Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2010 по делу n А62-2413/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

       300041,  г. Тула,  ул. Староникитская,  д.1

web: www.20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Тула

05 марта 2010 года

                                 Дело №А62-2413/2009  

Резолютивная часть постановления объявлена 01 марта 2010 года.

Постановление изготовлено в полном объеме   05 марта 2010 года.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Дорошковой А.Г.,

судей  Еремичевой Н.В. и Тимашковой Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Солдатовой Т.Ю.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 20АП-536/2010) главы фермерского хозяйства Баландиной В.В.                                                                                                                                                                    на решение Арбитражного суда Смоленской области  от 16.12.2009                                                      по делу №А62-2413/2009 (судья Ткаченко В.А.), принятое    

по иску администрации муниципального образования «Ярцевский район»                                                                                                                                                                    к  главе фермерского хозяйства Баландиной В.В.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                  

о взыскании 566 487 руб. 09 коп.,

при участии: 

от истца: не явились;                                                                                                                                                                

от ответчика: глава фермерского хозяйства Баландина В.В.,

                                                     установил:

администрация муниципального образования «Ярцевский район»                                                                                                                                                                     обратилась в Арбитражный суд Смоленской области (далее – администрация) с иском к главе фермерского хозяйства Баландиной Валентине Владимировне  о взыскании 512 280 руб. 83 коп. платы за аренду земельного участка  и 115 127 руб. 73 коп. пени за просрочку платежа, а также обязании ответчика освободить земельный участок, расположенный в микрорайне Пологи Ярцевского района (в уточненной редакции).

Ответчик исковые требования признал  в части задолженности по арендной плате в размере  63 940 руб. 86 коп.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 16.12.2009г.  уточненные исковые требования администрации  удовлетворены  в части взыскания долга и пени, в удовлетворении остальных требований отказано.

Не согласившись с принятым решением в части взыскания 627408, 56 руб. арендной платы и пени, глава фермерского хозяйства   Баландина В.В. обратилась в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить судебный акт в указанной части, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела и нарушение судом норм материального права.

В судебном заседании заявитель доводы апелляционной инстанции поддержал. Администрация Ярцевского района отзыв на апелляционную жалобу не представила,  представителя в судебное заседания не направила. О времени и месте рассмотрения жалобы извещена своевременно, поэтому дело рассмотрено по правилам статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителя истца.

Как следует из материалов дела,  постановлением   главы администрации Ярцевского района Смоленской области от 18.10.1996 №882 (т.1 л.д. 17)    Баландиной В.В.  для ведения фермерского хозяйства  предоставлен земельный участок в районе п. Пологи площадью 25,0 га (в т.ч. 24,6 га пашня, 0,4 га прочие земли) в аренду сроком на 5 лет.

Следующим постановлением  указанного органа местного самоуправления от 24.03.1998 №278 площадь предоставленного фермерскому хозяйству Баландиной В.В. в аренду земельного участка увеличена до 31,43 га, в т.ч.  20,6 га  составила пашня, 0,4 га – прочие земли для выращивания сельскохозяйственных культур, 10,88 га –  пруды для рыборазведения и рекреационного назначения (т.1 л.д.24).

На основании указанных  ненормативных правовых актов администрация Ярцевского района    (арендодатель) и глава фермерского хозяйства «Оазис» Баландина В.В. (арендатор) 16 ноября 1998г заключили договор аренды земельного участка  общей площадью 31,48 га  сроком на 5 лет.

Договор  в соответствии с действовавшим в то время законодательством  был зарегистрирован   в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству (16.11.1998 за №16-ф).

По условиям пункта 3.4 договора арендатор обязался вносить арендную плату равными долями ежеквартально до 25 числа последнего месяца квартала, в случае неуплаты установлена неустойка в размере 0,2% от суммы долга за каждый день просрочки.

Пункты 3.6 и 3.7 договора предусматривают, что размер арендной платы может изменяться в сроки, предусмотренные договором, но не  чаще одного раза в год. Он может быть пересмотрен  досрочно по требованию одной из сторон в случае изменения устанавливаемых централизованно ставок . Размер арендной платы подлежит перерасчету при изменении индексации ставок земельного налога. При этом арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять величину коэффициентов К и Кг (п.4.1), влияющих на размер арендной платы.

Согласно Приложению к договору в основу расчета арендной платы положена базовая ставка, равная земельному налогу.

Поскольку впоследствии часть земельного участка у фермерского хозяйства была изъята и передана другим землепользователям,  оставшаяся во владении ответчика площадь земельного участка определена постановлениями главы муниципального образования 13.08.2007г. №1310,  от 16.10.2009г. №1772 «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане», и составляет  294 002 кв. м

После истечения срока  договора по настоящее время ответчик продолжает пользоваться спорным  земельным участком,  разногласий по площади участка не имеет.

Предложения  арендодателя от 17.05.2007 №334 и от 27.07.2007 №420 , от 25.07.2007 об изменении условий договора и увеличении размера арендной платы, от  26.07.2007 №1615 о расторжении договора аренды ответчик отклонил,  начисленные  требованием   арендодателя от 25.04.2007г №960. арендные платежи  за период с 2006 по 2008 год в сумме 327 673 руб. 19 коп. не уплатил. Фактически арендатор  оплатил арендную плату за 2006 год в сумме 1138, 46 руб., за 2007 год – 1138,47 руб. и за 2008 год – 1230, 69 руб., исчислив ее размер исходя из условий договора аренды.

Рассмотрев дело по существу, и удовлетворив заявленные требования истца, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В пункте 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ установлено, если арендатор продолжает пользоваться арендуемым имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.  В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Вместе с тем, как указано в п.5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»  при существенном нарушении условий договора арендатором сам по себе факт заключения договора аренды на неопределенный срок не лишает арендодателя права на расторжение такого договора по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 610 ГК РФ. Письмом  от 20.07.2007г. №1615 арендодатель предложил досрочно расторгнуть договор по соглашению сторон,  о своем намерении  отказаться от договора в одностороннем порядке  не сообщал. О последнем обстоятельстве свидетельствует также уточнение истцом  предмета иска о взыскании  арендных платежей  на основании действующего договора.

Между тем прекращение договора аренды также не освобождает  пользователя земельного участка от внесения платы, так как  пунктом 2 статьи 622 ГК РФ предусмотрено, если арендатор не возвратил арендованное имущество по акту приема-передачи, либо возвратил несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки в размере, определенном ранее договором аренды.

Согласно ч. 1, ч. 2, ч. 3 ст. 65 Земельного кодекса  РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

На основании ч. 4 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

До настоящего времени такие правила не установлены.

Согласно пункту 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ), арендная плата за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется в соответствии с пунктом 10 данной статьи.

В соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации.

Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

       Как следует из постановления администрации Смоленской области от 30.12.2005 №394, для земельных участков, кадастровая стоимость которых на дату  заключения договора не установлена, до даты ее установления применяется рыночная стоимость арендуемого земельного участка, определенная в соответствии с федеральным законодательством об оценочной деятельности. Данным положением установлены базовые размеры арендной платы 0,5 % (в процентах от кадастровой стоимости земельного участка) – для земельных участков, отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения   или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования  в землях поселений и предоставленные для сельскохозяйственного производства.

      Постановлением главы муниципального образования от 17.08.2007 №1374 «Об установлении понижающих коэффициентов к установленным размерам арендной платы за земельные участки в 2007 году»  установлен понижающий коэффициент   0,5 отнесенный к землям сельскохозяйственного назначения.      

Постановлением от 13.05.2008  №633 «Об установлении понижающих коэффициентов к установленным размерам арендной платы за земельные участки в 2008 году» установлен понижающий коэффициент к соответствующим утвержденным в приложении №1 к постановлению администрации Смоленской области от 30.12.2005 №394 для земельных участков, отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения 0,6.

        В соответствии с постановлением администрации Смоленской области от 10.03.2009 №118 «Об утверждении положения о порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Смоленской области», которое устанавливает единый подход к определению размера арендной платы на основе государственной кадастровой оценки земель, для земельных участков, кадастровая стоимость которых на дату заключения договора не установлена, до даты  ее установления  применяется рыночная стоимость права аренды земельного участка, определенная в соответствии с законодательством Российской федерации об оценочной деятельности.

        Расчет задолженности по арендной плате, составленный ответчиком  исходя из условий, согласованных в договоре в 1998 году, следует признать неправомерным по следующим основаниям.          

            Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Данная норма носит императивный характер.

            Порядок определения размера арендной платы, порядок и условия и сроки ее внесения за земли, находящиеся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (п.3 ст. 65 Земельного кодекса РФ). При аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов (ст. 21 Закона «О плате за землю»).

Из смысла приведенных норм следует, что стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользованием объектом аренды должна определяться с учетом установленной полномочным