Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2010 по делу n А09-7756/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

который ее регистрирует. Арендодатель рассматривает ее в течение одного месяца с момента обращения в случаях, указанных в п. 2.1, а в случаях, указанных в п. 2.2, - согласно порядку, предусмотренному в нем.

Согласно п. 2.1 Положения «О порядке и условиях сдачи в аренду муниципального нежилого фонда города Брянска» передача в аренду объектов нежилого арендного фонда может осуществляться:

-  дополнительным соглашением о продлении действующего договора аренды, заключенного на срок менее одного года, на тот же срок (менее одного года) с лицами, указанными в п. 1.3, а также при передаче объектов в аренду муниципальным, государственным учреждениям и предприятиям;

-  решением Городской комиссии при наличии у лиц, указанных в пункте 1.3, преимущественного права на заключение договора аренды на срок не менее одного года. На основании решения Городской комиссии издается постановление главы городской администрации о заключении долгосрочного договора аренды;

-  решением Городской комиссии о заключении договоров аренды объектов, свободных от прав аренды, на срок менее одного года или на срок не менее одного года согласно порядку, предусмотренному п. 2.2. На основании решения Городской комиссии издается постановление главы городской администрации о заключении договора аренды;

-  по результатам торгов по продаже права аренды объектов, свободных от прав аренды, согласно порядку, установленному настоящим Положением;

- решением Городской комиссии по предоставлению в аренду нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности, единственному участнику торгов по продаже права аренды объектов муниципального нежилого фонда города Брянска, после оплаты им начальной цены права аренды объекта в случае признания торгов по продаже права аренды несостоявшимися в связи с тем, что в торгах принял участие только один участник;

- решением Городской комиссии на срок не менее 1 года при условии внесения арендатором дополнительной суммы денежных средств за приобретение права долгосрочной аренды объекта, исходя из расчета 2-х ежемесячных размеров арендной платы, определенной договором аренды, за год права долгосрочной аренды, и надлежащего выполнения арендатором своих обязанностей по действующим договорам аренды.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждено материалами дела,  20.05.2008 в адрес Комитета по управлению собственностью города Брянска поступило обращение исх. № 154 МУП «Комплекс» о рассмотрении вопроса о заключении с ООО «Фрегат - Центр» долгосрочного договора аренды нежилого помещения общей площадью 834,7 кв.м, расположенного в здании бывшей казармы № 3 по адресу: Брянская область, г. Брянск, Советский район, ул. Красноармейская, д. 76, сроком на 10 лет.                                                                                                                                   

Постановлением Брянской городской администрации от 28.052008 г. № 545-зп «О заключении долгосрочных договоров аренды» в соответствии с Положением «О порядке и условиях сдачи в аренду муниципального нежилого фонда города   Брянска», утвержденным постановлением Брянского городского Совета народных депутатов от 25.08.2005 № 133-п, и решением комиссии по предоставлению в аренду нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности города Брянска (Протокол №7 от 21.05.2008), МУП «Комплекс» было дано согласие на заключение с ООО «Фрегат - Центр» договора аренды муниципального нежилого помещения общей площадью 834,7 кв. м, расположенного в здании бывшей казармы № 3 по адресу: Брянская область, г. Брянск, Советский район, ул. Красноармейская, д. 76, на срок пять лет.

Следовательно, на момент заключения оспариваемого договора аренды административно - производственных помещений № 3 от 17.01.2008 МУП «Комплекс» передало спорное недвижимое имущество ООО «Фрегат - Центр» во временное пользование на правах аренды без надлежаще оформленного согласия его собственника.

Доказательства наделения МУП «Комплекс» полномочиями на заключение сделки на 17.01.2008 в материалах дела отсутствуют.

Вместе с тем, в соответствии со ст. 183 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.

Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.

Оценив в порядке ст. 71 АПК РФ представленные в материалы дела  доказательства, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что  последующие действия собственника спорного нежилого помещения - Брянской городской администрации свидетельствуют о том, что он фактически одобрил действия МУП «Комплекс» по передаче в аренду закрепленного за ним на праве хозяйственного ведения нежилого помещения общей площадью 834,7 кв.м, расположенного в здании бывшей казармы № 3 по адресу: Брянская область, г. Брянск, Советский район, ул. Красноармейская, д. 76, на срок 5 лет.

Учитывая  вышеизложенные обстоятельства и  исходя  из того, что согласие собственника на передачу в аренду названного нежилого помещения оформлено постановлением Брянской городской администрации от 28.05.2008 г. № 545-зп «О заключении долгосрочных договоров аренды», не противоречащим диспозиции статьи 295 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьям 18, 20 Федерального закона «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях», суд первой инстанции правомерно пришел  к  выводу о том, что оснований для признания договора аренды административно - производственных помещений № 3 от 17.01.2009 недействительным как сделки, не соответствующей требованиям закона, не имеется.

Поскольку  оснований  для  признания  договора  аренды от  17.01.2008 № 3 недействительным в  процессе  рассмотрения  дела  не  установлено, суд  первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении требования  истца о признании недействительной записи регистрации права аренды № 32-32-01/011/2008-104 от 16.04.2008, а также об обязании возвратить полученное по недействительной сделке нежилое помещение общей площадью 834,7 кв. м, расположенное по адресу: 241011, г. Брянск, ул. Красноармейская, д. 76.

Довод истца о том, что договор между МУП «Комплекс» с ООО «Фрегат - Центр» на передачу в аренду нежилого помещения общей площадью 834,7 кв.м, расположенного в здании бывшей казармы № 3 по адресу: Брянская область, г. Брянск, Советский район, ул. Красноармейская, д. 76, заключен на 14 лет (с 17.01.2008 по 31.12.2022 (п. 1.2 договора)), тогда как согласие собственника было дано на пять лет, правомерно отклонен  судом  первой инстанции как не влекущий  недействительности сделки, в  силу  следующего.

Согласно абз. 1 п. 3 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Положением «О порядке и условиях сдачи в аренду муниципального нежилого фонда города Брянска», утвержденным постановлением Брянского городского Совета народных депутатов от 25.08.2005 № 133-п, предписано, что передача в аренду арендодателями объектов муниципального нежилого фонда города Брянска, которые находятся в хозяйственном ведении, осуществляется на срок, на который дано согласие собственника.

В силу абз. 2 п. 3 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Из системного толкования указанных норм права следует, что в рассматриваемом случае заключение договора аренды закрепленного за МУП «Комплекс» на праве хозяйственного ведения нежилого помещения на срок, превышающий срок, указанный в постановлении Брянской городской администрации от 28.05.2008 № 545-зп «О заключении долгосрочных договоров аренды», не является самостоятельным основанием для признания данного договора аренды недействительным, поскольку Законом установлены иные последствия нарушения (ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), так как в данной ситуации договор аренды административно - производственных помещений № 3 от 17.01.2008 г., подписанный между МУП «Комплекс» и ООО «Фрегат - Центр», считается заключенным на срок, одобренный указанным выше постановлением Брянской городской администрации, то есть на 5 лет.

Довод  заявителя  апелляционной жалобы о том, что сделка по передаче закрепленного за МУП «Комплекс» на праве хозяйственного ведения нежилого помещения общей площадью 834,7 кв.м, расположенного в здании бывшей казармы № 3 по адресу: Брянская область, г. Брянск, Советский район, ул. Красноармейская, д. 76, в целях организации торговли товарами продовольственной группы противоречит нормам Федерального закона от 30.12.2006 №271-ФЗ «О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации», в силу чего недействительна, не может  быть признан  обоснованным  в  силу  следующего.

В обоснование своих доводов истец сослался на то обстоятельство, что Федеральный закон от 30.12.2006 №271-ФЗ предусматривает предоставление юридическим лицам, индивидуальным предпринимателям и гражданам торговых мест по договорам о предоставлении торговых мест на срок, не превышающий срока действия разрешений на организацию розничного рынка. Предоставление же расположенных на территории рынка нежилых помещений третьим лицам на условиях договоров аренды для организации розничных рынков нормами названного Федерального закона не регулируются.

В силу ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2006 № 271-ФЗ «О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации» настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с организацией розничных рынков, организацией и осуществлением деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию   услуг)   на   розничных   рынках,   а  также права и    обязанности  лиц, осуществляющих указанную деятельность.

Рынок организуется в соответствии с планом, предусматривающим организацию рынков на территории субъекта Российской Федерации и утвержденным органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии с архитектурными, градостроительными и строительными нормами и правилами, с проектами планировки и благоустройства территории субъекта Российской Федерации и территории муниципального образования и с учетом потребностей субъекта Российской Федерации в рынках того или иного типа.

Потребности субъекта Российской Федерации в рынках того или иного типа определяются исходя из необходимости обеспечения населения муниципальных образований, находящихся в пределах территории данного субъекта Российской Федерации, теми или иными товарами.

Планом предусматриваться места расположения предполагаемых рынков, их количество и типы. Рынок может быть организован юридическим лицом, которое зарегистрировано в установленном законодательством Российской Федерации порядке и которому принадлежат объект или объекты недвижимости, расположенные на территории, в пределах которой предполагается организация рынка (далее также - заявитель), на основании разрешения, выданного в установленном правительством Российской Федерации порядке органом местного самоуправления, определенным законом субъекта Российской Федерации, (ст. 4 Федерального закона от 30.12.2006 №271-Ф3).

Схема размещения торговых мест, а также обеспечение их предоставления в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, разрабатывается и утверждается управляющей рынком компанией (п. 1 ч. 1 Федерального закона «О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации»).

В рассматриваемом случае управляющей рынком компанией является муниципальное унитарное предприятие «Комплекс».

Согласно ч. 1 ст. 15 названного Закона торговые места размещаются на основе схемы, которая разрабатывается и утверждается управляющей рынком компанией по согласованию с органами, уполномоченными на осуществление контроля за обеспечением пожарной безопасности, за охраной общественного порядка, а также органами по контролю и надзору в сфере обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, органами по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека.

Содержание приведенных выше норм Федерального закона от 30.12.2006 №271-ФЗ указывает на их диспозитивный характер для всех участников данных правоотношений и не имеет норм специального действия, предполагающих особый правовой режим в отношении недвижимого имущества, находящегося в хозяйственном ведении управляющей рынком компании, по сравнению с общими правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о порядке заключения договоров аренды нежилых помещений, используемых в том числе под розничную торговлю на территории рынка. Нормы Федерального закона от 30.12.2006 №271-Ф3 не предполагают строго определенной модели поведения сторон и не устанавливают запрета на передачу нежилых помещений, расположенных на территории рынка, в аренду по общим нормам Гражданского кодекса Российской Федерации, при условии обеспечения согласованной схемы торговых мест.

Доказательств нарушения схемы размещения торговых мест, утвержденной управляющей рынком компанией - МУП «Комплекс», истцом в нарушение ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представлено.

Исходя из вышеизложенных норм права и установленных фактических  обстоятельств по делу, доводы заявителя апелляционной  жалобы о том, что  Федеральный закон от 30.12.2006 №271-ФЗ предусматривает предоставление юридическим лицам, индивидуальным предпринимателям и гражданам торговых мест по договорам о предоставлении торговых мест на срок, не превышающий срока действия разрешений на организацию розничного рынка, ввиду чего предоставление расположенных на территории рынка нежилых помещений третьим лицам на условиях договоров аренды для организации розничных рынков противоречит нормам указанного Федерального закона, является  необоснованными  и  противоречащими фактически установленным  обстоятельствам  дела.

При вышеуказанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения жалобы Муниципального образования «город Брянск» в  лице  Брянской городской  администрации и отмены принятого законного и обоснованного решения.

Неправильного применения норм материального права, а также нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного