нежилого помещения с учетом его рыночной стоимости на основании отчета независимого оценщика, которая составила 5 024 000 руб. (без НДС).

.06.2009 Комитетом в адрес предпринимателя Сельковой А.К. направлено уведомление с предложением заключить договор купли-продажи арендуемого имущества и договор залога арендуемого имущества, а также проект договора купли-продажи (пункт 3.1.) (Т.1, л.д.-11-14). Стоимость арендуемого имущества определена соответственно в размере 5 024 000 руб. (без НДС).

Не согласившись с установленным размером выкупной цены приобретаемого арендуемого нежилого помещения, предприниматель обратился в общество с ограниченной ответственностью «Эксперт-недвижимость» (далее –ООО «Эксперт-недвижимость») с целью проведения независимой экспертизы стоимости указанного нежилого помещения.

Согласно заключению ООО «Эксперт-недвижимость» рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 27.04.2009 составляет без учета НДС 3 119 000 руб. (Т.1, л.д.-17).

Разногласия в достоверности величинах стоимости объекта оценки, указанных в отчетах независимых оценщиков, послужили основанием для обращения предпринимателя с настоящим иском в Арбитражный суд Республики Коми.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалоб, отзывов на нее, и, заслушав истца, его представителя, суд апелляционной инстанции не нашел правовых оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

Согласно части статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее –ГК РФ) при отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с частью 1 статьи 422 ГК РФ должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно статье 217 названного Кодекса имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ), вступившим в силу 05.08.2008, регулируются особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Согласно статье 3 указанного Закона субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности).

Частями 2, 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ установлено, что субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий этим требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденные перечни государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. При получении заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях