Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2010 по делу n А68-11682/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

помещения и пришло к заключению о рыночной цене, равной 519 000 рублей без НДС.

            При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу о том, что для разрешения разногласий сторон, связанных с определением рыночной цены нежилых помещений, подлежащих передаче в собственность ООО «Татьяна», нужны специальные познания и назначил судебную экспертизу. Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «ЭКСМО» ТПП РФ Смирновой О.В., являющейся членом саморегулируемой организации оценщиков Некоммерческого партнерства «Сообщество специалистов-оценщиков «СМАО»,  включена в реестр оценщиков 12.12.2007 за регистрационным номером 1124, что подтверждается приложенной к заключению выпиской НП «СМАО» от 29.10.2009 №07226.             Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

            -соответствует ли отчет об оценке выполненной оценщиком ЗАО «Р.О.С. Эксперт Маркетинг» требованиям Федерального закона от 29.07.1998г. №135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития РФ, иным стандартам профессиональной практики (международным стандартам оценки, стандартам профессиональных организаций), которые были использованы оценщиком при проведении работы?

            - в случае выявления несоответствия стандартам и правилам оценочной деятельности указать, могли ли повлиять на определение рыночной цены объекта недвижимости такие нарушения, и соответствует ли рыночная стоимость объекта недвижимости, указанная в отчете ЗАО «Р.О.С.Эксперт Маркетинг» №373 (часть1) фактической рыночной стоимости?

            - Какова рыночная стоимость нежилых помещений площадью 48,9 кв. м (комнаты №1 и №2 по данным технического паспорта), расположенных по адресу: Тульская область, г. Суворов, ул. Кирова, д1?

            По данным судебной экспертизы №04/1 (л.д.68 т.2) рыночная цена нежилых помещений площадью 48,9 кв. м, расположенных в доме №1 по ул. Кирова, г. Суворов, переданных  в аренду ООО «Татьяна» составляет 605 813 руб. Согласно выводам эксперта выполненный  ранее оценщиком ЗАО «Р.О.С. Эксперт маркетинг» отчет не соответствует федеральным стандартам оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», что повлияло на определение рыночной стоимости  объекта оценки, а именно: отчет содержит недостаточную информацию об объекте (отсутствие информации о земельном участке и технических эксплуатационных характеристиках помещения, его текущего функционального назначения), использована устаревшая справочная информация и не относящаяся непосредственно к объекту оценки; допущен выбор  объектов-аналогов, расположенных в различных населенных пунктах при разнице в стоимости 1 кв. м более чем в 2 раза; необоснованность риска на низкую ликвидность, ставки капитализации и дисконтирования; отсутствие анализа результатов, полученных в рамках двух подходов и др.

            Суд апелляционной инстанции соглашается с решением, в основу которого положены результаты судебной экспертизы.  Дополнительные  пояснения,  представленные экспертом в судебном заседании, мотивированы и обоснованы, судом оценены полно и объективно, в связи с чем основания для назначения повторной судебной экспертизы  по тем же вопросам отсутствовали.

Суд первой инстанции обоснованно  согласился с выводами эксперта о возможности применения с учетом статуса г. Суворова аналогов по г.Щекино и Киреевском, о применении поправок на проведение текущего и капитального ремонта, поправки на низкую ликвидность, которая применяется в отношении всех объектов недвижимости.

             Ссылка заявителя жалобы на недостаточную квалификацию эксперта Смирновой О.В. по причине непрохождения периодического повышения  квалификации (каждые три года) ничем не подтверждена. Судом установлено, что согласно представленным сертификатам от 14.07.2006 №1958-К и от 29.10.2007 №3624 эксперт Смирнова О.В. в июле 2006г. и октябре 2007г. проходила обучение в Институте профессиональной оценки. Истечение трехлетнего срока со времени последнего обучения само по себе не влечет недействительность  результатов судебной экспертизы.

 Доводы  о нарушении прав  администрации, выразившего в проведении опроса эксперта в судебном заседании без участия представителя администрации, следует считать несостоятельными.  Материалами дела  подтверждается, что, располагая сведениями о предстоящем опросе эксперта,  ответчики не направили представителя в судебное заседание 03.02.2010. Суд  отклонил ходатайство ответчиков об отложении рассмотрения дела, так как причина неявки (нахождение представителя в отпуске) правомерно признана неуважительной.  Кроме того,  администрацией были  представлены суду письменные возражения  к экспертному заключению,  которые судом рассмотрены  по существу и получили отражение в  судебном акте.

Также заявитель жалобы полагает, что в данном случае совершение сделки купли-продажи для администрации  не является  обязательной, поэтому суд не вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения  спора. Данный довод основан на ошибочном толковании норм права.

В силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельностью.

Суд,  арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В Информационном письме Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Поэтому вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица и др.).

Для проверки достоверности отчета оценщика судом может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки. (абз.6 и 8 п.1, п.2 Информационного письма).

В данном случае имелись правовые основания для применения  части 2 статьи 13  Федерального закона об оценочной деятельности.  Высший Арбитражный суд РФ в Информационном письме от 05.11.2009 №134 разъяснил, что субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 1 января 2009г. вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества.

Исходя из части 8 статьи 4 Закона,  названные субъекты при нарушении их прав на приобретение  имущества, вправе  оспорить отказ уполномоченного органа в реализации права на приобретение, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации права на приобретение (ч.2 п.3, п.10).

Таким образом, заключение по заявлению общества сделки купли-продажи, а также совершение юридически значимых действий, к которым относится проведение оценки имущества до заключения договора, для администрации муниципального образования являются обязательными.

Возражая против требований заявителя, органы местного самоуправления указали, что  арендуемые обществом помещения не отвечают критериям обособленного объекта, в связи с чем не могут быть предметом.

В соответствии с п.8  Информационного письма ВАС РФ от 05.11.2009 №134 объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет и права на которое подлежат государственной регистрации.  В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Согласно ч.6 и ч.8 ст. 41 Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» местоположение помещения устанавливается посредством графического отображения границы геометрической фигуры, образованной внутренними сторонами наружных стен такого помещения, на плане этажа или части этажа здания либо сооружения, а при отсутствии этажности у здания или сооружения на плане здания или сооружения либо на плане соответствующей части здания или сооружения. Сведения об объекте указываются в техническом плане на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, проектной документации  или технического паспорта на такой объект недвижимости.

Представленный суду технический паспорт  составлен Тульским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация» по заданию органа местного самоуправления  отдельно на арендуемые обществом «Татьяна» нежилые помещения.  Согласно поэтажному плану арендатор владеет двумя  обособленными комнатами №1 площадью  6,9 кв. м и №2 площадью 42,0 кв. м.

В проекте договора купли-продажи, направленном администрацией, постановлении главы администрации Суворовского района от 01.09.2009 №904 «О продаже арендуемого недвижимого  муниципального имущества  в порядке реализации преимущественного права» спорные помещения были индивидуализированы.

Таким образом,  указанные обособленные помещения представляют собой не торговое место в нежилом помещении, а как часть здания могут быть предметом кадастрового учета и последующей государственной регистрации.

Статьей 4 Федерального закона №159-ФЗ определены основания, по которым уполномоченный орган в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации о приватизации, вправе принять решение об отмене ранее принятого решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Оспариваемое  обществом Решение Собрания представителей МО Суворовский район от 28.08.2009 №6-81 «Об утверждении цены продажи недвижимого муниципального имущества» в части утверждении цены  на рассматриваемый объект признано утратившим силу решением Собрания представителей от 14.12.2009 №10-125.

Президиум Высшего Арбитражного Суда  РФ в п.18 Информационного письма  от 22.12.2005 №99 разъяснил, что отмена оспариваемого ненормативного правового акта или истечение срока его действия не препятствует рассмотрению по существу заявления о признании акта недействительным, если им были нарушены законные права и интересы заявителя. Установив, что оспариваемый акт не нарушал законные права и интересы заявителя, арбитражный суд прекращает производство по делу в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 150 АПК РФ.

Учитывая,   решение Собрания представителей МО Суворовский район от 14.12.2009  не содержит сведений об основаниях,  повлекших отмену ранее принятого акта об условиях приватизации, спор относительно цены выкупа, возникший из протокола разногласий к договору купли-продажи,  передан на разрешение суда,  решение  Арбитражного суда Тульской области от 26.02.2010  о прекращении производства по делу в части оспаривания  решения Собрания представителей МО Суворовский район от 28.08.2009 №6-81  соответствует закону.

Судебные расходы по делу, включая расходы по проведению судебной экспертизы и расходы на оплату услуг представителя, отвечают критерию разумности, подтверждены подлинными документами, и судом распределены по правилам статьи 110 АПК РФ.

С учетом  изложенного,  и руководствуясь статьями п.1 ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

            Решение Арбитражного суда Тульской области от 26.02.2010г.  по делу    №А68-11682/2009 оставить без изменения, а апелляционную жалобу администрации МО Суворовский район – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу в день его и может быть обжаловано в Федеральном арбитражном суде Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

А.Г.   Дорошкова

Судьи

О.А. Тиминская

Е.Н. Тимашкова