Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2009 по делу n А68-6749/09. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

300041,  г. Тула,  ул. Староникитская, д.1

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

27 ноября 2009 года                                                                 Дело №А68-6749/09

г. Тула

Резолютивная часть постановления объявлена 25.11.2009

Полный текст постановления изготовлен  27.11.2009

         Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                                     Еремичевой Н.В.,

судей                                                                                Тимашковой Е.Н.,

                                                                                          Тучковой О.Г.,

при ведении протокола судебного заседания судьей Еремичевой Н.В.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью «Перспектива-2»: не явились, о месте и времени судебного заседания уведомлены надлежащим образом,

от индивидуального предпринимателя Абрамян Веры Алексеевны:     Абрамян А.А. – предпринимателя (паспорт 70 03 №203736 выдан Скуратовским отделением милиции УВД Центрального района г. Тулы 27.10.2003), Савельева А.В. – представителя (доверенность от 12.10.2009),

         рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Абрамян Веры Алексеевны на решение Арбитражного суда Тульской области от 06.10.2009 по делу №А68-6749/09 (судья Большаков В.М.),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Перспектива-2» (далее по тексту - ООО «Перспектива-2», Общество) обратилось в Арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Абрамян Вере Алексеевне (далее по тексту –                   ИП Абрамян В.А., предприниматель) о признании арендных договоров от 01.01.2006, от 02.01.2007, от 01.01.2008 ничтожными, о взыскании платы за фактическое пользование имуществом в период с января по июль 2009 года в размере 22 400 руб., а также об обязании ИП Абрамян В.А. освободить занимаемое помещение в торговом зале площадью 47,6 кв.м. по адресу:          г. Тула, п. Скуратово, ул. Автомобилистов, д. 20.

До принятия решения по делу истец в порядке ст. 49 АПК РФ отказался от исковых требований в части взыскания с ИП Абрамян В.А. арендной платы за 2009 год в сумме 22 400 руб. и признания договора аренды от 02.01.2007 ничтожным и просил производство по делу в указанной части прекратить

Решением Арбитражного суда Тульской области от 06.10.2009 исковые требования  удовлетворены частично.

Суд обязал ИП Абрамян В.А. освободить занимаемое помещение в торговом зале площадью 47,6 кв.м. по адресу: г. Тула, п. Скуратово,             ул. Автомобилистов, д. 20.

В иске о признании ничтожными договоров аренды от 01.01.2006 и от 01.01.2008 отказано.

В части признания ничтожным договора аренды от 02.01.2007 и в части взыскания арендной платы в сумме 22 400 руб. производство прекращено согласно п. 4 ч. 1 ст. 150 АПК РФ.

ИП Абрамян В.А. не согласилась с решением суда первой инстанции и обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда и прекратить производство по делу, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

ООО «Перспектива-2» направило ходатайство о рассмотрении дела без участия его представителя. Данное ходатайство рассмотрено судом в порядке ст.ст. 158, 159 АПК РФ и удовлетворено с учетом надлежащего уведомления Общества о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы.

На основании ст.ст. 123, 156 АПК РФ дело рассматривалось в отсутствие  представителя ООО «Перспектива-2».

Изучив материалы дела, заслушав пояснения ИП Абрамян В.А. и ее представителя, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения  обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, ООО «Перспектива-2» на праве общей долевой собственности принадлежит доля в праве 14/25 на магазин общей площадью 831,5 кв.м. с постройками: складом, воротами, забором, расположенный по адресу: Тульская область, г. Тула, п. Скуратово,                п. IОжный, ул. Автомобилистов, д. 20 (свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество от 16.04.1999 №18958, выданное Тульским областным регистрационным центром).

Между ООО «Перспектива-2» (арендодатель) и ИП Абрамян В.А. (арендатор) 01.01.2006 был заключен арендный договор, согласно которому арендодатель обязан предоставить арендатору во временное владение и пользование помещение в торговом зале площадью 47,6 кв. м по адресу:        г. Тула, п. Скуратово, ул. Автомобилистов, д. 20, для торговли бытовой химией, парфюмерией, посудой и другими товарами (п. 1 договора).

Пунктом 5 договора определено, что арендатор уплачивает плату арендодателю за занимаемую площадь не позднее 10-го числа текущего месяца в размере 2 500 руб.

Из пункта 6 вышеуказанного договора следует, что в случае неуплаты в срок, указанный в договоре, арендатор платит арендодателю пени в размере 1% за каждый день просрочки от общей суммы.

В пункте 10 договора установлен срок его действия: с 01.01.2006 по 31.12.2006.

В 2006 году предпринимателем была уплачена арендная плата в общей сумме 30 000 руб.

Между ООО «Перспектива-2» (арендодатель) и ИП Абрамян В.А. (арендатор) 02.01.2007 был заключен новый арендный договор на вышеуказанное помещение. Пунктом 5 договора установлено, что арендатор уплачивает плату арендодателю за занимаемую площадь не позднее 10-го числа текущего месяца в размере 3 000 руб. В пункте 10 договора определен срок его действия: с 01.01.2007 по 31.12.2007.

В 2007 году ИП Абрамян В.А. была оплачена арендная плата в общей сумме 35 500 руб.

Между Обществом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) 01.01.2008 был заключен новый арендный договор на вышеуказанное помещение. Пунктом 5 договора установлено, что арендатор уплачивает плату арендодателю за занимаемую площадь не позднее 10-го числа текущего месяца в размере 3 200 руб. В пункте 10 договора определен срок его действия: с 01.01.2008 по 31.12.2008.

Всего за 2008 год предпринимателем уплачено Обществу 38 400 руб. арендной платы.

В связи с неисполнением надлежащим образом ИП Абрамян В.А. обязательств по внесению арендных платежей, Обществом 31.03.2009 (уведомление о вручении от 03.04.2009) в адрес предпринимателя была направлена претензия с требованием погасить задолженность и освободить занимаемое помещение.

ООО «Перспектива-2» 14.04.2009 (уведомление о вручении от 16.04.2009) направило в адрес ИП Абрамян В.А.  повторное письмо с требованием погасить задолженность до 20.04.2009.

ИП Абрамян В.А. 29.04.2009 направила в адрес Общества письмо с просьбой указать, когда был заключен договор аренды на 2009 год, условия данного договора, а также сумму перечисленных в январе 2009 года платежей.

В ответ ООО «Перспектива-2» письмом, направленным в адрес предпринимателя 28.05.2009 (уведомление о вручении от 30.05.2009), сообщило, что поскольку помещение ИП Абрамян В.А. не освобождено, то с января 2009 года по май 2009 года действуют условия договора аренды от 01.01.2008 и потребовало до 05.06.2009 перечислить задолженность по арендным платежам и проценты за просрочку внесения арендной платы, а также освободить занимаемое помещение, либо заключить договор аренды на 2009 год.

Поскольку претензия была оставлена ИП Абрамян В.А. без удовлетворения, ООО «Перспектива-2» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Принимая решение о частичном удовлетворении исковых требований ООО «Перспектива-2», суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно Информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 №53 «О государственной регистрации договора аренды нежилых помещений» нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным. Поскольку в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Из материалов дела следует, что срок действия арендного договора от 01.01.2006 был определен с 01.01.2006 по 31.12.2006, арендного договора от 01.01.2008 – с 01.01.2008 по 31.12.2008, то есть данные договоры заключены сторонами на срок, равный одному году, в связи с чем они в силу п. 2                  ст. 651 ГК РФ подлежали государственной регистрации.

Поскольку данные договоры не были зарегистрированы в установленном порядке, то суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что арендные договоры от 01.01.2006 и от 01.01.2008 являются незаключенными, в связи с чем оснований для признания их недействительными в силу ст. 168 ГК РФ не имеется.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции правомерно отказал Обществу в удовлетворении требования о признании недействительными договоров аренды от 01.01.2006 и от 01.01.2008.

В п. 8 Информационного письма ВАС РФ от 16.02.2001 №59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» разъяснено, что если стороны установили, что условия заключенного ими договора аренды здания применяются к их отношениям, существовавшим в течение определенного периода времени до его заключения, то при исчислении срока аренды здания в целях определения, подлежит договор государственной регистрации или нет, такой период времени не включается в срок аренды.

 С учетом данных разъяснений, суд первой инстанции обоснованно заключил, что арендный договор от 02.01.2007, несмотря на то, что стороны определили срок его действия с 01.01.2007 по 31.12.2007, заключен на срок менее года, так как день первого января не включается в срок аренды.

 Следовательно, государственная регистрация данного договора не требовалась, в связи с чем данный договор считается заключенным.

 В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

 Индивидуальный предприниматель Абрамян В.А продолжала пользоваться арендуемым имуществом после истечения срока договора аренды от 02.01.2007, что подтверждается приобщенными к материалам дела приходными ордерами в количестве 12 штук о внесении предпринимателем арендных платежей в кассу Общества за 2008 год и за январь 2009 года и арендодатель против этого не возражал.

 Таким образом, как правильно указал суд первой инстанции, данный договор в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от заключенного на неопределенный срок договора аренды недвижимого имущества, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

Поскольку уведомления об отказе от договорных отношений по аренде помещения и об освобождении занимаемых помещений в добровольном порядке направлены арендодателем арендатору 31.03.2009 и 14.04.2009 (получены предпринимателем 03.04.2009 и 16.04.2009, соответственно, что подтверждается уведомлениями о вручении), суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что договор аренды от 02.01.2007 прекратил свое действие.

С учетом изложенного и положений ст. 622 ГК РФ суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования ООО «Перспектива-2» об освобождении ответчиком занимаемого помещения в торговом зале площадью 47,6 кв.м. по адресу: г. Тула, п. Скуратово, ул. Автомобилистов,    д. 20.

Довод апелляционной жалобы, заявленный в обоснование неправомерности требования Общества об освобождении предпринимателем  арендуемого нежилого помещения, о том, что согласно расписке истца предприниматель передала ему денежные средства в размере  20 000 руб. за указанное помещение с целью оформления в дальнейшем договора купли-продажи, а также вложила значительные средства в ремонт и обустройство помещения, судом апелляционной инстанции отклоняется, поскольку данные обстоятельства сами по себе не являются правовыми основаниями для возникновения у ИП Абрамян В.А. права собственности на занимаемое помещение.

При этом из имеющегося в материалах дела свидетельства о государственной регистрации права на недвижимое имущество от 16.04.1999 №18958, выданного Тульским областным регистрационным центром, следует, что магазин общей площадью 831,5 кв.м. с постройками: складом, воротами, забором, расположенный по адресу: Тульская область, г. Тула,       п. Скуратово, п. IОжный, ул. Автомобилистов, д. 20, в котором расположено спорное помещение площадью 47,6 кв.м., принадлежит на праве общей долевой собственности (доля в праве 14/25) ООО «Перспектива-2».

Доказательств, опровергающих данное обстоятельство, предпринимателем не представлено.

Ссылка заявителя жалобы на то, что суд первой инстанции неправомерно не удовлетворил ходатайство предпринимателя об отложении судебного разбирательства в связи с отпуском адвоката, лишив тем самым ответчика возможности реализовать свое право на защиту интересов, несостоятельна.

В соответствии с частью 4 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд может отложить судебное разбирательство по ходатайству лица, участвующего в деле, в связи с неявкой в судебное заседание его представителя по уважительной причине.

Отложение судебного разбирательства в этом случае является правом, а не обязанностью суда.

Рассмотрев заявленное предпринимателем ходатайство об отложении судебного заседания,