Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2010 по делу n А62-3079/2009. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

300041,  г. Тула,  ул. Староникитская, д.1

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула

31 марта 2010 года

                                          Дело № А62-3079/2009

  Резолютивная часть постановления объявлена 30 марта 2010 года

Постановление в полном объеме изготовлено 31 марта 2010 марта

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:   председательствующего       Токаревой М.В.,           судей                                           Рыжовой Е.В., Сентюриной И.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Андреевой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 20АП-192/2009) администрации Духовщинского городского поселения Духовщинского района Смоленской области, г.Духовщина Смоленской области, на решение Арбитражного суда Смоленской области от 20 ноября 2009 года по делу № А62-3079/2009 (судья Иванов А.В.), принятое по иску администрации Духовщинского городского поселения Духовщинского района Смоленской области, г.Духовщина Смоленской области, к обществу с ограниченной ответственностью «СпецБурСтрой-М», г.Смоленск, о взыскании       2 167 499 рублей и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «СпецБурСтрой-М», г.Смоленск, к администрации Духовщинского городского поселения Духовщинского района Смоленской области, г.Духовщина Смоленской области, о признании незаключенным договора купли-продажи от 12.11.2007,

            при участии в судебном заседании: 

от истца: Загуляева С.И., главы на основании решения от 15.01.2010 №5;        Тарашкевич В.В., представителя по доверенности б/н от 09.03.2010;

от ответчика: Кунчукина А.А., представителя по доверенности б/н от 08.07.2009,

установил:

администрация Духовщинского городского поселения Духовщинского района Смоленской области, г.Духовщина Смоленской области, обратилась в Арбитражный суд Смоленской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «СпецБурСтрой-М» (далее –                                     ООО «СпецБурСтрой-М»), г.Смоленск, о взыскании 2 167 499 руб., в том числе задолженности по оплате переданного по договору купли-продажи от 12.11.2007 объекта недвижимости в размере  2 155 000 руб. и пени за просрочку исполнения обязательств в размере 12 499 руб.

В свою очередь ООО «СпецБурСтрой-М» предъявило к администрации Духовщинского городского поселения Духовщинского района Смоленской области встречный иск о признании незаключенным договора купли-продажи от 12.11.2007 и возврате перечисленных в счет оплаты по договору купли-продажи от 12.11.2007 денежных средств в размере 795 000 руб. Указанный иск в соответствии со статьей 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принят к производству для совместного рассмотрения с первоначальным иском.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 20 ноября 2009 года (судья Иванов А.В.) в удовлетворении исковых требований администрации Духовщинского городского поселения Духовщинского района Смоленской области отказано. Встречные исковые требования удовлетворены полностью. Суд признал незаключенным договор купли-продажи объекта муниципального имущества от 12.11.2007 и взыскал с администрации Духовщинского городского поселения Духовщинского района Смоленской области в пользу ООО «СпецБурСтрой-М» перечисленные в счет оплаты по договору купли-продажи от 12.11.2007 денежные средства в размере 795 000 руб.   (т.2, л.д. 42-46).

Не согласившись с такой позицией арбитражного суда области,                       администрация Духовщинского городского поселения Духовщинского района Смоленской области обратилась в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на несоответствие выводов суда, изложенных в решении, фактическим обстоятельствам дела, просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, удовлетворив первоначальный иск. 

Ответчик представил письменные возражения на апелляционную жалобу, изложенные в отзыве. Отмечает, что здание по договору купли-продажи не передавалось, на баланс общества не принималось. Полагая законным и обоснованным принятый судебный акт, просили оставить его без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представители истца и ответчика поддержали свои позиции, изложенные в апелляционной жалобе.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав мнение представителей истца и ответчика, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены судебного акта в силу следующего.

Как усматривается из материалов дела, постановлением главы                         МО Духовщинского городского поселения Духовщинского района №32 от 05.10.2007 утверждено Положение об организации продажи муниципального имущества на аукционе (т.1, л.д. 44).

Согласно пункту 2 указанного Положения при продаже на аукционе имущества, находящегося в муниципальной собственности, продавцом выступает администрация МО Духовщинское городское поселение Духовщинского района Смоленской области.

В соответствии с протоколом проведения открытого аукциона по продаже муниципального имущества от 08.11.2007 №1 по лоту №1 здание склада общей площадью 8 160 кв. м, расположенного по адресу: Смоленская область, г.Духовщина, п.Льнозавод, ул.Заправочная, победителем признано                          ООО «СпецБурСтрой-М» с окончательной ценой продажи 2 950 000 руб. (т.1, л.д. 42).

По результатам проведения аукциона 12.11.2007 между                            главой МО Духовщинское городское поселение Духовщинского района (продавец) и ООО «СпецБурСтрой-М» (покупатель) был подписан договор купли-продажи объекта муниципального имущества (т.1, л.д.51-52).

По условиям пункта 1.1 указанной сделки продавец обязался передать в собственность, а  покупатель принять и оплатить здание склада общей площадью 8 160 кв. м, расположенное по адресу: Смоленская область, г.Духовщина, п.Льнозавод, ул.Заправочная.

В статьях 2 и 3 договора стороны согласовали условия платежа и цену, определив ее в размере 2 950 000 руб. При этом стороны договорились, что оплата производится частично, за исключением задатка за участие в аукционе на сумму 295 000 руб., в течение 45 дней со дня заключения договора. Полный расчет осуществляется после надлежащей передачи всей технической документации.

По акту приема-передачи от 03.04.2009 покупателю передан пакет документов относительно объекта недвижимости, в том числе копия свидетельства о государственной регистрации права серии 67-АБ №270126, кадастровый паспорт земельного участка №07/08-02-0770, кадастровый номер 67:07:0200108:32, копия свидетельства о государственной регистрации права серии 67-АБ №270158, извлечение из технического паспорта инв. номер 1467-1, извлечение из технического паспорта инв. номер 1467-2 (т.1, л.д. 57).

Во исполнение условий совершенной сделки покупатель с учетом ранее перечисленного задатка в размере 295 000 руб. частично оплатил объект недвижимого имущества в размере 795 000 руб., что подтверждается платежными поручениями (т.1, л.д. 100-103).

Между тем покупатель не исполнил возложенные на него обязательства по оплате объекта недвижимого имущества в полном объеме. Так, покупатель с учетом ранее перечисленного задатка в размере 295 000 руб. частично оплатил объект недвижимого имущества в размере 795 000 руб., что подтверждается платежными поручениями (т.1, л.д. 100-103). Не уплаченной истцу осталась задолженность в размере 2 155 000 руб.    

В связи с неполучением от ответчика в добровольном порядке  причитающейся в пользу истца суммы долга администрация Духовщинского городского поселения Духовщинского района Смоленской области обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

В свою очередь ООО «СпецБурСтрой-М», указывая на незаключенность договора купли-продажи, предъявило встречный иск.

Принимая решение, суд первой инстанции пришел к выводу о незаключенности между сторонами договора купли-продажи и, установив факт неосновательного пользования администрацией Духовщинского городского поселения Духовщинского района Смоленской области перечисленными ответчиком в счет оплаты объекта недвижимости денежными средствами, удовлетворил встречные исковые требования, отказав в первоначальном иске.

Оценив в совокупности имеющиеся в материалах дела доказательства, с учетом обстоятельств дела, исследованных в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная судебная коллегия считает указанный вывод Арбитражного суда Смоленской области ошибочным в силу следующего.

В силу  статьи  8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают  гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом,  а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Правовое регулирование договора купли-продажи недвижимости закреплено в параграфе 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно  статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа подписанного сторонами.

В статье  432 Гражданского кодекса Российской Федерации законодатель установил правило, согласно которому договор считается заключенным, если между сторо­нами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение   по    всем    сущест­венным    условиям    договора.   Существенными являются условия о предмете договора, усло­вия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходи­мые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявле­нию одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Существенным условиям договора продажи недвижимости посвящена статья  554 Гражданского кодекса  Российской Федерации, согласно которой в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

По смыслу указанной материальной нормы в договоре продажи недвижимости должны определяться данные именно об объектах недвижимого имущества, расположенных на земельном участке и именно отсутствие указанных данных влечет в качестве правового последствия незаключенность договора.

Как усматривается из пункта 1.1 договора купли-продажи от 12.11.2007, стороны согласовали условие о передаче продавцом в собственность покупателю здания зерносклада общей площадью 8 160 кв. м, расположенного по адресу: Смоленская область, г.Духовщина, п.Льнозавод, ул.Заправочная.

Проанализировав условия спорной сделки, суд второй инстанции приходит к выводу о том, что условия о предмете – объекте недвижимого имущества, подлежащем передаче покупателю, указаны достаточно определенно: наименование объекта – здание зерносклада, его площадь - 8 160 кв. м, место нахождения - Смоленская область, г.Духовщина, п.Льнозавод, ул.Заправочная.

Отсутствие же в договоре купли-продажи недвижимости сведений о земельном участке, на котором располагаются объекты недвижимости не может признаваться обстоятельством, означающим его незаключенность, поскольку в силу части 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Что же касается конкретного описания в договоре купли-продажи  собственно спорного объекта недвижимости, то следует отметить, что оно достаточно определенно указывает на то, какой именно объект отчуждается по сделке.

То обстоятельство, что в договоре купли-продажи площадь объекта недвижимости составляет 8 160 кв. м, в то время как свидетельством о государственной регистрации права серии 67-АБ №270126 подтверждается наличие права собственности МО Духовщинское городское поселение Духовщинского района Смоленской области на склад сырья общей площадью 8 218,4 кв. м, не означает несогласованность сторонами условия о предмете договора и не может рассматриваться в качестве основания для признания его незаключенным. Тем более, что согласованная сторонами в пункте 1.1 договора купли-продажи площадь передаваемого объекта недвижимости соответствует сведениям, содержащимся в отчете №17/07 от 20.04.2007. Так, площадь здания склада была определена оценщиком в размере  8 160 кв. м в отчете №17/07 от 20.04.2007, на основании которого площадь объекта в указанном размере была определена в договоре купли-продажи от 12.11.2007. 

Статья 71 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации обязывает суд оценивать доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Таким образом, рассматривая спор, суд должен был дать оценку всем имеющимся в деле доказательствам по правилам оценки доказательств: относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности.

При таких обстоятельствах указание суда области на незаключенность спорной сделки не может быть оценено как обоснованное и соответствующее законодательству.

Таким образом, судебная коллегия исходит