Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2010 по делу n А68-11862/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

Общества помещения являются обособленными и как обособленный объект могут выступать предметом договора купли-продажи.

            Предложенные покупателем  условия  по пунктам 2.1-2.7 проекта договора купли-продажи  являются законными, поскольку основаны на положениях статьи 5 Федерального закона №159-ФЗ,  Закона Тульской области от 18.12.2008 №1182-ЗТО, и администрацией МО Суворовский район по существу не оспариваются.

            Предложенная Обществом редакция пункта 1.1 договора по цене продажи была подтверждена отчетом независимого оценщика  ООО «ФЕДБЕЛ», которое на основании заключенного с Обществом договора от 11.09.2009г. №О-29-6-2009 произвело оценку выкупаемого помещения и пришло к заключению о рыночной цене, равной 1 398 000 руб. без учета НДС.

            При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу о том, что для разрешения разногласий сторон, связанных с определением рыночной цены нежилых помещений, подлежащих передаче в собственность ООО «Успех», нужны специальные познания, и назначил судебную экспертизу. Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «ЭКСМО» ТПП РФ Смирновой О.В., которая является членом саморегулируемой организации оценщиков Некоммерческого партнерства «Сообщество специалистов-оценщиков «СМАО», и включена в реестр оценщиков 12.12.2007 за регистрационным номером 1124, что подтверждается приложенной к заключению выпиской НП «СМАО» от 29.10.2009 №07226.

            Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

            -соответствует ли отчет об оценке, выполненной оценщиком ЗАО «Р.О.С. Эксперт Маркетинг», требованиям Федерального закона от 29.07.1998г. №135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития РФ, иным стандартам профессиональной практики (международным стандартам оценки, стандартам профессиональных организаций), которые были использованы оценщиком при проведении работы?

            - в случае выявления несоответствия стандартам и правилам оценочной деятельности указать, могли ли повлиять на определение рыночной цены объекта недвижимости такие нарушения и соответствует ли рыночная стоимость объекта недвижимости, указанная в отчете ЗАО «Р.О.С.Эксперт Маркетинг» №373 (часть 4), фактической рыночной стоимости?

            - Какова рыночная стоимость нежилых помещений площадью 132,6 кв. м (комнаты №№ 1 2, 3, 4, 4а, 5, 13, 15 по данным технического паспорта), расположенных по адресу: Тульская область, г. Суворов, ул. Калинина, д.3?

            По данным судебной экспертизы №327/1209 (т.2 л.д. 77-279) рыночная цена нежилых помещений площадью 132,6 кв. м, расположенных в доме №3 по ул. Калинина г. Суворова, переданных  в аренду ООО «Успех», составляет 1 766 857 руб. с учетом НДС. Согласно выводам эксперта выполненный  ранее оценщиком ЗАО «Р.О.С. Эксперт маркетинг» отчет не соответствует требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1) и «Требования к отчету оценки» (ФСО № 3), что повлияло на определение рыночной стоимости  объекта оценки.

            Дополнительные  пояснения,  данные экспертом в судебном заседании, мотивированы и обоснованы, судом первой инстанции оценены полно и объективно, в связи с чем основания для назначения повторной судебной экспертизы  по тем же вопросам отсутствовали.

            Апелляционная коллегия соглашается с решением суда первой инстанции, в основу которого положены результаты судебной экспертизы

Суд первой инстанции обоснованно согласился с выводами эксперта о возможности применения с учетом статуса г. Суворова аналогов по г.Щекино и г.Киреевску, о применении поправок на проведение текущего и капитального ремонта, поправки на низкую ликвидность, которая применяется в отношении всех объектов недвижимости.

             Ссылка заявителя жалобы на недостаточную квалификацию эксперта Смирновой О.В. по причине непрохождения ею периодического повышения  квалификации (каждые три года) ничем не подтверждена. Судом установлено, что согласно представленным сертификатам от 14.07.2006 №1958-К и от 29.10.2007 №3624 эксперт Смирнова О.В. в июле 2006г. и октябре 2007г. проходила обучение в Институте профессиональной оценки. Истечение трехлетнего срока со времени последнего обучения само по себе не свидетельствует об утрате экспертом своей квалификации и не влечет недействительность  результатов судебной экспертизы.

            При таких обстоятельствах апелляционная инстанция согласна с выводами суда первой инстанции о том, что эксперт обладает необходимыми для проведения данной экспертизы специальными познаниями и вправе осуществлять оценочную деятельность; выводы экспертизы о  рыночной цене отчуждаемого имущества достоверными и обоснованными; основания для удовлетворения ходатайства ответчиков о назначении повторной экспертизы отсутствуют.

            Заявитель жалобы также полагает, что в данном случае совершение сделки купли-продажи для администрации  не является  обязательным, поэтому суд не вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения  спора. Данный довод основан на ошибочном толковании норм материального права.

В соответствии с п.п. 2 и 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее - заявление), не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

При получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в Информационном письме от 05.11.2009 №134  «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»  разъяснил, что субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 1 января 2009 года вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Закона).

В силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельностью.

Суд,  арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В Информационном письме Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Поэтому вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица и др.).

Для проверки достоверности отчета оценщика судом может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (абз.6 и 8 п.1, п.2 Информационного письма).

Следовательно, в данном случае у суда имелись правовые основания для применения  части 2 статьи 13  Федерального закона об оценочной деятельности.

 Исходя из части 8 статьи 4 Закона,  названные субъекты при нарушении их прав на приобретение  имущества вправе  оспорить отказ уполномоченного органа в реализации права на приобретение, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации права на приобретение.

Таким образом, заключение по заявлению Общества сделки купли-продажи, а также совершение юридически значимых действий, к которым относится проведение оценки имущества до заключения договора, для администрации МО Суворовский район являются обязательными вследствие  императивного требования закона. При этом следует отметить, что довод апелляционной жалобы Администрации об отсутствии у нее как собственника имущества обязанности по заключению договора, основано на неверном толковании закона.

Как указанно выше,  03.09.2009 г. Администрацией направлен в адрес заявителя проект договора купли-продажи. Положения ст. 436 ГК РФ о безотзывности аферты носят императивный характер и содержат ряд условий, при которых аферта может быть отозвана. В рассматриваемом случае таких условий не имеется.

Оспариваемое  Обществом решение Собрания представителей МО Суворовский район от 28.08.2009 №6-81 «Об утверждении цены продажи недвижимого муниципального имущества» в части утверждении цены  на рассматриваемый объект признано утратившим силу решением Собрания представителей МО Суворовский район от 14.12.2009 №10-125.

Президиум Высшего Арбитражного Суда  РФ в п.18 Информационного письма  от 22.12.2005 №99 разъяснил, что отмена оспариваемого ненормативного правового акта или истечение срока его действия не препятствует рассмотрению по существу заявления о признании акта недействительным, если им были нарушены законные права и интересы заявителя. Установив, что оспариваемый акт не нарушал законные права и интересы заявителя, арбитражный суд прекращает производство по делу в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 150 АПК РФ.

Учитывая,  что решение Собрания представителей МО Суворовский район от 14.12.2009  не содержит сведений об основаниях,  повлекших отмену ранее принятого акта об условиях приватизации, принимая во внимание наличие спора относительно цены выкупа, возникшего из протокола разногласий к договору купли-продажи,  переданного на разрешение суда,  апелляционная инстанция считает, что решение  Арбитражного суда Тульской области от 26.02.2010  о прекращении производства по делу в части признания недействительным  решения Собрания представителей МО Суворовский район от 28.08.2009 №6-81 соответствует закону.

Допущенная судом первой инстанции в абзаце первом резолютивной части решения  от 26.02.2010 описка в виде пропуска слова «прекращено» может быть исправлена в порядке, предусмотренном ст. 179 АПК РФ.

Нарушений норм процессуального права, влекущих по правилам ч. 4 ст. 270 АПК РФ безусловную отмену судебного акта, не выявлено.

С учетом  изложенного, руководствуясь статьями п.1 ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Тульской области  от 26.02.2010 по делу №А68-11862/2009 оставить без изменения, а апелляционную жалобу администрации МО Суворовский район –  без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в кассационную инстанцию Федерального арбитражного суда Центрального округа (в г. Брянске) в двухмесячный срок со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

                        О.А. Тиминская

Судьи

                        Н.А. Полынкина

                         А.Г. Дорошкова