Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 17.06.2010 по делу n А82-20857/2009. Отменить решение полностью и принять новый с/а

А82-20857/2009

ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Киров

18 июня 2010 года

Дело № А82-20857/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 11 июня 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 июня 2010 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Буториной Г.Г.,

судейКараваевой А.В., Лысовой Т.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ермошиной С.Г.,

без участия представителей сторон,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 12.03.2010 по делу           № А82-20857/2009, принятое судом в составе судьи Сорокиной С.Р.

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «ТД «Грация»

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области

третье лицо: Департамент недвижимости администрации городского округа город Рыбинск

о признании недействительным отказа в государственной регистрации,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «ТД «Грация» (далее –заявитель, Общество, ООО «ТД «Грация») обратилось с заявлением в Арбитражный суд Ярославской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области (далее –ответчик, регистрирующий орган, Управление Росреестра по Ярославской области) о признании недействительным отказа в государственной регистрации перехода права общей долевой  собственности (344/1000 доли в праве) на здание швейного цеха, расположенного по адресу: Ярославская область, г. Рыбинск, ул. Советская, д. 8 (далее –здание цеха), на основании договора купли-продажи недвижимости от 25.03.2009г № 22/а (далее –договор от 25.03.2009 № 22/а).

К участию в деле в качестве третьего лица привлечен Департамент недвижимости администрации городского округа город Рыбинск (далее –третье лицо, Департамент недвижимости).

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 12.03.2010 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым решением, Управление Росреестра по Ярославской области обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. По мнению регистрирующего органа, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, неправильно применены нормы права, что выразилось в ошибочном истолковании статей 13, 17, 18 абзаца 4 пункта 1 статьи 20  Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее –Закон о регистрации), статьи 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее –Закон об  особенностях отчуждения недвижимого имущества), неприменении статьи 168, пункта 2 статьи 609, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее –ГК РФ).

ООО «ТД «Грация», Департамент недвижимости в отзывах на апелляционную жалобу возражают против изложенных в ней доводов, просят решение арбитражного суда оставить без изменения, апелляционную жалобу –без удовлетворения.

Департамент недвижимости просит рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

Общество и регистрирующий орган явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон и третьего лица.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 01.12.2001 ООО «ТД «Грация» и Департамент недвижимости подписали договор аренды № 2520/21/02-02 части здания цеха сроком действия с 01.12.2001  по 31.12.2016 (далее –договор аренды от 01.12.2001 № 2520/21/02-02) (л. д. 8-13). Доказательства регистрации данного договора в материалах дела отсутствуют.

.08.2007 Общество и Департамент недвижимости подписали договор аренды № 2520 части здания цеха сроком действия до 31.12.2016 (далее –договор аренды от 21.08.2007 № 2520)  (л. д. 14-19).

.09.2008 договор аренды от 21.08.2007 № 2520 прошел государственную регистрацию (л. д.19).

.02.2009 постановлением главы городского округа город Рыбинск от № 353 утверждены условия приватизации  муниципального имущества - 344/1000 доли в праве общей долевой собственности на здание швейного цеха, расположенного по адресу: Ярославская область, г. Рыбинск, ул. Советская, д. 8.  В приложении 3 к данному  постановлению предусмотрено преимущественное право  ООО ТД «Грация» на приобретение названного имущества в порядке, предусмотренном Законом об особенностях отчуждения недвижимого имущества (л. д. 58, 97).

25.03.2009 Департамент недвижимости и Общество подписали договор  № 22/а купли-продажи 344/1000 доли в праве общей долевой собственности на здание цеха (л. д. 20-24).

Заявитель и тренье лицо обратились в Управление Росреестра по Ярославской области за государственной регистрацией перехода права собственности на указанную недвижимость (л. д. 20, 24).

.09.2009 на основании абзацев 4, 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации ответчик отказал в государственной регистрации перехода права собственности на названный объект в связи с тем, что арендные отношения по поводу части здания цеха существуют менее трех лет, что противоречит статье 3 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества (л. д. 59, 60).

Не согласившись с отказом в регистрации от 25.09.2009, ООО ТД «Грация» обжаловало его в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, сделав вывод о том, что  регистрирующий орган фактически осуществил не правовую экспертизу договора от 25.03.2009 № 22/а, а ревизию решения уполномоченного органа, которым признано преимущественное право Общества на арендуемое имущество, заявленные требования удовлетворил.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, суд апелляционной инстанции полагает, что  решение суда подлежит отмене исходя из нижеследующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Пунктом 1 статьи 131 ГК РФ предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Статьей 606 ГК РФ определено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 2 статьи 651 ГК РФ установлено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Из пункта 1 статьи 2 Закона о регистрации следует, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним  - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 13 Закона о регистрации государственная регистрация включает правовую экспертизу документов и проверку законности сделки.

Согласно пункту 1 статьи 17 Закона о регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе являются  договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В силу пункта 1 статьи 18 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

Из абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации следует, что в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 26 Закона о регистрации государственная регистрация права аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

Согласно статье 3 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений, субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости При этом такое преимущественное право может быть реализовано, в том числе при условии, что  арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу данного закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Таким образом, договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества при условии, что  арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества (05.08.2008) в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества. По смыслу Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Законом о регистрации. В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект. На регистрирующий орган возложена обязанность осуществлять правовую экспертизу представленных на государственную регистрацию документов и проверять законность сделки. В случае выявления несоответствия договора купли-продажи недвижимого имущества требованиям действующего законодательства, регистрирующий орган может отказать в государственной регистрации перехода права на данное имущество.

В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие, что договор аренды от 01.12.2001 № 2520/21/02-02 прошел государственную регистрацию. Договор аренды от 21.08.2007 № 2520 зарегистрирован 10.09.2008 и с этой даты считается заключенным. При таких обстоятельствах нет оснований полагать, что часть здания цеха находилась в аренде ООО ТД «Грация» непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества (05.08.2008). Документы, свидетельствующие об обратном, не представлены. Следовательно, наличнике у Общества права на преимущественное приобретение арендуемого им недвижимого имущества не может считаться доказанным.

Кроме того, по договору от 25.03.2009 № 22/а заявителю продается часть объекта недвижимого имущества в виде доли в праве общей собственности, что не соответствует требованиям Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества.

Из указанных обстоятельств следует, что сделка по продаже ООО ТД «Грация» части здания цена в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества противоречит Закону об особенностях отчуждения недвижимого имущества.

Регистрирующий орган вправе отказать в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества на основании договора купли-продажи при несоответствии этого договора законодательству.

Таким образом,