Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 27.05.2010 по делу n А82-14811/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

      ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Киров

28 мая 2010 года

Дело № А82-14811/2009-45

Резолютивная часть постановления объявлена 27 мая 2010 года.         

Полный текст постановления изготовлен 28 мая 2010 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Кобелевой О.П.,

судей Бармина Д.Ю., Сандалова В.Г.,

при ведении протокола судебного заседания   секретарем Красноперовой С.В.

без участия сторон

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Гусева Александра Аркадьевича

на решение Арбитражного суда Ярославской области от  11.01.2010 по делу № А82-14811/2009-45, принятое судом в составе судьи Гусевой Н.А.,

по иску Департамента недвижимости администрации городского округа город Рыбинск

к индивидуальному предпринимателю Гусеву Александру Аркадьевичу,

о расторжении договора аренды, выселении и взыскании 654 345,07 руб. ,

установил:

Департамент недвижимости администрации городского округа город Рыбинск (далее - истец, Департамент, арендодатель) обратился в Арбитражный суд Ярославской  области с иском к индивидуальному предпринимателю Гусеву Александру Аркадьевичу (далее также - ответчик, ИП Гусев А.А., арендатор) о расторжении договора аренды № 3156 от 29.05.2007 и выселении из занимаемых помещений, общей площадью 303,5 кв.м., по адресу: г. Рыбинск, ул. Моторостроителей, д. 24 а, взыскании 489 100,18 руб. – долга за период с 01.10.2008 по 31.08.2009 и 165 244,89 руб. – пени за период с 11.10.2008 по 31.08.2009.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 11.01.2010 исковые требования Департамента удовлетворены частично: договор аренды № 3156 от 29.05.2007 расторгнут; ИП Гусев А.А. выселен из занимаемых помещений общей площадью 303,5 кв.м., по адресу: г. Рыбинск, ул. Моторостроителей, д. 24 а; с ответчика взыскано в пользу истца 392 836,28 руб. долга, 10 000 руб. пени. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Ответчик, не согласившись с принятым по делу решением, обратился в арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить полностью и принять по делу новый судебный акт.

По мнению заявителя жалобы, при вынесении решения не полностью были выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела; не доказаны обстоятельства, имеющие значение для дела, которые суд посчитал установленными; выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела; не правильно применены нормы материального права. ИП Гусев А.А. указывает, что определение Арбитражного суда Ярославской области о времени и месте судебного заседания по адресу: г. Рыбинск, ул. Моторостроителей, д. 24 А, он не получал, следовательно, был лишен возможности представлять возражения на иск, высказывать свои доводы и соображения, представлять доказательства, что послужило основанием для вынесения судом необоснованного решения. Заявитель не согласен с расчетом сумм задолженности по арендной плате, представленных истцом и не согласен с суммами, которые суд взыскал с ответчика.  ИП Гусев А.А.  считает, что в соответствии с договором аренды арендатор имеет право зачесть стоимость затрат, произведенных им в связи с капитальным ремонтом здания, в счет арендной платы. В акте приемки- передачи нежилых помещений обнаруженные недостатки  оговорены не были, так как не были обнаружены при осмотре здания. Заявитель уведомил Департамент том, что собирается производить ремонт сданного в аренду недвижимого имущества с последующим удержанием сумм, понесенных расходов  из арендной платы, расходы, которые были потрачены им на устранение недостатков сданного в аренду имущества составили 500 000 руб., а следовательно арендная плата не должна взыскиваться. Истец не представил в суд первой инстанции  подлинник свидетельства о государственной регистрации права муниципальной собственности ввиду отсутствия государственной регистрации  права муниципальной собственности на сданные в аренду нежилые помещения, из чего следует, что истец не имел права сдавать в аренду не принадлежащее ему имущество, и не имеет права взыскивать арендную плату.

Истец  в отзыве считает апелляционную жалобу необоснованной, т.к. ИП Гусев А.А. был извещен надлежащим образом, поскольку единственным известным адресом заявителя жалобы является адрес, указанный им в дополнительном соглашении: г. Рыбинск, ул. Плеханова, 35-32, тот же адрес представлен межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы и отделом адресно-справочной работы УФМС России по Ярославской области.  Ответчик не являлся в орган связи для получения судебных определений, что подтверждается отметками почтового органа «истек срок хранения» почтового отправления. Расчет арендной платы был произведен в соответствии с дополнительными соглашениями от 15.08.2008 и 01.03.2009, контррасчет ответчиком предоставлен не был. Доказательств проведения ремонта и оплаты расходов по нему заявителем Департаменту не предоставлялось, проведение ремонта не освобождает от уплаты арендной платы, требования о возмещении  затрат по проведению ремонта должны быть рассмотрены в отдельном исковом производстве. При передаче арендованных помещений в акте приема-передачи указано, что помещения находятся в удовлетворительном состоянии, а следовательно, Департамент не должен отвечать за недостатки здания, переданного в аренду заявителю. Согласно пункту 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 25.02.98 № 8 документом, подтверждающим права собственности субъектов права федеральной, государственной и муниципальной собственности на отдельные объекты, является соответствующий реестр федеральной, государственной и муниципальной собственности. Данные реестра о включении спорного объекта в состав собственности городского округа город Рыбинск не оспорены в судебном порядке и не признаны недействительными.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области от 11.01.2010 по настоящему делу  проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 29.05.2007 между Департаментом недвижимости администрации городского округа город Рыбинск (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Дарьиной Ольгой Васильевной (арендатор) заключен договор аренды № 3156, согласно которому арендодатель сдает, а  арендатор принимает во временное пользование недвижимое имущество (здание, помещение), расположенное по адресу: Ярославская область, г. Рыбинск, ул. Моторостроителей, д.24 а, общей площадью 295,8 кв.м., в том числе 50.9 кв.м. места общего пользования.

Согласно пункту 1.2. договора здание (помещение) является собственностью городского округа город Рыбинск.

В соответствии с пунктом 1.3. передача имущества указанного в пункте 1.1. договора производится по акту, который подписывается арендодателем и арендатором не позднее 15 дней с момента подписания данного договора аренды и является его неотъемлемой частью. При перезаключении договора аренды на новый срок (переоформления договора) акт приема-передачи не составляется.

По пункту 2.2.9. арендатор обязан своевременно, без получения счета и в соответствии с условиями договора аренды производить оплату за  пользование недвижимым имуществом.

Пунктом 2.2.12. установлена обязанность арендатора производить своевременно и за свой счет текущий и капитальный ремонт арендуемого недвижимого имущества; текущий и капитальный ремонт  фасада здания проводить пропорционально занимаемым площадям по предписанию арендодателя (по согласованию с Управлением градостроительства и архитектуры администрации городского округа город Рыбинск) либо по предъявлению счета балансодержателя оплачивать долю в ремонте фасада; устранять все выявленные дефекты на закрепленных инженерных сетях и коммуникациях, находящихся как внутри, так и снаружи арендуемого помещения (в пределах первого колодца). Реконструкция, капитальный ремонт, расширение, модернизация, реставрация арендуемых помещений (зданий) производятся в соответствии с «Положением о порядке выполнения капитального ремонта, расширения, модернизации, реконструкции, реставрации и изменения функционального назначения арендуемых зданий и помещений, находящихся в муниципальной собственности».

Согласно пункту  2.2.16. арендатор обязан письменно сообщить арендодателю не позднее, чем за два месяца о предстоящем освобождении помещения в связи с окончанием срока действия договора.  Передать  помещение   арендодателю   по передаточному акту в исправном состоянии с учетом нормативного  износа.  Передать арендодателю  безвозмездно  все произведенные  в  арендуемом   помещении  перестройки,    переделки  и  улучшения  как отделимые, так и неотделимые,   составляющие принадлежность помещений,   а так же произвести все расчеты по договору.

В соответствии  с пунктом 2.18.    арендатор    обязан    сообщить    обслуживающему    отделению    связи    свое местонахождение и порядок доставки почтовой корреспонденции.

Пунктом 2.2.22. установлено, что если при заключении договора на объект аренды не произведена государственная регистрация права муниципальной собственности и (или) нет технического паспорта,  арендатор обязан в течение трех месяцев с момента подписания настоящего договора за счет собственных средств на основании доверенности, выданной Департаментом недвижимости  администрации  городского округа г. Рыбинск,    изготовить технический паспорт объекта аренды, произвести государственную регистрацию права муниципальной собственности на объект аренды и настоящего договора аренды в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - Рыбинском филиале Департамента государственной регистрации администрации Ярославской области.

Арендная плата установлена пунктом 3.1. и составляет 517238.84 руб. в год или 43103.24 руб.  в месяц, плюс НДС в размере 18 %, начисляемый на арендную плату в сумме 93102.99 руб. в год или 7758.58 руб. в месяц.

В соответствии  с пунктом 3.5. оплата производится ежемесячно равными платежами с перечислением сумм до 10-го  числа текущего месяца. В платежном документе указывается номер договора аренды, период, за который производится оплата, сумма арендной платы.

Согласно пункту 4.2. в связи с существенным нарушением условий договора аренды, договор подлежит безусловному расторжению, а арендатор выселению в случае невнесения арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

Расторжение договора не освобождает арендатора от необходимости погашения задолженности по арендной плате и уплате пени (пункт 4.3.).

По пункту 5.1. при невнесении в срок арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,2 % от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Арендованные помещения переданы арендатору по акту приема-передачи № 72 от 29.05.2007 с указанием, что помещения находятся в удовлетворительном состоянии, нуждаются в ремонте кровли и косметическом ремонте.  

08.12.08. между  предпринимателем Дарьиной О.В., предпринимателем Гусевым А.А. и Департаментом недвижимости администрации городского округа г. Рыбинск подписано дополнительное соглашение к договору аренды № 3156 от 29.05.07. о замене арендатора с  предпринимателя Дарьиной О.В. на  Гусева А.А. По акту приема-передачи № 230 от  08.12.08.  помещения переданы новому арендатору с указанием в акте, что помещения находятся в удовлетворительном состоянии, нуждаются в косметическом ремонте.

 01.03.09. между  сторонами подписано дополнительное соглашение к договору аренды № 3156 от 29.05.07., в силу которого изменена площадь арендуемых помещений до 303,5 кв.м. для использования под магазин и установлена  с 01.03.09. ежемесячная арендная плата в сумме 45597,33 руб.        16.04.09. на заседании комиссии по рассмотрению предложений о предоставлении льгот по арендной плате предпринимателю Гусеву А.А.  предоставлена  рассрочка долга по арендной плате 306700 руб. по договору аренды № 3156 на 6 месяцев, оплата образовавшейся задолженности должна производиться ежемесячно равными частями, не позднее 10-го числа следующего месяца, при условии внесения текущих платежей.

  В связи с несвоевременной  оплатой арендной платы по расчету истца образовался долг за период с 01.10.2008 по 31.08.2009 в сумме  489100,18 руб.      16.03.2009 истец направил в адрес ответчика предупреждение о том,  что в срок до  10.04.2009 необходимо погасить задолженность по  оплате арендной платы, в случае не оплаты арендной платы предложено расторгнуть договор аренды и передать помещения по акту. Первое уведомление получено ответчиком  лично - 19.03.2009.

     12.08.2009 истец повторно направил в адрес ответчика предупреждение в срок до 25 августа 2009г. погасить задолженность по арендной плате, в случае не уплаты долга предложено расторгнуть договор аренды и сдать помещения по акту приема-передачи. Уведомление направлено ответчику  по адресу, указанному в дополнительном соглашении к договору аренды от 08.12.08.: г. Рыбинск, ул. Плеханова, 35-32 заказным письмом с уведомлением -  17.08.09.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств, предусмотренных договором аренды, послужило основанием для обращения истца в Арбитражный суд Ярославской области.

  Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на жалобу,  Второй арбитражный апелляционный суд не находит правовых оснований для отмены или изменения обжалуемого ответчиком судебного акта.

В соответствии с арбитражным процессуальным законодательством разбирательство дела осуществляется в судебном заседании арбитражного суда с обязательным извещением лиц, участвующих в деле, о времени и месте заседания (часть 1 статьи 153 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее Кодекс) при неявке в заседание арбитражного суда ответчика, надлежащим образом извещенного о времени и месте разбирательства дела, спор может быть разрешен в его отсутствие.

В силу пункта 2 части 4 статьи 270 Кодекса рассмотрение дела в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле и не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, является основанием к отмене состоявшихся судебных актов в любом случае.

В соответствии с частью 1 статьи 121 Кодекса лицо, участвующее в деле, извещается арбитражным судом о времени и месте судебного