Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 27.05.2010 по делу n А31-3333/2008. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

    ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3, http://2aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Киров

28 мая 2010 года                                                                          Дело № А31-3333/2008

Резолютивная часть постановления объявлена                   25 мая 2010 года

Полный текст постановления изготовлен                            28 мая 2010 года

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Тетервака А.В.

судей Великоредчанина О.Б., Поляшовой Т.М.

при ведении протокола судебного заседания  судьей Тетерваком А.В.,

при участии  в судебном заседании представителей:

от  истца: Зиновьева М.П., доверенность от 13.08.2009г.

от ответчика – Нарышев А.В., доверенность 44АА № 120409 от 14.05.2009г.

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика – Сычева Вадима Владимировича

на решение от  25.02.2010 по делу № А31-3333/2008, принятое судом в составе судьи Егоровой О.Ю.,

по иску некоммерческой организации товарищества собственников жилья «Михалевский бульвар»

к обществу с ограниченной ответственностью «Сити XXI век», Сычеву Вадиму Владимировичу,

третьи лица: закрытое акционерное общество «ТермоДомМонолитСтрой», Управление Федеральной регистрационной службы по Костромской области,

о признании недействительным инвестиционного договора, истребовании нежилого помещения из незаконного владения,

установил:

некоммерческая организация товарищество собственников жилья «Михалевский бульвар» (далее  - ТСЖ «Михалевский бульвар», истец) обратилось в Арбитражный суд Костромской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Сити XXI век» (далее – ООО «Сити XXI век», ответчик), Сычеву Вадиму Владимировичу  (далее – Сычев В.В., ответчик, заявитель) с привлечением третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - закрытого акционерного общества «ТермоДомМонолитСтрой» (далее – ЗАО «ТермоДомМонолитСтрой», третье лицо).

Предметом иска (с учетом его уточнений) явились требования истца:

- о признании права общей долевой собственности собственников квартир в многоквартирном доме № 24-Б на бульваре Михалевском в городе Костроме на нежилое помещение № 17 (хозяйственное помещение № 2, площадью 77 кв.м., и хозяйственное помещение № 9, площадью 77 кв.м.), расположенное в жилом доме № 24-Б на бульваре Михалевском в г. Костроме Костромской области (далее – спорные помещения);

- о признании Инвестиционного договора от 29.11.2005 № М-8 хп, заключенного между ООО «Сити XXI век» и Сычевым В.В., недействительным в части объекта инвестиций - хозяйственных помещений № 2 и № 9, площадью 77 кв.м каждое, расположенных в нежилом помещении № 17 жилом доме № 24-Б на бульваре Михалевском в г. Костроме;

- об истребовании хозяйственных помещений № 2 (площадью 77 кв.м.) и № 9 (площадь 77 кв.м.), расположенных в нежилом помещении № 17 в доме № 24-Б на бульваре Михалевском в г. Костроме, из незаконного владения Сычева В.В. путем обязания передать указанные помещения ТСЖ «Михалевский бульвар» в десятидневный срок с момента вступления решения Арбитражного суда Костромской области в законную силу;

- о признании недействительным зарегистрированного права собственности Сычева В.В. на нежилое помещение № 17, площадью 200,1 кв.м., с кадастровым номером 44-44-01/171/2008-589, расположенного по адресу: Костромская область, г. Кострома, бульвар Михалевский, дом № 24-Б, нежилое помещение № 17.

Правовым основанием заявленных требований истец указал статьи 289, 290, 301 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьи 36, 137, 138 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ).

Определением Арбитражного суда Костромской области от 22.10.2009 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Костромской области (далее – УФРС по Костромской области, третье лицо).

Ответчики в своих отзывах на исковое заявление исковые требования не признали.

Третье лицо – ЗАО «ТермоДомМонолитСтрой» возражает против заявленных требований, указав, что спорные помещения первоначально проектировались как встроенно-пристроенные помещения общественного назначения и не относятся к общему имуществу собственников жилья; нахождение в спорных помещениях технического оборудования и коммуникаций жилого дома не нарушает прав собственников и не препятствует истцу эксплуатировать сети и оборудование; ТСЖ «Михалевский бульвар» является ненадлежащим истцом.

Третье лицо - УФРС по Костромской области в своем отзыве считает, что признать незаконной государственную регистрацию за Сычевым В.В. права собственности на нежилое помещение № 17 (хозяйственное помещение № 2 (площадью 77 кв.м.) и хозяйственное помещение № 9 (площадью 77 кв.м.) невозможно, так как регистрация не может быть признана недействительной в части. Запись о государственной регистрации права собственности может быть погашена в целом на все нежилое помещение № 17, решение оставляет на усмотрение суда.

Решением Арбитражного суда Костромской области от 25.02.2010 исковые требования удовлетворены полностью.

Удовлетворяя исковые требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что спорные помещения относятся к общему имуществу собственников жилого дома, а сделка по их отчуждению является ничтожной; доказательств того, что спорные помещения изначально проектировались и вводились в эксплуатацию как помещения общественного назначения; Сычев В.В. владеет спорными помещениями незаконно и требование истца об их истребовании является обоснованным; зарегистрированное право собственности за Сычевым В.В. является недействительным; истец вправе обратиться в суд с настоящими требованиями.

Не согласившись с названным решением Арбитражного суда Костромской области, Сычев В.В. обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит упомянутое решение арбитражного суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование своей апелляционной жалобы ее заявитель указывает, что спорные помещения не являются общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме и проектировались изначально как встроенные нежилые помещения с индивидуальным назначением. По утверждению заявителя, отсутствуют доказательства наличия каких-либо препятствий в пользовании ТСЖ спорными помещениями. Наличие транзитных магистралей, узла учета и запорного устройства в спорных помещениях не нарушает прав собственников других помещений многоквартирного дома. Также заявитель считает, что ТСЖ «Михалевский бульвар» неуполномочено обращаться с настоящим иском. Истец не является собственником спорных помещений, его права и интересы не могут быть нарушены, он не вправе обращаться с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения. В экспертном заключении не содержится ответов на поставленные вопросы. Истцом не представлены доказательства, что спорные помещения построены за счет средств собственников помещений данного дома. Заявитель также указывает, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права.

ТСЖ «Михалевский бульвар» в своем отзыве на апелляционную жалобу с доводами, изложенными в ней, не согласно, просит оставить решение без изменения.

ООО «Сити ХХ1 век» и ЗАО «»ТермоДомМонолитСтрой» отзывы  на  апелляционную  жалобу  не  представили, о дате и времени судебного заседания уведомлены надлежащим образом.

Управление Федеральной регистрационной службы по Костромской  области  заявило ходатайство о рассмотрении апелляционной  жалобы без участия его  представителя.

В  судебном  заседании  18  мая  2010 года  был  объявлен  перерыв  до 13 час. 30  мин. 25  мая  2010г. О  перерыве  в  судебном  заседании   на сайте  суда  было  размещено  соответствующее  объявление.

Законность решения Арбитражного суда Костромской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, исследовав материалы дела, учитывая обстоятельства дела и представленные по нему доказательства, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующему выводу.

Из материалов дела следует, что 28 марта 2005года ЗАО «ТермоДомМонолитСтрой»(застройщик) заключило договор № М-Д 2,3,4,7,8,9 с ООО «Сити ХХ1век» (инвестор)  на участие в инвестировании строительства – объекта незавершённое строительство жилых домов (квартиры, технические помещения, хозяйственные помещения)(т.5 л.д.13). Инвестор направляет денежные средства на строительство объекта  в порядке долевого участия в строительстве.

Стоимость основного строительства объекта по договору составила 128851300 руб., из расчета:

6149,8кв.м по 17500 руб. за 1 кв.м – квартиры;

762,0 кв.м по   17500 руб. за 1 кв.м – технические помещения;

774,0 кв.м. по 10200 руб. за 1 кв.м – хозяйственные помещения (п.4.1 договора).

В данный  договор  стороны вносили изменения: 30.03. 2005г., 25.12.2005г., 30 мая 2006г., 11 сентября 2006г., 22 января 2007г. (т 5 л.д. 16-20).

29.11.2005 между ООО «Сити XXI век» (инвестор) и Сычевым В.В. (соинвестор) заключен инвестиционный договор № М-8 хп (т.1 л.д. 12-14).

Пунктом 2.1 данного договора предусмотрено, что его предметом является участие соинвестора в реализации инвестиционного проекта по строительству жилого дома, расположенного по адресу: г. Кострома, Михалевский бульвар, путем инвестирования, строительства объекта за счет собственных средств на условиях, определенных сторонами в инвестиционном договоре.

В соответствии с пунктом 1.3 договора № М-8 хп объектом строительства являлись хозяйственные помещения, которые будут находиться в жилом доме № 8 на Михалевском бульваре, а именно:

- два хозяйственных помещения (автостоянки) площадью 48, 4 кв.м.;

- два хозяйственных помещения площадью 153, 6 кв.м.

Согласно пункту 4.3 вышеуказанного договора оформление прав собственности на объект по результатам реализации проекта с учетом всех дополнительных соглашений к договору производится в порядке установленном законодательством РФ, после сдачи объекта в эксплуатацию и выполнения обязательств по договору.

06 февраля 2008года стороны подписали дополнительное соглашение к договору в котором уточнили его предмет договора и адрес объекта: г. Кострома, Михалевский бульвар, д. 24б. (т.5 л.д. 22).  Передаче по договору подлежало нежилое помещение № 17, расположенное в цокольном этаже, общей площадью 200,1 кв.м, состоящее из:

- хозяйственное помещение литер А № 2, общей площадью 77 кв.м.;

- хозяйственное помещение литер А № 5 общей площадью 22,7 кв.м;

- хозяйственное помещение литер А № 6 общей площадью 23,4 кв.м;

- хозяйственное помещение литер А № 9 общей площадью 77 кв.м.

Инвестиционные  договоры  на  участие  в  реализации   инвестиционного  проекта  по  строительству  жилого  дома (квартир)  были  также  заключены  с  гражданами (т. 2 л.д. 71-133), а  с  гражданами Смирновым А.В. (т. 2  л.д. 76)  и Ингликовым И.С. (т. 2  л.д. 100)  договоры  включали  в  себя  и  строительство хозяйственных  помещений  площадью  34,0  кв.м  и  26,8  кв.м  соответственно. 

20.06.2007 Администрацией г. Костромы выдано разрешение № RU 44328000-114 ЗАО «ТермоДомМонолитСтрой» на строительство жилого комплекса из 10-ти домов: 4 дома (тип 16) и 6 домов (тип 8) 5-этажный (включая цокольный и мансардный этажи) 16-квартирный жилой дом № 8 по ГП (тип 16), общая площадь квартир - 1273,6 кв.м.; площадь земельного участка - 12347,01 кв.м.; количество этажей 5 (включая цокольный и мансардные этажи); строительный объем - 7606,0 куб.м; в том числе: строительный объем цоколя - 1251,0 куб.м; количество квартир - 16; общая сметная стоимость строительства 10-ти жилых домов в ценах 2005 года - 212097036 рублей, расположенного по адресу: г. Кострома, бульвар Михалевский, 24-Б (жилой дом № 8 по ГП – тип 16) (т.1 л.д. 15).

Согласно справке Костромского городского филиала ГП «Костромаоблтехинвентаризация» от 02.04.2007 № 274 (т.1 л.д. 18-22) спорные хозяйственные помещения в цокольном этаже дома № 8 (по ГП) по бульвару Михалевскому зарегистрированы под номерами 2 (площадью 77 кв.м.) и 9 (площадью 77 кв.м.).

07.12.2007 Управлением градостроительства и архитектуры Администрации г. Костромы выдано разрешение № RU 44328000-71 на ввод в эксплуатацию построенного жилого комплекса из 10-ти домов: 4 дома (тип 16) и 6 домов (тип 8). 5-этажный (включая цокольный и мансардный этажи) 16-квартирный жилой дом № 8-по ГП (тип 16), расположенного по указанному адресу (т.1 л.д. 16-17).

Объект жилищного строительства (по факту), общей площадью 1701,6 кв.м., количество этажей - 3, площадь хозяйственных помещений - 319,0 кв.м., площадь общих помещений - 111,8 кв.м., всего квартир - 16, общая площадь квартир - 1 245,7 кв.м., жилая - 700,8 кв.м.

Согласно  представленным  в  материалы  дела  рабочим  проектам  в  цокольном  этаже  размещаются   хозяйственные  помещения. При  этом,   на  плане  цокольного  этажа (т.1 л.д. 24)  одно  из  помещений указано  как  магазин  площадью 76,3 кв.м., а  на  другом (т.2  л.д. 32) также  выделено  техническое  помещение  площадью 3,60  кв.м.

Полагая, что хозяйственные  помещения  № 2  и  9 площадью 77  кв.м каждое, расположенные в  нежилом  помещении  №  17  жилого  дома №  24Б, относятся к общему имуществу собственников квартир в многоквартирном доме и поэтому они не могли быть отчуждены по инвестиционному договору № М-8 хп, истец обратился в арбитражный суд с вышеназванными требованиями.

В силу статьи 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим им помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

В соответствии со статьей 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном жилом доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно статье 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки,