Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.05.2010 по делу n А68-10734/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

300041,  г. Тула,  ул. Староникитская, д.1

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула

04 мая 2010 года

Дело №А68-10734/2009

Резолютивная часть постановления объявлена  29 апреля 2010 года

Постановление изготовлено в полном объеме  04 мая 2010 года

Двадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Можеевой Е.И.,

судей  Заикиной Н.В., Каструбы М.В.,

при ведении протокола судебного заседания  секретарем судебного заседания Лыжовой Е.Н.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ОАО «Жилкредит», г. Тула, на решение Арбитражного суда Тульской области от 12.02.2010 по делу № А68-10734/2009 (судья Бычкова Т.В.), принятое по иску ООО «РАО Универсал Сервис» к  ОАО «Жилкредит» о признании соглашения о прекращении обязательства новацией незаключенным и обращении взыскания на заложенное имущество,

при участии: 

от истца: Камышева М.В. – представителя по доверенности от 25.09.2009;

от ответчика: Оструна Б.Ю. – директора; Клепикова А.А. – представителя по доверенности от 05.03.2010;

установил:

общество с ограниченной ответственностью «РАО Универсал Сервис» обратилось в Арбитражный суд Тульской области с иском о признании соглашения о прекращении обязательства новацией от 10.10.2008 № 13 между ООО «РАО Универсал Сервис» и ОАО «Жилкредит» незаключенным.

В ходе рассмотрения спора истец, в порядке ст. 49 АПК РФ, изменил предмет иска и просил признать соглашение о прекращении обязательства новацией от 10.10.2008 № 13 между ООО «РАО Универсал Сервис» и ОАО «Жилкредит» незаключенным, взыскать с ОАО «Жилкредит» задолженность по договору займа от 02.03.2007 в сумме 1500000 руб. путем обращения взыскания на недвижимое имущество ОАО «Жилкредит», заложенное им по договору ипотеки от 02.03.2007 № 3, а именно: на нежилые помещения II, с номерами на поэтажном плане здания №№ 23-25, 28-33, общей площадью 124,6 кв.м, лит. А, 2-ой этаж, расположенные по адресу: г. Тула, Центральный р-н, ул. Дзержинского, д. 10.

Решением Арбитражного суда Тульской области от 12.02.2010 исковые требования ООО «РАО Универсал Сервис» удовлетворены в полном объеме.

Суд признал соглашение о прекращении обязательств новацией от 10.10.2008 №13 между ООО «РАО Универсал Сервис» и ОАО «Жилкредит» незаключенным и взыскал с ОАО «Жилкредит» в пользу ООО «РАО Универсал Сервис» задолженность по договору займа в сумме 1500000 руб. путем обращения взыскания на заложенное ОАО «Жилкредит» по договору об ипотеке №3 от 02.03.2007 недвижимое имущество, установив начальную цену реализации заложенного имущества в размере 3046411 руб. 09 коп.

Не согласившись с данным судебным актом, ОАО «Жилкредит» обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило решение от 12.02.2010 отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

По мнению заявителя жалобы, судом нарушены и неправильно применены нормы материального права  - ст. 414 ГК РФ, п.3 информационного письма ВАС РФ №103 от 21.12.2005, неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Заявитель жалобы ссылается на то, что в соответствии с абз. 3 п.1.1 соглашения №13 кредитор и должник договорились о замене (новации) долга должника перед кредитором, возникшего из договора займа №2 от 02.03.2007, заключением между кредитором и должником договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: г. Тула, Зареченский район, ул. Токарева. Согласно п. 1.3 соглашения в случае заключения сторонами договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, указанного в пункте 1.2 настоящего соглашения, обязательства должника по договору займа №2 от 02.03.2007 и договору простого товарищества №13/2007 от 27.02.2007 прекращаются. В соответствии с условиями соглашения №13 сторонами 16.10.2008 был заключен договор №14 участия в долевом строительстве многоквартирного дома, расположенного по строительному адресу: Тульская область, г. Тула, Зареченский район, ул. Токарева. Согласно данному договору доля  ОАО «Жилкредит» в данном доме была уменьшена на 88,65 кв.м общей площади и 8,58 кв.м лоджий, а общее количество подлежащих передаче ОАО «Жилкредит» квартир – с 15 до 14 единиц. Стороны зачли не возвращенную ОАО «Жилкредит» сумму займа, соответствующим образом уменьшив долю ОАО «Жилкредит» в строящемся доме по сравнению с условиями первоначального договора простого товарищества №13/2007 от 27.02.2007.

Заявитель жалобы указывает, что стороны согласовали все новые условия взаимных обязательств при заключении договора №14 от 16.10.2008 и с момента заключения данного договора обязательства ОАО «Жилкредит» по возврату займа в соответствии с договором №2 от 02.03.2007 являются прекращенными, а следовательно, основания для взыскания задолженности путем обращения взыскания на недвижимое имущество ОАО «Жилкредит» отсутствовали.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции надлежит оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Как усматривается из материалов дела, 01.02.2007 между истцом и ответчиком был подписан договор займа №2, в соответствии с которым истец обязался передать в собственность ответчика денежные средства в размере 1800 000 руб., а ответчик возвратить истцу сумму займа в срок до 31.05.2007.

Во исполнение договора займа истцом на счет ответчика перечислены денежные средства в сумме 1 500 000 руб. платежными поручениями № 97 от 02.03.2007 и №168 от 13.04.2007.

С учетом изложенного и положений пункта 2 статьи 812 Гражданского кодекса РФ, сторонами заключен договор займа на сумму 1 500 000 руб.

02.03.2007 сторонами был заключен договор об ипотеке №3, в соответствии с которым ответчик в обеспечение исполнения обязательств по договору займа №2 от 02.03.2007 передал в залог, принадлежащие ответчику на праве собственности нежилые помещения II, с номерами на поэтажном плане здания №№ 23-25, 28-33, общей площадью 124,6 кв.м, лит. А, 2-ой этаж, расположенные по адресу:  г. Тула, Центральный район, ул. Дзержинского, д.10.

Управлением Федеральной регистрационной службы по Тульской области 02.04.2007 произведена государственная регистрация вышеуказанного договора ипотеки и государственная регистрация ипотеки.

В срок до 31.05.2007 ответчиком обязательства по возврату суммы займа исполнены не были.

10.10.2008 истцом и ответчиком подписано соглашение №13 о прекращении обязательства новацией, в соответствии с которым стороны договорились о замене (новации) долга ответчика перед истцом, возникшего из договора займа №2 от 02.03.2007, заключением сторонами договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: г. Тула, Зареченский район, ул. Токарева.

Полагая, что соглашение о прекращении обязательства новацией является незаключенным, поскольку не содержит существенных условий договора участия в долевом строительстве, ООО «РАО Универсал Сервис» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассмотрев данный спор, суд первой инстанции заявленные требования удовлетворил в полном объеме.

Данный вывод суда первой инстанции является правильным.

Соглашение о новации №13 от 10.10.2008 содержит условие о том, что  долг ответчика перед истцом, возникший из договора займа №2 от 02.03.2007, заменяется заключением сторонами договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: г. Тула, Зареченский район, ул. Токарева (пункт 1.1.).

В соответствии с пунктом 1 статьи 414 Гражданского кодекса Российской  Федерации обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения (новация).

Существо новации заключается в замене первоначального обязательства, существовавшего между сторонами ранее, другим обязательством с одновременным прекращением первоначального обязательства. Если стороны намерены совершить новацию, то они должны это определенно выразить. Из соглашения должно определенно следовать, что стороны имели в виду замену первоначального обязательства другим обязательством, что влечет для них определенные правовые последствия, в частности, невозможность требовать исполнения первоначального обязательства. Для прекращения обязательства новацией требуется согласование сторонами существенных условий обязательства, которым стороны предусмотрели прекращение первоначального обязательства. Новация только тогда прекращает обязательство, когда соглашение о замене первоначального обязательства новым обязательством соответствует всем требованиям закона, то есть заключено в определенной законом форме, между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям устанавливаемого сторонами обязательства и сделка является действительной (пункты 2, 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 21.12.2005 №103).

В силу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы  в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договора данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно с положениями части 4, 5 статьи 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» договор должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства. При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

При этом, как правильно отметил суд первой инстанции, соглашение о прекращении обязательств новацией №13 не содержит существенных условий договора участия в долевом строительстве, предусмотренных законом.

Ссылка заявителя жалобы на то, что стороны согласовали все новые условия взаимных обязательств при заключении договора №14 от 16.10.2008, несостоятельна.

Несмотря на то, что договор №14 от 16.10.2008 регулирует отношения сторон по участию в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: г. Тула, Зареченский район, ул. Токарева, в свою очередь ссылок ни на договор займа от 02.03.2007 №2, ни на соглашение о прекращении обязательства новацией №13 от 10.10.2008 не содержит.

Более того, в пункте 3.1 заключенного договора указано, что за указанные в приложении №1 к настоящему договору квартиры общей жилой площадью с холодными помещениями 833,94 кв.м участник долевого строительства  (ОАО «Жилкредит») производит оплату в сумме 13434000 руб., при этом пунктом 3.4 договора установлено, что в оплату по настоящему договору засчитываются выполненные участником долевого строительства работы по оформлению площадки и сбору необходимых документов для получения разрешения на строительство на сумму 13 434 000 руб.

При таких обстоятельствах оснований считать, что  в данном случае отношения сторон были урегулированы договором №14 от 16.10.2008, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Пунктом 1.2 соглашения №13 стороны также определили, что новое обязательство должника перед кредитором заключается в замене обязанности должника возвратить денежные средства в размере 1500000 руб. кредитору по договору займа №2 от 02.02.2007 обязательством должника перераспределить площади в строящемся доме с учетом полученных от кредитора денежных средств по договору займа №2 от 02.02.2007 путем заключения договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, который должен быть заключен сторонами в момент подписания настоящего соглашения.

При этом условий о том, каким образом фактически должны быть перераспределены площади в строящемся доме с учетом полученных денежных средств по договору займа, положения соглашения о новации №13 от 10.10.2008 также не содержат.

Довод заявителя жалобы о том, что стороны зачли не возвращенную ОАО «Жилкредит» сумму займа, соответствующим образом уменьшив долю ОАО «Жилкредит» в строящемся доме по сравнению с условиями первоначального договора простого товарищества №13/2007 от 27.02.2007, не заслуживает внимания.

Согласно пункту 1.2 договора №13/2007 от 27.02.2007 вкладом I участника (ОАО «Жилкредит») являются денежные средства, необходимые для исполнения обязательств по договору аренды № 06311286 от 30.08.2006, а также расходы, необходимые для изготовления и согласования проектно-сметной документации по объекту, межевания земельного участка, получения технических условий, получения заключения экологической и санитарно-эпидемиологической экспертизы и иных документов, необходимых для получения разрешения на строительство объекта и ввода объекта в эксплуатацию.

В соответствии с пунктом 1.4 данного договора вклад I участника (ОАО «Жилкредит») оценен сторонами в 10 000 000 руб., что эквивалентно 858,69 кв.м площади жилых помещений в объекте.

В свою очередь, в рамках договора №14 ОАО «Жилкредит» как участник долевого строительства за квартиры общей жилой площадью с холодными помещениями 833,94 кв.м производит оплату в сумме 13434000 руб.

Анализ вышеуказанных положений свидетельствует, что стоимостное выражение доли ОАО «Жилкредит» по договору №13/2007 от 27.02.2007, даже с учетом большей площади, меньше,  чем по договору №14 от 16.10.2008.

Как уже было указано выше, в оплату по договору №14 засчитываются выполненные участником долевого строительства работы по оформлению площадки и сбору необходимых документов для получения разрешения на строительство. При этом ссылки на то, что сумма 13434000 руб. сложилась также с учетом зачета не возвращенной ОАО «Жилкредит» суммы займа, в договоре № 14 отсутствуют.

Ссылка заявителя жалобы на решение Арбитражного суда Тульской области от 12.02.2010 по делу №А68-13477/09, 13478/09, 10735/09 не заслуживает внимания, поскольку договор займа №2 от 02.03.2007 и соглашение о новации №13 от 10.10.2008 не являлись предметом указанного дела и судом в рамках указанного дела данные договоры и вытекающие