Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2010 по делу n А23-3127/08Г-20-75. Отменить решение полностью и принять новый с/а

отношения сторон возникли из договора аренды, правовое регулирование которого определено главой 34 этого Кодекса.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить  арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В свою очередь на арендаторе лежит обязанность своевременной уплаты арендных платежей (статья 614  Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом может сочетаться с предоставлением арендатору возможности в ограниченных пределах распоряжаться арендованным имуществом.

Так, с  согласия арендодателя он вправе сдавать полученное имущество в субаренду (поднаем).

Субаренда (поднаем) заключается в сдаче в аренду арендатором арендуемого им имущества третьему лицу - субарендатору. Субарендный договор по своей правовой природе является также договором аренды, в котором арендатор выступает в качестве арендодателя, а субарендатор в качестве арендатора.            Поскольку договор субаренды является производным, то его условия предопределены договором аренды. По договору субаренды субарендатор приобретает обычные права арендатора.

В статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации законодатель  определил, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с их условиями  и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации  содержит запрет одностороннего отказа от исполнения обязательства, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Ненадлежащее исполнение арендатором обязанностей по уплате арендных платежей влечет для него ряд негативных юридических последствий, одним из которых является возможность предъявления к нему требований о взыскании арендной платы в судебном порядке.

Материалы дела свидетельствуют, что предметом совершенной сторонами сделки субаренды являлась передача ответчику в субаренду нежилого помещения общей площадью 36 кв. м (из них с возможностью использования для торговли 16 кв. м) по адресу: г.Калуга, ул. М.Жукова, д.34, кв. 21, для использования под торговлю непродовольственными товарами сроком до 30.12.2008.

Факт передачи указанного нежилого помещения арендатору подтверждается имеющимся в материалах дела актом приема-передачи от 01.01.2008.

В свою очередь, обязательства по внесению арендных платежей за период с мая по август 2008 года арендатором исполнены не были. Доказательства, свидетельствующие о внесении ООО «ПП «СОЛО» арендных платежей в спорный период, в материалах дела отсутствуют.

В обоснование правомерности отказа от внесения арендных платежей в указанный период ООО «ПП «СОЛО» ссылается на то, что в мае 2008 года освободило занимаемое помещение, самостоятельно передав ключи представителю истца и не подписав акт возврата арендуемого помещения. Данные обстоятельства подтвердил и сам истец в своем исковом заявлении и дополнении к нему.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Срок действия договора субаренды определен в пункте 1.3 договора до 30.12.2008.

При этом по окончании срока действия договора аренды или при его досрочном расторжении арендатор возвращает арендодателю помещение по акту приема-передачи. Самовольное оставление помещения не является фактом его передачи арендодателю (пункт 4.2 договора).

По требованию арендодателя договор субаренды был расторгнут в одностороннем порядке с 01.06.2008 в связи с неисполнением арендатором обязательств по внесению арендных платежей на основании пункта 3.3 договора, что подтверждается уведомлением ИП Образцовой З.С. (т.1, л.д. 12) и почтовой квитанцией (т.1, л.д. 13).

В то же время какие-либо доказательства, свидетельствующие о возврате арендуемого помещения арендодателю, ответчиком не представлены. Надлежащим образом оформленный акт приема-передачи помещения сторонами не составлен.

Между тем следует отметить имеющийся в материалах дела договор аренды №12 от 22.05.2008, заключенный между ИП Моисеевым Ю.П. (арендодатель) и ИП Агринским Е.С. (арендатор), предметом которого являлась передача последнему в аренду сроком до 31.12.2008 помещения площадью 42,5 кв. м (в том числе торговая площадь составляет 12 кв. м), расположенного по адресу: г.Калуга, ул.М.Жукова, д.34, кв.21, для использования под торговлю непродовольственными товарами по акту приема-передачи (т.2, л.д. 11).

Нежилое помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 22.05.2008 (т.1, л.д.12).

Таким образом, принадлежащее ИП Моисееву Ю.П. нежилое помещение площадью 42,5 кв. м, расположенное по адресу: г.Калуга, ул.М.Жукова, д.34, 22.05.2008 было сдано собственником в аренду ИП Агринскому Е.С.

Судебная коллегия обращает внимание и на имеющуюся в материалах дела справку ИФНС по Ленинскому району г.Калуги от 30.09.2008, из которой видно, что 22.05.2008 Агринским Е.С. была зарегистрирована контрольно-кассовая машина КАСБИ-02К №00009570 по адресу: г.Калуга, ул.М.Жукова, д.34 (т.1, л.д. 97).

По запросу суда второй инстанции УВД по г.Калуге представлен материал проверки по заявлению директора ООО «ПП «СОЛО» Долганина А.Д. в отношении ИП Образцовой З.С., КУСП №38692 от 01.10.2008.

Как усматривается из объяснений Агринского Е.С., данных в ОБЭП УВД по г.Калуге, последний является одним из учредителей ООО «Промлайн» и в середине мая 2008 года совместно с двумя другими соучредителями общества Панченко А.Ю. и Тюриным В.В. по объявлению в газете нашел помещение, расположенное по адресу: г.Калуга, ул.М.Жукова, д.34, площадью 42,5 кв. м, для осуществления предпринимательской деятельности. 22.05.2008 между ним и           ИП Моисеевым Ю.П. был заключен договор аренды указанного нежилого помещения. 10.06.2008 внесен первый платеж за аренду помещения за период с 22.05.2008 по 22.06.2008 в размере 25 000 руб., а за июль, август, сентябрь 2008 года оплата производилась по 30 000 руб. Указано также, что предыдущие арендаторы освободили помещение в 20-х числах мая 2008 года.

Необходимо отметить и имеющиеся в материалах проверки платежные поручения №34 от 10.06.2008, №40 от 17.07.2008, №50 от 18.08.2008, №58 от 24.09.2008, свидетельствующие о внесении ООО «Промлайн» платежей                     ИП Моисееву Ю.П. за аренду помещения.

Кроме того, в материалах проверки имеется и карточка регистрации контрольно-кассовой машины КАСБИ-02К №00009570 в инспекции ФНС по Ленинскому району г.Калуги 22.05.2008 по адресу: г.Калуга, ул.М.Жукова, д.34.

Определением от 28.01.2010 судом второй инстанции истребованы из Калужского ОСБ №8608 г.Калуга выписки с расчетных счетов Образцовой З.С. и Моисеева Ю.П. за период с 01.12.2007 по сентябрь 2008 года. Как усматривается из выписки по операциям на счете ИП Моисеева Ю.П., за период с 01.12.2007 по 30.09.2008 на его расчетный счет от ООО «Промлайн» поступили денежные средства в общей сумме 130 000 рублей.

Оценив представленные в материалы дела документы по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к выводу о том, что они подтверждают тот факт, что спорное нежилое помещение, расположенное по адресу: г.Калуга, ул.М.Жукова, д.34, начиная с 22.05.2008 было сдано собственником (ИП Моисеевым Ю.П.) в аренду                       ИП Агринскому Е.С. по договору №12 от 22.05.2008 и арендные платежи за период с мая по сентябрь 2008 года в рамках указанной сделки производились арендодателю ООО «Промлайн», одним из учредителей которого является Агринский Е.С.

Причем последний в своих объяснениях, данных в ОБЭП УВД г.Калуги, подтвердил, что в 20-х числах мая прежний арендатор -  ООО «ПП «СОЛО» освободил занимаемое помещение.

Судебная коллегия особо отмечает то обстоятельство, что сам истец, заявляя требование о взыскании с ответчика арендных платежей за период с мая по сентябрь 2008 года и указывая на отсутствие акта возврата помещения арендодателю, признает факт освобождения ООО «ПП «СОЛО» арендуемого помещения в мае 2008 года. Причем само по себе отсутствие акта возврата помещения, подписанного сторонами, в данном случае, с учетом доказанности факта освобождения спорного помещения прежним арендатором, который подтверждается и самим истцом, не означает наличие у последнего оснований для взыскания арендной платы за спорный период.

Принимая во внимание наличие достаточных доказательств, свидетельствующих об освобождении ответчиком арендуемого помещения в мае 2008 года и его занятие новым арендатором - ИП Агринским Е.С., начиная с  22.05.2008, по договору №12 от 22.05.2008, оплата по которому вносилась              арендодателю ООО «Промлайн» (одним из учредителей которого является Агринский Е.С.), суд второй инстанции не находит оснований для удовлетворения требований истца о взыскании арендной платы за период с 22.05.2008 по сентябрь 2008 года в размере 83 064 руб. 52 коп. Обратное свидетельствовало бы о возможности передачи одного и того же нежилого помещения в аренду его собственником (ИП Моисеевым Ю.П.) и одновременно арендатором (ИП Образцовой З.С.) в субаренду в период с 22.05.2008 по сентябрь 2008 года различным пользователям – арендатору (ИП Агринскому Е.С.) и субарендатору (ООО «ПП «СОЛО») соответственно. Однако наличие такой возможности противоречит смыслу и принципам арендных правоотношений и является недопустимым.

Судебной коллегией оценивается как необоснованный и подлежащий отклонению довод ООО «ПП «СОЛО» о том, что договор аренды №1 от 30.12.2007 является незаключенным, поскольку в нем отсутствует существенное условие о размере арендных платежей.

В статье  432 Гражданского кодекса Российской Федерации законодатель установил правило, согласно которому договор считается заключенным, если между сторо­нами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение   по    всем    сущест­венным    условиям    договора.   Существенными являются условия о предмете договора, усло­вия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходи­мые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявле­нию одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Исходя из положений пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными условиями договора аренды являются сведения об объекте аренды, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. При отсутствии в договоре условия об объекте, подлежащем передаче в аренду, оно считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным.

Применительно к договору аренды здания или сооружения (в данном случае нежилого помещения) статьей 654 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что размер арендной платы является существенным условием. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

При оценке существенных условий договора аренды нежилого помещения №1 от 30.12.2007 необходимо учитывать не только сведения, содержащиеся в самом договоре, но и все имеющиеся документы, относящиеся к нему.

Действительно, в самом договоре аренды нежилого помещения №1 от 30.12.2007 отсутствует условие о размере арендных платежей, подлежащих внесению арендатором. В то же время в суд апелляционной инстанции представлено подлинное приложение (дополнительное соглашение) к договору №1 аренды нежилого помещения от 30.10.2007, согласно которому стороны (ИП Моисеев Ю.П. и ИП Образцова З.С.) дополнили пункт 1 названного договора аренды подпунктом 1.4 следующего содержания : «Арендная плата установлена в размере  20 000 рублей за один месяц  и должна уплачиваться арендатором до окончания месяца, следующего за отчетным» (т.3, л.д.35).

В судебном заседании апелляционной инстанции представителем ответчика заявлено о фальсификации дополнительного соглашения к договору аренды № 1 от 30.12.2007, в связи с чем, с целью проверки фальсификации доказательства, определением суда от 21.04.2009 по делу была назначена судебная экспертиза.

По результатам проведения судебной экспертизы ГУ «Тульская лаборатория судебной экспертизы» в материалы дела представлено заключение эксперта №1082/1202 от 22.12.2009  (т.3, л.д. 80-99). Согласно указанному заключению эксперта установить промежуток времени, в течение которого могли быть выполнены реквизиты документа и подписи Моисеева Ю.П. и              Образцовой З.С. на договоре аренды нежилого помещения №1 от 30.12.2007, не представляется возможным.

Таким образом, в результате проведенной экспертизы фальсификация представленного истцом доказательства – подлинника  приложения (дополнительного соглашения) к договору №1 от 30.12.2007 не подтверждена. Какие-либо иные доказательства, свидетельствующие о том, что представленный истцом подлинник  приложения (дополнительного соглашения) к договору аренды нежилого помещения №1 от 30.12.2007 является сфальсифицированным, в материалах дела отсутствуют. При таких условиях у судебной коллегии не имеется оснований для исключения указанного документа из числа доказательств по делу.

С учетом изложенного судебная коллегия находит, что условие о размере арендной платы было согласовано сторонами в  приложении (дополнительном соглашении) к договору №1 аренды нежилого помещения от 30.10.2007 в размере  20 000 рублей в месяц.

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о необоснованности заявленных  истцом требований за период с 22.05.2008 по сентябрь 2008 и необходимости отказа в их удовлетворении.

Что касается требований истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате с 01.05.2008 по 21.05.2008 в размере 16 935 руб. 48 коп., то они в силу вышеназванных обстоятельств и приведенных норм права являются правомерными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии с пунктом 3  статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального