Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2010 по делу n А54-1036/2009. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

300041,  г. Тула,  ул. Староникитская, д.1

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула

30 апреля 2010 года

Дело №  А54-1036/2009 С14

Резолютивная часть постановления объявлена 14 апреля 2010 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 апреля 2010 года.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего                             Тиминской О.А.

судей                                                             Дорошковой А.Г., Игнашиной  Г.Д.,

по докладу судьи                                         Тиминской О.А.

рассмотрев апелляционную жалобу ООО «Сити»

на решение Арбитражного суда Рязанской области

от 18.02.2010 года  по делу №А54-1036/2009 С14 (судья Бугаева Н.В.), принятое

по иску ООО «Сити»

к Администрации муниципального образования – городской округ город Сасово Рязанской области

о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании 799928 руб. 14 коп. убытков

при участии в заседании:

от истца: Горбунов О.В. – представитель (доверенность б/н от 02.03.2010).

от ответчика: Муравьева М.А. – начальник юридического отдела (доверенность б/н от 23.04.2009)     

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Сити» (далее – ООО «Сити», Общество) обратилось в арбитражный суд с иском к Администрации муниципального образования – городской округ город Сасово Рязанской области (далее – Администрация) о расторжении договора №С-29-07 от 27.04.2007 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:27:001 06 01:0148, а также о взыскании 689013 руб. 64 коп. – денежных средств, уплаченных в виде арендной платы, и о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами на основании статьи 395 ГК РФ за период с 27.02.2007 по 01.03.2009 в сумме 110914 руб. 50 коп. (в редакции уточнения требований).

До принятия судом окончательного судебного акта по делу истец заявил отказ от исковых требований в части расторжении договора №С-29-07 от 27.04.2007 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:27:001 06 01:0148 в связи с тем, что данное требование было удовлетворено ответчиком в добровольном порядке.

Отказ от части иска был принят судом в порядке ст. 49АПК РФ.

Решением суда от 18.02.2010 производство по делу в части исковых требований о расторжении договора №С-29-07 от 27.04.2007 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:27:001 06 01:0148 было прекращено, в удовлетворении требований в части взыскания 689013 руб. 64 коп. – денежных средств, уплаченных в виде арендной платы, и о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами на основании статьи 395 ГК РФ за период с 27.02.2007 по 01.03.2009 в сумме 110914 руб. 50 коп. истцу было отказано.

Не согласившись с состоявшимся судебным актом в части отказа в удовлетворении заявленных требований, Общество подало апелляционную жалобу.

Жалоба рассмотрена после перерыва, объявленного судом апелляционной инстанции в порядке ст.ст.  163, 266 АПК РФ в судебном заседании 07.04.2010.

Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции полагает, что решение Арбитражного суда Рязанской области от 18.02.2010 по делу №А54-1036/2009 С14 подлежит отмене в обжалуемой части исходя из следующего.

Судом установлено, что 14.09.2006 Сасовской городской Думой было принято решение №238, согласно которому администрации муниципального образования – городской округ город Сасово Рязанской области разрешалось предоставлять в аренду вновь отводимые земельные участки, в т.ч. и участок, расположенный по адресу: Рязанская область, г. Сасово, микрорайон «Северный», площадью 1440 кв.м.

По итогам проведенного конкурса между Администрацией и ООО «Сити» 27.04.2007 был заключен договор №С-29-07 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:27:001 06 01:0148 с разрешенным использованием – под строительство культурно-досугового центра на срок с 27.04.2007 по 27.04.2010.

В течение 2007 г. (с 27.02.2007 по 12.11.2007) Общество как арендатор уплачивало арендодателю  арендную плату, общий размер которой составил 689013 руб. 64 коп.

Вместе с тем в данный период истец был лишен возможности использовать земельный участок в качестве объекта аренды по установленному назначению по вине ответчика. В частности, решением Сасовской городской Думы от 13.06.07 № 121ж-07 действие пункта 2 вышеупомянутого решения Сасовской городской Думы от 14.09.2006 №238 было приостановлено.

ООО «Сити» считает, что у него не возникло обязанности по перечислению арендной платы за  спорный земельный участок, в связи с чем арендные платежи, внесенные арендатором при отсутствии соответствующего обязательства об их уплате, подлежат возврату.  Данные обстоятельства послужили основанием для обращения  в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что суммы арендных платежей были уплачены истцом ответчику в период действия договора аренды от 27.04.2007 №С-29-07, который был расторгнут только 14.05.2009, действий по его приостановлению или расторжению истец своевременно не предпринял.

Апелляционная инстанция находит данный вывод ошибочным.

Из положений статей 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество в пользование, а арендатор обязуется вносить платежи за пользование этим имуществом.

Согласно пункту 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Как указано выше, решением Сасовской городской Думы от 13.06.07 № 121ж-07 действие пункта 2 решения Сасовской городской Думы от 14.09.2006 №238  «О разрешении предоставления вновь отводимых земельных участков в аренду», на основании которого заключен договор аренды от 27.04.2007, было приостановлено, то есть имелись препятствия, не позволившие предприятию пользоваться арендованным земельным участком.

Кроме того, арендные правоотношения возникают из сложного юридического состава, который включает в себя распоряжение собственника о предоставлении земельного участка и заключенный на его основе договор аренды, поэтому если действие распоряжения собственника о предоставлении земельного участка приостановлено, то следует считать приостановленным и действие договора аренды, заключенного во исполнение этого распоряжения.

Факт невозможности использования земельного участка для целей, предусмотренных договором аренды, подтверждается также обращениями ООО «Сити» к Главе МО городской округ г.Сасово от 30.05.07, и 29.06.07 о выдаче разрешения на строительство, на которые письмами от 09.06.07 № 523 и от 04.07.07 Глава МО ответил отказом в установке временного ограждения строительной площадки.

09.07.07 Общество предприняло меры по защите нарушенных прав путем подачи заявления об обжаловании бездействия администрации в рамках дела № А54-3508/07.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.08 по этому делу бездействие Главы МО городской округ г.Сасово, выразившееся в невыдаче разрешения на строительство  культурно-досугового центра, признано незаконным. При этом суд отметил, что несогласие большинства жителей с предстоящей застройкой земельного участка не влечет безусловный отказ в предоставлении названного земельного участка для соответствующей застройки.

Несмотря на такие указания суда 21.03.08 Администрация в очередной раз отказала в выдаче разрешения на строительство, сославшись только на социальную напряженность и жалобы граждан.

В силу п.1 ст.611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Поскольку ООО «Сити» арендовал земельный участок с кадастровым номером 62:27:001 06 01:0148 для целей строительства культурно-досугового центра, то до момента получения разрешения на строительство при том, что за этим разрешением истец обратился незамедлительно после заключения договора аренды, использование арендуемого земельного участка с указанной целью  не представлялось возможным.

Таким образом, Администрация (арендодатель) передала Обществу (арендатору) имущество, которое не могло использоваться последним в соответствии с целевым назначением, т.е. не исполнила обязанность, установленную пунктом 1 статьи 611 ГК РФ.

Учитывая, что истец в силу допущенных ответчиком договорных обязательств не мог использовать арендованный земельный участок в соответствии с его целевым назначением, у него не возникла обязанность по оплате арендной платы.

Уплаченная же арендная плата без наличия законных на то оснований является в соответствии со ст.1102 ГК РФ неосновательным обогащением.

В п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2000 №49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении» разъяснено, что при расторжении договора сторона не лишена права истребовать ранее исполненное, если другая сторона неосновательно обогатилась.

В рассматриваемом случае Обществом как арендатором  уплачивались арендные платежи в соответствии с условиями Договора аренды платежными поручениями: №03 от 27.02.2007 в сумме 3456 руб., №6 от 28.03.2007 в сумме 30600 руб., №19 от 19.06.2007 в сумме 218320 руб., №41 от 07.09.2007 в сумме 218318, 82 руб., №47 от 12.11.2007 в сумме 318318,82 руб. 

На основании платежных поручений №03 от 27.02.2007 и №6 от 28.03.2007 был уплачен заток за участие в конкурсе.

Согласно протоколу результатов торгов в форме конкурса от 27.04.2007 №1/07, на основании которых был заключен договор аренды, внесенный победителем конкурса задаток зачисляется в оплату платежей за участок.

Таким образом, общий размер уплаченной истцом арендной платы  составил 689013 руб. 64 коп.

Как указано выше, Администрацией не были исполнены обязательства, возлагаемые на неё условиями Договора и вышеизложенными нормами закона как на арендодателя имущества (земельного участка).

В связи с тем, что Арендатор в силу действий Арендодателя не смог использовать арендованное имущество в соответствии с его назначением, арендная плата уплачиваться им не должна была до устранения препятствий к пользованию арендованным имуществом.

Таким образом, принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что арендные платежи были внесены Обществом при фактическом отсутствии соответствующего обязательства по их уплате, в связи с чем они неосновательно получены ответчиком при отсутствии предусмотренных законом или договором оснований для их получения.

В силу п.1 ст. 1104 ГК РФ имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре.

Согласно представленному истцом расчету размера неосновательного обогащения, полученного ответчиком в период с 27.02.2007 г. по 12.11.2007г. и подтвержденного соответствующими платежными банковскими документами, размер неосновательного обогащения составил 689013 руб. 64 коп.

Статьей 1107 ГК РФ предусмотрено, что на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Исходя из расчета процентов за пользование чужими денежными средствами вследствие их неосновательного получения или сбережения за счет другого лица, представленного Обществом, проценты начислены истцом за период с 27.02.2007 по 01.03.2009  в сумме 110914 руб. 50 коп.

Суд апелляционной инстанции, проверив правильность произведенного Обществом расчета, установив фактическое получение ответчиком неосновательного обогащения и наличие предусмотренных законом  оснований для начисления процентов на указанную сумму, находит правомерными требования истца о взыскании с Администрации как со стороны по договору денежных средств в размере 799928 руб. 14 коп., в т.ч. 698013 руб. 64 коп. арендной платы, неосновательно полученной арендодателем, и 110914 руб. 50 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами. При этом суд полагает, что спорная сумма подлежит взысканию с казны муниципального образования городской округ г.Сасово, представителем которой является Администрация МО городской округ г.Сасово исходя из Устава города, а так же с учетом того что по платежным поручениям арендная плата перечислялась на счет Комитета  управления муниципальным имуществом Администрации МО.

Довод ответчика о необходимости уплаты арендной платы за спорный период в силу платности землепользования несостоятелен.

В соответствии со ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли является платным. Поэтому арендные платежи подлежат уплате только в том случае, если арендодателем доказан факт использования земельным участком истцом.

Ссылка Администрации на то, что ООО «Сити» в течение длительного периода не обращалась с заявлением о расторжении договора аренды, также не принимается во внимание.

Во-первых, истец все это время с мая 2007 по январь 2009 своевременно предпринимал меры по защите и восстановлению нарушенного права как в административном, так и в судебном порядке, и когда его действия не принесли положительного результата, обратился за расторжением договора.

Во-вторых, статья 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, равно как и иные нормы гражданского законодательства, при наличии вышеизложенных обстоятельств  не содержит обязательные требования к стороне  в определенный срок приостанавливать либо расторгать договор аренды.

По правилам ст.110 АПК РФ государственная пошлина подлежит распределению между сторонами пропорционально удовлетворенным требованиям.

Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

           С учетом того, что судебные расходы в виде госпошлины при подаче иска Обществом понесены не были, а в соответствии с п.1.1 ст.333.37 Налогового кодекса РФ (в ред.Федерального закона от 25.12.2008 N 281-ФЗ) государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, от уплаты