Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2009 по делу n А68-4589/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

300041,  г. Тула,  ул. Староникитская, д.1

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула

18 декабря 2009 года

                                           Дело № А68-4589/2009,                  

                                                          А68-9645/2009

                        Резолютивная часть постановления объявлена 16 декабря 2009 года

            Постановление изготовлено в полном объеме   18 декабря 2009 года

Двадцатый арбитражный апелляционный суд  в составе:

председательствующего       Токаревой М.В.,

судей                                       Байрамовой Н.Ю., Дайнеко М.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Андреевой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 20АП-5128/2009) общества с ограниченной ответственностью «Для Вас», г.Донской Тульской области, на решение Арбитражного суда Тульской области от   22 октября 2009 года по делу № А68-4589/2009, А68-9645/2009 (судья Бычкова Т.В.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью «Для Вас», г.Донской Тульской области, к администрации муниципального образования город Донской, г.Донской Тульской области, к комитету экономического развития и имущественных отношений администрации муниципального образования город Донской, г.Донской Тульской области, к индивидуальному предпринимателю Шамоян Норику Кялаши, пос.Заводской Кимовского района Тульской области, о признании недействительными торгов, о признании недействительным договора купли-продажи, заключенного по результатам торгов,

            при участии в судебном заседании: 

от истца: Колесникова Н.А., представителя, доверенность от 31.07.2009;

Саркисяна Г.А., директора на основании протокола общего собрания от 26.12.2006;

от ответчиков:

от администрации муниципального образования город Донской: Лушина Д.В., представителя, доверенность от 12.05.2009;

от комитета экономического развития и имущественных отношений администрации МО город Донской: Лушина Д.В., представителя, доверенность от 18.05.2009;

от ИП Шамоян Н.К.: Шамояна Н.К., паспорт 7003 494928, выдан 07.04.2004,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Для Вас» (далее – ООО «Для Вас»), г.Донской Тульской области, обратилось в Арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением к администрации муниципального образования г.Донской (далее – администрация МО г.Донской), г.Донской Тульской области, о признании недействительным договора купли-продажи нежилого встроенного помещения, расположенного в г.Донской, микрорайон Северо-Задонск, ул.Строительная, д.21, применении последствий недействительности ничтожной сделки и переводе на истца прав и обязанностей покупателя.

К участию в деле в качестве соответчиков в порядке статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечены: Комитет экономического развития и имущественных отношений администрации МО г.Донской и индивидуальный предприниматель, осуществляющий свою деятельность без образования юридического лица, Шамоян Норик Кялаши.

ООО «Для Вас» также обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительными торгов в форме аукциона посредством публичного предложения, объявленных Комитетом экономического развития и имущественных отношений администрации г.Донской в газете «Муниципальные вести» №3 от 13.03.2009, в результате проведения которых был заключен договор купли-продажи №6 нежилого встроенного помещения, расположенного в г.Донской, микрорайон Северо-Задонск, ул.Строительная, д.21.

Определением Арбитражного суда Тульской области от 11.09.2009 перечисленные иски объединены в одно производство для их совместного рассмотрения.

Решением Арбитражного суда Тульской области от 22 октября 2009 года (судья Бычкова Т.В.) в удовлетворении исковых требований отказано полностью (л.д.138-144).

Не согласившись с такой позицией арбитражного суда области,                       ООО «Для Вас» обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на нарушение норм материального права, неприменение закона, подлежащего применению, просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт, удовлетворив заявленные исковые требования. 

Оспаривая судебный акт, заявитель ссылается на то, что обязанность по уплате арендных платежей считается ненадлежащее исполненной, если арендодатель применяет к арендатору санкции о принудительном взыскании задолженности по арендной плате. Указывает, что истец погасил задолженность по арендной плате платежным поручением №12 от 18.12.2008. Обращает внимание на то, что в соответствии с дополнительным соглашением №1 к договору №16 от 03.12.2007 срок аренды помещения был продлен на 2009 год, несмотря на его включение в программу приватизации. Считает, что право аренды нежилого помещения сроком на пять лет сохранилось за истцом в качестве обременения договора купли-продажи. Настаивает на ничтожности проведенных торгов по продаже спорного помещения и договора купли-продажи, заключенного по результатам таких торгов.

Комитет экономического развития и имущественных отношений администрации г.Донской представил письменные возражения на апелляционную жалобу, изложенные в отзыве. Отмечает, что у истца неоднократно возникала задолженность по арендной плате, поэтому условия для преимущественного права на приобретение помещения не были соблюдены. В связи с этим указывает, что решением Собрания депутатов МО г.Донской от 25.12.2008 №50-2 нежилое помещение было включено в программу приватизации.

ИП Шамоян Н.К. также не согласился с доводами апелляционной жалобы. В отзыве считает, что право преимущественного выкупа помещения у истца отсутствует в связи с просрочкой внесения арендных платежей. Отмечает, что является собственником спорного объекта недвижимости на основании свидетельства о государственной регистрации права. Утверждает, что торги проведены в соответствии с требованиями действующего законодательства.

В судебном заседании апелляционной инстанции представители сторон поддержали свои позиции, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.

Представитель администрации МО г.Донской с доводами апелляционной жалобы не согласился. Полагая законным и обоснованным принятый судебный акт, просил оставить его без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, мнение представителей сторон, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения судебного акта в силу следующего.

Как усматривается из материалов дела, 01.12.2006 между администрацией МО г.Донской (арендодатель) и ООО «Для Вас» (арендатор) был заключен договор аренды (л.д. 24-26).

В соответствии с условиями пункта 1.1 совершенной сделки арендодатель  обязался передать, а арендатор принять в аренду нежилое встроенное помещение площадью 105,5 кв. м, расположенное по адресу: г.Донской, микрорайон Северо-Задонск, ул.Строительная, д.21, для организации бытового обслуживания.

Срок аренды определен в пункте 1.4 договора с 01.01.2007 по 29.12.2007.

В пунктах 1.2, 1.3 договора стороны определили, что ставка арендной платы на 2008 год составляет 340 руб. без НДС за 1 кв. м в год. При этом годовая сумма арендной платы на 2007 год составляет 17 438 руб. 56 коп. с НДС, месячная - 1 453 руб. 22 коп. Арендная плата может изменяться при переоценке основных фондов, индекса инфляции, изменении условий методики, определяющей порядок расчета ставки арендной платы.

Нежилое помещение передано арендатору по акту приема-передачи (приложение №2 к договору аренды - л.д. 28).

Аналогичные договоры аренды были заключены сторонами 30.03.2007, 03.12.2007 сроком действия до 30.09.2008 (л.д. 14-23).

Внесение арендных платежей в период действия арендных сделок подтверждается имеющимися в деле платежными поручениями (л.д. 35-61).

Между тем решением собрания депутатов МО г.Донской от 25.10.2008 №50-2 нежилое встроенное помещение площадью 105,5 кв. м, расположенное в г.Донской, микрорайон Северо-Задонск, ул.Строительная, д.21, находящееся в муниципальной собственности, было включено в программу приватизации муниципального имущества МО г.Донской на 2009 год.

Приложением №6 к решению является программа приватизации муниципального имущества МО г.Донской на 2009 год (л.д. 72).

В соответствии с постановлением администрации МО г.Донской №265 от 12.03.2009 «Об организации продажи посредством публичного предложения» Комитету экономического развития и имущественных отношений администрации МО г.Донской предложено произвести продажу нереализованного муниципального  имущества посредством публичного предложения с еженедельным снижением начальной цены продажи на 10 % до 50 % по лоту №2: нежилого помещения площадью 105,5 кв. м, этаж 1, номера на поэтажном плане б/н, расположенного по адресу: г.Донской, микрорайон Северо-Задонск, ул.Строительная, д.21, с начальной ценой продажи 1 402 622 руб. Обременение – обязанность использования приобретенного имущества в порядке приватизации с сохранением вида деятельности коммунально-бытового назначения (ремонт обуви) сроком на 5 лет (л.д. 82-83).

Извещение о проведении торгов по продаже указанного помещения посредством публичного предложения было опубликовано 18.02.2009 в газете «Муниципальные вести» №2 (л.д. 84).

25.05.2009 состоялись торги по продаже нежилого помещения площадью 105,5 кв. м, этаж 1, номера на поэтажном плане б/н, расположенного по адресу: г.Донской, микрорайон Северо-Задонск, ул.Строительная, д.21, лот №2, с начальной ценой продажи 1 402 622 руб. Обременение – обязанность использования приобретенного имущества в порядке приватизации с сохранением вида деятельности коммунально-бытового назначения (ремонт обуви) сроком на 5 лет. Согласно протоколу №2 от 25.05.2009 заседания комиссии по продаже нежилого помещения посредством публичного предложения победителем признан Шамоян Н.К., подавший заявку на приобретение имущества первым 25.05.2009 в 8 часов 20 минут (л.д. 73-74).

По результатам торгов 25.05.2009 между Комитетом экономического развития и имущественных отношений администрации МО г.Донской (продавец) и Шамоян Н.К. (покупатель) заключен договор купли-продажи №6, предметом которого явилась передача покупателю в собственность нежилого помещения площадью 105,5 кв. м, этаж 1, номера на поэтажном плане б/н, расположенного по адресу: г.Донской, микрорайон Северо-Задонск, ул.Строительная, д.21, стоимостью 701 311 руб. (л.д.69-71).

Позднее, 28.05.2009, ООО «Для Вас» обратилось в администрацию МО г.Донской с заявлением, в котором указало на наличие у него, как у арендатора нежилого помещения, преимущественного права  на его выкуп и просило продать арендуемое помещение (л.д.10).

В ответном письме от 09.06.2009 администрация МО г.Донской сообщила о реализации объекта недвижимости на торгах посредством публичного предложения.

Ссылаясь на нарушение порядка проведения торгов, состоявшихся 25.05.2009, по продаже нежилого помещения и недействительность заключенного по результатам их проведения договора купли-продажи, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований,  первая инстанция  пришла к выводу об отсутствии таких нарушений порядка  проведения оспариваемых торгов, которые явились бы основанием для признания их недействительными, а также недоказанности истцом  наличия защищаемого права или законного интереса. 

Оценив в совокупности имеющиеся в материалах дела доказательства с учетом обстоятельств дела, исследованных в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная судебная коллегия пришла к следующим выводам.

Правовое регулирование порядка заключения договоров определено главой 28 Гражданского кодекса Российской Федерации, материальные нормы которой регламентируют, в числе прочих,  способы заключения договоров. Одним из таких способов является заключение договора на торгах.   

Так, законодатель в статье 447 Гражданского кодекса Российской Федерации установил, что договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов с лицом, выигравшим торги. При этом выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену.

Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, в силу пункта 1  статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Из положений данной нормы права следует, что торги являются оспоримой сделкой, а споры о признании их недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.        

Аналогичная позиция изложена в пункте 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которому  споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.

При этом лицо, обращающееся с требованиями о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о признании сделки недействительной является способом защиты нарушенного права.

            В параграфе 2 главы 9 Гражданского кодекса Российской Федерации  закреплены основания недействительности сделок.

            Законодатель в статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации   закрепил, что сделка недействительна по основаниям, установленным  Кодексом,  в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).               

Из приведенных норм права следует, что истец, требуя признания торгов недействительными и применения к ним последствий недействительности сделки, должен представить суду доказательства нарушения закона при проведении торгов, а также нарушения его прав, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными и применения