Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 23.05.2010 по делу n А82-6260/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

      ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Киров

24 мая 2010 года

Дело № А82-6260/2009-72

Резолютивная часть постановления объявлена 24 мая 2010 года.         

Полный текст постановления изготовлен 24 мая 2010 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Пуртовой Т.Е.,

судей Бармина Д.Ю., Сандалова В.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём Русиновой  А.И.,

без участия в судебном заседании представителей сторон,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика индивидуального предпринимателя Роматовского Михаила Олеговича

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 18.01.2010 по делу № А82-6260/2009-72, принятое судом в составе судьи Бессоновой И.Ю.,

по иску муниципального учреждения «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля»

к индивидуальному предпринимателю Роматовскому Михаилу Олеговичу

третье лицо: Управление Федеральной регистрационной службы по Ярославской области,

о взыскании 1.349.986руб.63коп.,

установил:

муниципальное учреждение «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» (далее – Агентство, истец) обратилось в Арбитражный суд Ярославской области к индивидуальному предпринимателю Роматовскому Михаилу Олеговичу (далее – Предприниматель, ответчик) с привлечением в качестве третьего лица Управление Федеральной регистрационной службы по Ярославской области (далее -  УФРС, третье лицо) с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании 485.151руб.24коп. долга и 831.231руб.28коп. пени.

Исковые требования заявлены на основании положений статей 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 65  Земельного  кодекса Российской Федерации и мотивированы неисполнением ответчиком обязательств по уплате арендной платы за пользование земельным участков в соответствии с условиями договора аренды от 28.09.2005 № 17523-и.

Ответчик исковые требования отклонил, ссылаясь на расторжение договора 30.06.2006 и отсутствие договорных отношений между сторонами, дополнительное соглашение от 08.12.2008 считает недействительной сделкой, при этом пользование земельным участком с 01.06.2006 не оспаривает, считает, что должен вносить плату за пользование, однако начисление пени считает неправомерным. Кроме того, ответчик заявил об истечении срока исковой давности по требованию о взыскании задолженности по арендной плате за период до 05.06.2006, и, соответственно, начисленной на неё пени. По мнению ответчика, задолженность за фактическое пользование земельным участком составила 431.367руб.36коп.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 18.01.2010 исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взысканы 464.700руб.08коп. задолженности и 90.000 рублей пеней с учётом применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации

При этом суд исходил из того, что между сторонами спора имеется действующий договор аренды, Соглашение о расторжении договора было подписано сторонами, однако от его исполнения стороны отказались. Суд установил, что соглашение о расторжении договора не зарегистрировано в установленном законом порядке, действительная воля сторон была направлена на продолжение договорных отношений, в связи с чем 08.12.2008 сторонами спора заключено дополнительное соглашение № 1 о переводе прав и обязанностей по договору аренды от 28.09.2005 № 17523-и от ООО «Спорт для всех» к ответчику; в отношении суммы задолженности 20.451руб.16коп., возникшей до 05.06.2006, по заявлению ответчика применён срок исковой давности, поэтому  подлежащая взысканию с ответчика сумма задолженности по арендной плате составила 464.700руб.08коп.

Ответчик с принятым решением суда в части взыскания неустойки не согласен, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит изменить решение суда от 18.01.2010 в обжалуемой части, исключив из мотивировочной и резолютивной частей решения ссылку на взыскание неустойки в размере  90.000 рублей, уменьшив взыскание до 464.700руб.08коп.

По мнению заявителя жалобы, в спорный период имели место лишь фактические отношения по пользованию земельным участком, договор отсутствовал, поэтому отсутствовали основания для взыскания договорной неустойки.

Истец  и третье лицо отзывы на апелляционную жалобу не представили.

Стороны  явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области от 18.01.2010 проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела и изучив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для изменения решения суда исходя из нижеследующего.

Как свидетельствуют материалы дела, основанием для предъявления требования о взыскании 485.151руб.24коп. задолженности по арендной плате и 821.231руб.28коп. пени явилось ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по своевременной оплате арендных платежей за период с 22.09.2005 по 30.12.2009 по договору аренды от 28.09.2005 № 17523-и  земельного участка площадью 1376,0 кв.м. с кадастровым номером 76:23:03 05 02:0016, расположенного по адресу: г.Ярославль, Кировский район, пр-т Октября, 17 «б», для эксплуатации автосалона.

Удовлетворяя исковые требования частично, суд первой инстанции пришел к выводу о существовании договорных отношений между сторонами в отношении спорного земельного участка, необходимости взыскания арендной платы в сумме 464.700руб.08коп. с 05.06.2006 за минусом периода, попавшего под заявление ответчика об истечении срока исковой давности, и 90.000 рублей пени с учетом применения положений статьи 333  Гражданского кодекса Российской Федерации

Возражая против исковых требований о взыскании пени, ответчик указывает на отсутствие договорных отношений между сторонами, не оспаривая факт пользования земельным участком и взысканный размер задолженности по плате за фактическое пользование земельным участком в спорный период.  

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Статьей 609 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В пункте 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды земельного участка на срок один год и более подлежит государственной регистрации.

Из материалов дела следует, что договор аренды № 17523-и от 28.09.2005, заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом мэрии г.Ярославля (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Спорт для всех» (арендатор) (далее ООО «Спорт для всех») на предоставление в аренду сроком с 22.09.2005 по 21.09.2015 земельного участка площадью 1376,0 кв.м. с кадастровым номером 76:23:03 05 02:0016, расположенного по адресу: г.Ярославль, Кировский район, пр-т Октября, 17 «б», для эксплуатации автосалона, зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Ярославской области 05.10.2005 (л.д.5-11).

Статьей 453 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора.

Поскольку договор заключался сторонами сроком на 10 лет, то в силу правил статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка по аренде подлежала государственной регистрации в порядке, предусмотренном статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации. Следовательно, и любые соглашения к зарегистрированному договору аренды в силу пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежали обязательной государственной регистрации (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59).

Соглашением от 30.06.2006 стороны договора аренды № 17523-и от 28.09.2005 решили расторгнуть договор с 13.03.2006, по акту приема-передачи от 13.03.2006 арендодатель принял от арендатора спорный земельный участок (л.д.105-106). Согласно письму Управления Федеральной Регистрационной Службы по Ярославской области от 22.10.2009 в государственной регистрации вышеуказанного соглашения о расторжении договора было отказано 09.10.2006 (л.д.104).

То обстоятельство, что стороны подписали соглашение о расторжении договора аренды, которое подлежало государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ярославской области, не освобождало ООО «Спорт для всех» от обязанности арендатора вносить арендные платежи до того момента, как соглашение о расторжении сделки в установленном порядке будет зарегистрировано.

Между тем, Индивидуальный предприниматель Роматовский Михаил Олегович по договору купли-продажи недвижимого имущества от 06.02.2006 приобрёл у ООО «Спорт для всех» в собственность нежилое 2-этажное здание автосалона, площадью 673,10 кв.м., расположенное по адресу: г.Ярославль, Кировский район, пр-т Октября, 17 «б». В пункте 1.4 договора от 06.02.2006 указано, что объект недвижимости расположен на земельном участке, предоставленном продавцу в аренду на основании договора № 17523-и от 28.09.2005 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка площадью 1376,0 кв.м. с кадастровым номером 76:23:03 05 02:0016, расположенного по адресу: г.Ярославль, Кировский район, пр-т Октября, 17 «б», для эксплуатации автосалона. По акту приёма-передачи от 06.02.2006 объект недвижимости передан Предпринимателю. Право собственности на автосалон зарегистрировано за Предпринимателем 13.03.2006, что подтверждается свидетельством серии 76АА № 384277 (л.д.15-17)

Согласно разъяснениям, данным в пунктах 13, 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» в силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, причем, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

При этом эти права собственник недвижимости приобретает с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости (п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Таким образом, с момента государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости (13.03.2006) ответчик приобрёл право пользования на условиях аренды спорным земельным участком в объёме и на условиях, которые имелись у прежнего собственника ООО «Спорт для всех».

По смыслу абзаца 1 пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктов 5, 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации права по договору аренды могут перейти от арендатора к другому лицу только вместе с передачей этому же лицу и обязанностей, вытекающих из договора аренды (в порядке перенайма). Согласно абзацу первому пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации при перенайме ответственным по договору аренды перед арендодателем вместо первоначального арендатора становится новый арендатор.

Дополнительным соглашением № 1 от 08.12.2008 к договору от 28.09.2005 ООО «Спорт для всех» передало при согласии Агентства, а индивидуальный предприниматель Роматовский Михаил Олегович принял на себя права и обязанности арендатора по договору от 28.09.2005 № 17523-и аренды находящегося в государственной собственности земельного участка площадью 1376,0 кв.м. с кадастровым номером 76:23:03 05 02:0016, расположенного по адресу: г.Ярославль, Кировский район, пр-т Октября, 17 «б», который согласно акту приема-передачи от 08.12.2008 передан Предпринимателю 13.03.2006 (л.д.12-13). Дополнительное соглашение зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Ярославской области 17.02.2009.

При указанных обстоятельствах отсутствуют основания для признания дополнительного соглашения № 1 от 08.12.2008 недействительной сделкой.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Удовлетворяя заявленные требования, суд с учетом установленных обстоятельств пришел к правильному выводу о том, что у Предпринимателя возникло право аренды в отношении спорного земельного участка и как следствие этому, появилась обязанность по внесению арендных платежей за его использование. Возражений по сумме долга по арендным платежам заявитель жалобы не заявляет.

В этой связи отклоняются доводы заявителя жалобы о том, что между сторонами отсутствуют