Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2009 по делу n А68-4589/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

последствий недействительности заключенной на таких торгах сделки.

Действующее законодательство не определяет, какие именно обстоятельства могут являться нарушением правил проведения торгов (конкурсов, аукционов) и что конкретно может служить основанием для признания торгов недействительными.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 17 постановления Пленума ВАС РФ от 02.12.1993 № 32 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с применением законодательства о приватизации государственных и муниципальных предприятий», применение которого возможно по аналогии, под грубым нарушением правил конкурса или аукциона понимается нарушение порядка проведения конкурса или аукциона, которое могло привести к неправильному определению победителя, а также необоснованный отказ от участия в конкурсе (аукционе).

Обращаясь в суд с настоящим иском, ООО «Для Вас» указывает на нарушение порядка проведения аукциона посредством публичного предложения по продаже нежилого помещения, предусмотренного положениями Федерального закона №159-ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении в отдельные законодательные акты РФ», выразившееся в нарушении преимущественного права на выкуп арендуемого помещения.

Порядок реализации преимущественного права определен статьей 4 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении в отдельные законодательные акты РФ», а общий порядок приватизации государственного и муниципального имущества установлен Федеральным законом от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Так, в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в редакции, действовавшей в рассматриваемый период, предусмотрено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 №209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Перечисленные условия должны применяться в совокупности.

Из анализа указанных правовых норм следует, что одним из обязательных условий предоставления арендатору права преимущественного выкупа арендуемого имущества является перечисление арендной платы за аренду такого имущества надлежащим образом в течение трехлетнего срока аренды. В противном случае право преимущественного выкупа не может быть предоставлено.

Судом области на основании имеющихся в деле доказательств установлено нарушение ООО «Для Вас» условий договоров аренды по своевременному перечислению арендной платы за май-июль, октябрь-ноябрь 2007 года, а также январь-февраль, апрель-май, июль-август 2008 года.

Аргументируя свои доводы, апеллянт сослался на отсутствие в законе указаний на то, что же является ненадлежащим исполнением обязанности по оплате аренды.

В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Материалы дела свидетельствуют, что истцом как арендатором нежилого помещения ненадлежащим образом исполнялись обязательства по внесению арендных платежей в рамках договоров аренды от 01.12.2006, от  30.03.2007, от 03.12.2007.

Как следует из условий пунктов 3.1 упомянутых договоров аренды, арендатор обязался вносить арендную плату на расчетный счет арендодателя за каждый месяц не позднее 01 числа следующего месяца.

Отсюда следует, что надлежащим исполнением договора аренды является своевременная, позднее 01 числа следующего месяца, уплата арендных платежей. Данное условие обществом соблюдено не было. Причем, как уже было отмечено выше,  истцом были нарушены сроки внесения арендной платы за май-июль, октябрь-ноябрь 2007 года, а также январь-февраль, апрель-май, июль-август 2008 года. Просрочка внесения арендных платежей в указанные периоды составляла более 2 месяцев. Данные обстоятельства подтверждаются представленными в материалы дела платежными поручениями (л.д.35-61), не оспариваются истцом  и в силу пункта 2 статьи 3 Федерального закона №159-ФЗЗ от 22.07.2008 лишают его права претендовать на приобретение в собственность арендуемого помещения на условиях, установленных названной статьей.

Оценивая данные обстоятельства, суд первой инстанции при правильном применении статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации пришел к верному выводу о нарушении обществом условия, установленного действовавшей редакцией пункта 2 статьи 3 Федерального закона №159-ФЗ от 22.07.2008, вследствие чего доводы заявителя об отсутствии задолженности по арендной плате на день рассмотрения дела по существу  и фактов привлечения общества к гражданско-правовой ответственности не имеют юридического значения. Тем более, что заключенные между ООО «Для Вас» и администрацией арендные сделки позволяли истцу надлежащим образом выполнять свои обязанности арендатора по внесению арендной платы без напоминания об этом со стороны арендодателя, так как содержали все необходимые для этого условия об их порядке и сроках.  

Ссылка же подателя жалобы на то, что в настоящее время с учетом положений статьи 2 Федерального закона от 17.07.2009 № 149-ФЗ о внесении изменений в Федеральный закон № 159-ФЗ, преимущественное право на приобретение арендованного имущества имеют арендаторы, не имеющие задолженности по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням), также не свидетельствует о незаконности решения суда первой инстанции, поскольку названные изменения вступили в силу только с июля 2009 года и не могут быть распространены на отношения сторон, возникшие до этого момента.

Следует отметить имеющееся в материалах дела письмо администрации МО г.Донской от 03.02.2009, направленное истцу, в котором ему было отказано в преимущественном праве выкупа арендуемого помещения в связи с нарушением последним требований пункта 2 статьи 3 Федерального закона №159-ФЗЗ от 22.07.2008 (л.д.117-118).

Позднее, 10.02.2009, администрация МО г.Донской уведомила арендатора о проведении аукциона по продаже арендуемого им нежилого помещения и  расторжении договора аренды (л.д. 121). Факт получения указанного извещения не оспаривался истцом и подтверждается почтовым уведомлением (л.д. 119-120).

При таких обстоятельствах каких-либо нарушений закона при проведении оспариваемых истцом торгов и заключении договора купли-продажи судебной коллегией не установлено и доказательств таких нарушений, как это требуется по правилам статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, раскрывающей существо принципа состязательности участников арбитражного процесса, ООО «Для Вас» не представлено.

Вместе с тем суд второй инстанции считает необходимым обратить внимание на следующее.

            Заинтересованное лицо на основании части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

По смыслу пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации нарушения правил проведения торгов, установленных законом, должны быть столь существенны, что реализация права заинтересованного лица на предъявление иска о признании их недействительными должна повлечь восстановление нарушенных прав истца.

Данный вывод подтверждается и пунктом 1 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  из которого следует, что задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов  лиц, осуществляющих предпринимательскую или иную экономическую деятельность.

   В п. 13 постановления Пленума ВАС РФ N 32 от 02.12.1993 разъяснено, что под заинтересованным лицом, которое вправе обратиться с требованием о признании недействительными результатов конкурса или аукциона, следует понимать участников конкурса или аукциона, а также лиц, которым было отказано в участии в конкурсе или аукционе.

Лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

Признание же торгов недействительными и применение последствий их недействительности по одним лишь формальным основаниям не направлены на защиту прав и законных интересов истца.

Поэтому истец, помимо незаконности процедуры проведения торгов, должен доказать, что удовлетворение иска и признание торгов и договора купли-продажи недействительными приведет к защите и восстановлению его нарушенных прав и законных интересов.

В данном случае истцом наличие такого права не доказано.

   Следует отметить и то обстоятельство, что заключенный по результатам оспариваемых торгов договор купли-продажи с ИП Шамоян Н.К. исполнен сторонами. Управлением Федеральной регистрационной службы по Тульской области 25.06.2009 произведена государственная регистрация перехода права собственности на спорный объект недвижимости.

   Отсюда следует, что в данном спорном случае указанные истцом нарушения порядка проведения торгов не могут являться основанием для признания торгов недействительными по иску лица, чьи интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительными заключенной на торгах сделки.

При такой совокупности обстоятельств отказ в данном случае в удовлетворении заявленных требований обоснован также и тем, что признание недействительными результатов аукциона не повлечет восстановление прав         ООО «Для Вас».

В ходе проверки оспариваемого решения не нашел своего подтверждения довод заявителя о том, что в соответствии с дополнительным соглашением №1 к договору №16 от 03.12.2007 срок аренды помещения был продлен на 2009 год, поэтому право аренды нежилого помещения сроком на пять лет сохранилось за истцом в качестве обременения договора купли-продажи.

В соответствии  со статьей 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Как видно из представленного в суд второй инстанции дополнительного соглашения №1 от 11.01.2009 к договору аренды, срок аренды был продлен до 29.12.2009.

Между тем 10.02.2009 арендодатель направил арендатору уведомление о расторжении договора аренды.

Возможность расторжения договора аренды регламентирована общими нормами, касающимися всех договоров независимо от их видов. Так, в силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора по требованию одной из сторон возможно в судебном порядке при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

При этом в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается  соответственно расторгнутым или измененным.

Заключая договор аренды, стороны в пункте 3.3 договора предусмотрели право одностороннего расторжения договора аренды по требованию арендодателя. В этом случае последний обязан письменно за 30 дней до расторжения договора сообщить об этом арендатору.

Такое требование было направлено истцу письмом от 10.02.2009, в котором арендодатель указал на проведение аукциона по продаже арендуемого им нежилого помещения и  расторжении договора аренды с момента его продажи (л.д. 121). Факт получения указанного извещения не оспаривался истцом и подтверждается почтовым уведомлением (л.д. 119-120).

Необходимо отметить и то обстоятельство, что факт расторжения договора аренды истцом не оспаривался. Получив такое уведомление, последний  не заявлял никаких возражений относительно расторжения договора, тем самым согласившись с прекращением правоотношений между сторонами.

С учетом положений статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды считается расторгнутым с момента продажи нежилого помещения на торгах, то есть с 25.05.2009.

С учетом изложенного судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения арбитражного суда области и отклоняет доводы апеллянта о его незаконности и необоснованности.

Обстоятельствам дела,  исследованным судом, дана правильная правовая квалификация.

Неправильного применения норм  процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену судебного акта в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии с пунктом 3  статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса