Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 27.05.2010 по делу n А31-3333/2008. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры/ технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

В соответствии с пунктом 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации № 491 от 13.08.2006 (далее - Правила содержания общего имущества) в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

В силу статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов имущества участников долевого строительства.

Из рабочего проекта (альбом № 4 часть 2) «Водоснабжение и канализация» следует, что в хозяйственных помещениях № 4 по проекту находятся инженерные коммуникации и оборудование, обслуживающие более одного помещения в данном доме, а именно:

- водомерный узел;

- запорная арматура на весь дом;

- стояки на водоснабжение и канализационные стояки (в помещении №2) на квартиры №№ 1, 2, 5, 6, 9,10, 13, 14;

- стояки на водоснабжение и канализационные стояки (в помещении №9) на квартиры №№ 3, 4, 7, 8, 11, 12, 15, 16;

- магистральный трубопровод ввода в жилой дом системы водопровода и бытовой канализации.

Из рабочего проекта (альбом № 5 часть 2) «Электрооборудование» следует, что в хозяйственных помещениях № 4 по проекту находится разводка электрооборудования.

Из рабочего проекта (альбом № 3 часть 2) «Отопление и вентиляция» следует, что в цокольном этаже не предусмотрены системы отопления.

Судом первой инстанции в порядке статьи 82 АПК РФ назначена судебная экспертиза для выяснения следующих вопросов:

1. С учетом утвержденной проектной документации дать заключение о функциональном назначении хозяйственных помещений № 2 и № 9 в жилом доме № 24-Б на Михалевском бульваре в г. Костроме, а именно, проектировались ли изначально вышеуказанные помещения как отдельные встроенно-пристроенные нежилые помещения, помещения общественного назначения без указания целевого использования или как цокольный этаж, который предполагалось использовать для технического обслуживания жилого дома.

2. С учетом разрешительной документации о сдаче дома в эксплуатацию, а также с учетом расположения в данных помещениях инженерных коммуникаций и оборудования пояснить, являются ли хозяйственные помещения № 2 и № 9 в жилом доме № 24-Б на Михалевском бульваре в г. Костроме отдельными встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, которые планировалось использовать как помещения общественного назначения, либо данные помещения планировалось использовать для технического обслуживания жилого дома.

3. Находятся ли внутри хозяйственных помещений № 2 и № 9 в жилом доме № 24-Б на Михалевском бульваре в г. Костроме инженерные коммуникации, электрическое, механическое, санитарно-техническое и иное оборудование, предназначенное для обслуживания более одного помещения в данном доме.

4. Находится ли в настоящее время в нежилых помещениях № 2 и № 9, расположенных на цокольном этаже жилого дома № 24-Б отключающая арматура инженерных систем, к которым необходим доступ для технического обслуживания жилого дома.

5. Регламентировано ли техническими нормами и правилами выделение инженерных систем в отдельное помещение с отдельным входом с достаточной площадью для обслуживания данного оборудования в объеме нежилого помещения.

Из представленного в материалы дела экспертного заключения ООО «Архитектурно-строительный центр № 1» следует, что хозяйственные помещения № 2 и № 9 не фигурировали как помещения общественного назначения, а планировались для технического обслуживания инженерных сетей. В проекте использование данных помещений как помещений общественного назначения не предусмотрено.

Как следует из рабочего проекта (альбом № 5 часть 2) «Электрооборудование» в хозяйственных помещениях № 4 по проекту не имеется отдельного счетчика на электрооборудование, расположенное в цокольном помещении, что свидетельствует о том, что изначально не предусматривалась эксплуатация данных помещений как отдельных объектов общественного назначения.

Из рабочего проекта (альбом № 3 часть 2) «Отопление и вентиляция» следует, что в цокольном этаже не предусмотрены системы отопления и вентиляции, что фактически свидетельствует о невозможности использования данных помещений в качестве объектов общественного назначения.

Исходя из пункта 9.4 положительного заключения № 135-06/УГГЭ 44.26/226 по рабочему проекту «3-х этажный жилой дом (тип 8, тип 16) с мансардным этажом по Михалевскому бульвару» следует, что «Рабочим проектом предусматривается строительство 8 и 16 квартирных жилых домов, которые состоят из цокольного и четырех надземных этажей, включая мансардный этаж. В цокольном этаже каждого дома размещаются общие домовые водомерные узлы и хозяйственные помещения».

Данное доказательство подтверждает отсутствие изначально в проектной документации каких-либо отдельных встроенно-пристроенных помещений в цокольном этаже.

Согласно справке ГП «Костромаоблтехинвентаризация» от 02.04.2007 № 274 хозяйственные помещения № 2 и № 9, расположенные в цокольном этаже, относятся к нежилым помещениям. Вместе с тем данные сведения не могут рассматриваться как доказательства того, что спорные помещения являются отдельными встроенно-пристроенными помещениями и могут использоваться как объекты общественного назначения.

Из рабочего проекта (альбом № 4 часть 2 «Водоснабжение и канализация») следует, что в хозяйственных помещениях № 4 по проекту находятся инженерные коммуникации и оборудование, обслуживающие более одного помещения в данном доме, а именно:

- водомерный узел;

- запорная арматура на весь дом;

- стояки на водоснабжение и канализационные стояки (в помещении № 2) на квартиры №№ 1,2,5,6,9,10,13,14;

- стояки на водоснабжение и канализационные стояки (в помещении № 9) на квартиры №№ 3,4,7,8,11,12,15,16;

- магистральный трубопровод ввода в жилой дом системы водопровода и бытовой канализации.

Из рабочего проекта (альбом № 5 часть 2 «Электрооборудование») следует, что в хозяйственных помещениях № 4 по проекту находится разводка электрооборудования.

ООО «Архитектурно-строительный центр № 1» также установлено, что внутри хозяйственных помещений № 2 и № 9 в жилом доме № 24-Б на Михалевском бульваре находятся: водомерный узел, запорная арматура на весь дом, стояки на водоснабжение, канализационные стояки, прочистки на весь дом, магистральный трубопровод ввода водопровода и выпуск канализации.

В соответствии с пунктами 5, 6, 7 Правил содержания общего имущества в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях, внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях, внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с пунктом 8 настоящих Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.

С учетом изложенного, суд сделал правильный вывод, что спорные помещения относятся к общему имуществу собственников жилья. Соответственно спорные помещения не могли быть отчуждены по инвестиционному договору.

Сделка по отчуждению части общей долевой собственности в силу прямого указания закона является ничтожной на основании статьи 168 ГК РФ.

Согласно экспертному заключению в проектной и разрешительной документации, представленной в материалы дела, отсутствуют помещения общественного назначения.

С учетом проектной и разрешительной документации эксперт сделал вывод о том, что спорные помещения являются хозяйственными помещениями, предназначенными для обслуживания инженерных сетей всех квартир жилого дома № 24-Б на Михалевском бульваре в городе Костроме.

Вывод эксперта о том, что внутри хозяйственных помещений № 2 и № 9 находятся: водомерный узел и запорная арматура на весь дом, стояки на водоснабжение, канализационные стояки, прочистки на весь дом, магистральный трубопровод ввода водопровода и выпуск канализации, основан на имеющихся в материалах дела доказательствах.

Согласно статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно   доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Ответчик  не  представил  суду  доказательств, которые  опровергали  бы  выводы  эксперта, изложенные  в  его  заключении.

Ответчиками   и  ЗАО «ТермоДом МонолитСтрой»   не представлены доказательства,  свидетельствующие о  том, что, что спорные  помещения  изначально проектировались и вводились в эксплуатацию как помещения, не  связанные  с обслуживанием  систем  жизнедеятельности  жилого  дома  и  предназначались  для  самостоятельного  использования.

Требование истца об истребовании из незаконного владения Сычева В.В. хозяйственных помещений № 2 (площадью 77 кв.м.) и № 9 (площадью 77 кв.м.), расположенных в нежилом помещении № 17 в доме № 24Б на бульваре Михалевском в г.Костроме Костромской области путем обязания передать указанные помещения ТСЖ «Михалевский бульвар» является обоснованным.

Согласно пункту 9 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 Гражданского кодекса Российской Федерации), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.

В соответствии со статьей 301 ГК РФ собственник (титульный владелец) вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Поскольку сделка, на основании которой Сычев В.В. получил в собственность спорные помещения, является недействительной (ничтожной), следовательно, Сычев В.В владеет спорными помещениями незаконно.

В силу пункта 10 Правил содержания общего имущества общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской   Федерации   в   состоянии,   обеспечивающем   доступность пользования помещениями общего пользования и постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, что невозможно без обеспечения свободного доступа к инженерным сетям.

В связи с тем, что спорные помещения являются частью общего имущества дома, они в силу статьи 290 ГК РФ принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме и поэтому не могут находиться в собственности третьих лиц.

Статьёй 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно статье 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий с момента ее совершения, и, следовательно, с момента признания сделки недействительной.

При признании сделки ничтожной, прекращаются возникшие из этой сделки гражданские права и обязанности.

С учетом вышеизложенного, зарегистрированное право собственности за Сычевым В.В. на хозяйственные помещения № 2 (площадью 77 кв.м.) и № 9 (площадью 77 кв.м.), расположенные