Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2008 по делу n А68-7160/07-436/8. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

договора другой стороной,

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как усматривается из материалов дела, под номером 30 Перечня подлежащих к расторжению (прекращению) договоров аренды земельных участков, являющемся приложением к постановлению от 16.05.07, значится   договор аренды от 20.11.02 №3425 земельного участка, расположенного на землях населенного пункта (г. Тула) на пересечении пер. Болдина и пр. Ленина, заключенный с ИП Васильевым В.А.

Между тем, срок действия договора №3425 аренды земельного участка, заключенного с ИП Васильевым В.А., на момент издания оспариваемого постановления еще не истек.

Таким образом, собственник земельного участка, каковым в силу п.10 ст.3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» является орган местного самоуправления, был вправе издать ненормативный акт, в котором должен был указать о волеизъявлении, направленном на расторжение договора, поручив это сделать арендодателю, которым является Комитет имущественных и земельных отношений администрации г.Тулы, в порядке, установленном гражданским законодательством.

Следовательно, Комитет был обязан расторгнуть договор в судебном порядке, предварительно направив арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, т.е. указать на нарушение последним условий договора либо на невнесение арендной платы.

Однако, доказательств того, что имелись основания для расторжения договора, предусмотренные ст.619 ГК РФ, и был соблюден порядок расторжения договора, установленный данной статьей, Администрацией г.Тулы не представлено. Из уведомления Комитета имущественных и земельных отношений администрации г.Тулы от 19.07.07, направленного ИП Васильеву В.А.,  также не усматривается, что последним были допущены какие-либо нарушения условий договора аренды либо не вносилась арендная плата, либо указаны другие основания для досрочного расторжения договора аренды.

В связи с изложенным вывод суда первой инстанции о незаконности постановления от 16.05.07 в части, касающейся расторжения договора аренды с ИП Васильевым В.А., следует признать обоснованным.

В отношении требований других заявителей, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оспариваемое постановление является законным и обоснованным.

Суд апелляционной инстанции согласен с данным выводом по следующим основаниям.

В соответствии с ч.1 ст.46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным. При этом односторонний отказ от исполнения договора производится без обращения в суд.

Возможность одностороннего отказа от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предусмотрена статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с пунктом 2 указанной статьи в таком случае сторона, изъявившая желание отказаться от договора, должна предупредить об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.

Поскольку распоряжение землями, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности осуществляется органами местного самоуправления в силу п.10 ст.3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», вышеуказанное постановление представляет собой выражение воли собственника земельного участка на отказ от договора аренды.

В оспариваемом постановлении не ведется речь о расторжении договора, а реализуется право собственника на односторонний отказ от договора аренды в силу ч,2 ст.610 ГК РФ, Само по себе оно не влечет прекращения договора, а содержит предписание надлежащему органу, являющемуся арендодателем -  Комитету имущественных и земельных отношений, в установленном порядке расторгнуть (прекратить) договоры аренды, а также предписание территориальным Управлениям администрации г. Тулы по районам обеспечить освобождение земельных участков.

При этом под установленным порядком необходимо понимать порядок и срок, установленные законодательством РФ.

Как видно из материалов дела, оспариваемое постановление принято 16.05.07.

19.07.07 Комитетом имущественных и земельных отношений администрации г. Тулы направлено ООО «Галина-Сервис», ООО «Кедр», ИП Аристовой Л.И., ИП Кудряшову П.И. уведомления об отказе от договоров аренды №2776, №2989, №2845, №2978 соответственно), в которых указано, что действие договора аренды земельного участка прекращается по истечении трех месяцев со дня доставки настоящего предупреждения по адресу, указанному в договоре аренды. При этом к уведомлению было приложено постановление №1723 от 16.05.07.

Изложенное позволяет суду сделать вывод о соответствии постановления Главы администрации г.Тулы №1723 от 16.05.07 действующему законодательству в части, касающейся расторжения договоров аренды с ООО «Галина-Сервис», ООО «Кедр», ИП Аристовой Л.И. и ИП Кудряшова П.И.

Права и законные интересы ИП Соболевского А.М. постановление Главы администрации г.Тулы №1723 от 16.05.07 не нарушает, т.к. данным постановлением договор аренды, заключенный с последним, не расторгается.

Право действовать в суде в интересах других лиц заявителям законодательством не предоставлено.

В Перечне подлежащих к расторжению (прекращению) договоров аренды земельных участков, являющемся приложением к постановлению от 16.05.07, под номером 13 значится возобновленный на неопределенный срок договор аренды от 25.12.98 №2223 земельного участка, расположенного на землях населенного пункта (г.Тула) по пр.Ленина, заключенный с ООО «Морозко». Доказательств того, что договор с ООО «Морозко» прекращен, а указанный участок арендует по договору аренды №3767 от 08.10.03 ИП Соболевский А.М., заявителями, в нарушение ст.65 АПК, не представлено.

Учитывая изложенное, следует признать, что суд первой инстанции, правильно применив нормы материального права, выяснив все обстоятельства, имеющие значение для дела, принял законное и обоснованное решение. 

Всем доводам, положенным в обоснование своей позиции в заявлении, суд первой инстанции дал правильную оценку.

Что касается доводов, изложенных заявителем в апелляционной жалобе, то апелляционная инстанция их отклоняет в силу следующего.

Заявители оспаривают вывод суда первой инстанции об отсутствии каких-либо нарушений прав и законных интересов Соболевского А.М., поскольку, по их мнению, его права нарушены тем, что в случае демонтажа торгового павильона ИП Аристовой Л.И., а также других павильонов, входящих в состав остановочного комплекса «Автовокзал», павильон указанного лица останется без боковой стенки, энергоснабжения и крыши, что в конечном итоге приведет к невозможности осуществления им предпринимательской деятельности. Однако предполагаемое нарушение прав в будущем не свидетельствует о нарушении прав заявителя указанным постановлением, в котором не идет речь о демонтаже павильона, а только указывается на то, что территориальные управления администрации г.Тулы должны обеспечить освобождение земельных участков.       

Податель жалобы не согласен с выводом суда о том, что при заключении договоров аренды земельных участков заявители были информированы и отдавали отчет тому, что на данных земельных участках размещаются временные строения и существует вероятность их сноса.

Действительно, как указывают заявители, в пункте 2 договоров аренды земельных участков от 17.01.01 №2776, от 05.09.01 №2898, от 05.01.01 №2845, от 21.12.01 №2978, заключенных, соответственно. С ООО «Галина-Сервис», ООО «Кедр», индивидуальными предпринимателями Аристовой Л.И. и Кудряшовым П.И., указано, что «участок предоставляется для строительства с последующей эксплуатацией торгового павильона», при этом договоры не содержат запрета на право государственной регистрации его в качестве объекта недвижимости.

Однако заявителями в данном случае не учитывается то, что согласно  постановлениям о предоставлении земельного участка в аренду для строительства с последующей эксплуатацией торгового павильона, имеющимся в материалах дела, завершенный строительством объект регистрации в бюро технической инвентаризации не подлежит, следовательно, уже на  момент издания соответствующих постановлений каждый из заявителей знал, что характер их постройки – некапитальный (временный).

Поскольку договоры аренды были заключены на основании постановлений о предоставлении земельных участков, то они предполагают  те же условия, что заложены в этих постановлениях. 

Продление же договоров аренды земельного участка по истечение их действия на неопределенный срок само по себе не может свидетельствовать о том,  что Администрация г.Тулы рассматривала комплекс торговых павильонов не как временные сооружения, а как стационарные, т.е. объект недвижимости.

Государственная регистрация комплекса павильонов как объекта недвижимости возможна только при наличии всех необходимых документов, в том числе документов подтверждающих тот факт, что земельный участок был предоставлен под строительство объекта недвижимости. Между тем, таких документов материалы дела не содержат.

Довод о том, что судом при принятии судебного акта не правильно истолкованы положения Устава г.Тулы об обязательности опубликовании обжалуемого постановления как муниципального правового акта отклоняется, в связи с тем, что оспариваемое постановление является ненормативным правовым актом, поскольку не устанавливает правовые нормы, обязательные для неопределенного круга лиц, рассчитано на однократное применение. Исходя из п.6 ст.79.6 Устава г.Тулы только муниципальные нормативные правовые акты, затрагивающие права, свободы и обязанности человека и гражданина, не могут применяться, если они не опубликованы официально для всеобщего сведения.

Полномочия собственника муниципального имущества от имени муниципального образования г. Тула в соответствии с Уставом г. Тулы осуществляют Тульская городская Дума (устанавливает порядок  и условия распоряжения объектами муниципальной собственности) и администрация города (распоряжение объектами муниципальной собственности в рамках установленного порядка и условий) (ст. 21 Устава г. Тулы).

Из указанного следует, что глава администрации г. Тулы в рамках своих полномочий собственника муниципального имущества действительно вправе принять постановление как о предоставлении в аренду объекта, так и о прекращении действия договора, что не исключает обязанность заинтересованных сторон расторгнуть (прекратить) соответствующий договор, в порядке, предусмотренном положениями гражданского законодательства. 

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации   право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Таким органом в г. Туле является Комитет имущественных и земельных отношений администрации г. Тулы.

Учитывая сказанное, следует признать, что вывод суда первой инстанции о том, что обжалуемое постановление является законным волеизъявлением собственника,  правильный.

Не может быть принят судом во внимание довод жалобы о том, что судом первой инстанции не выяснен вопрос о принадлежности спорных помещений к объектам недвижимого имущества.

Названный вопрос существенного значения для дела не имеет ввиду следующего.

В том случае, если принадлежащие заявителям торговые павильоны являются недвижимым имуществом, то в силу ст. 222 ГК РФ они отвечают признакам самовольной постройки, поскольку созданы на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами (п.1 ст. 222 ГК РФ).

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет (п.2 ст. 222 ГК РФ).

Доказательство, заявляемое истцами в подтверждение того, что их объекты   являются недвижимым имуществом, а именно акт экспертизы (л.д.16 т.2) в силу ст.68 АПК РФ в данном деле не может являться таковым при отсутствии соответствующих документов о предоставлении земельного участка под строительство именно объектов недвижимости.        

Учитывая вышесказанное, отклоняется довод апелляционной жалобы о том, что суду первой инстанции надлежало применить в настоящем деле  положения ст. 272 ГК РФ, поскольку данная норма распространяется на собственников недвижимого имущества, однако указанное в отношении заявителей материалами дела не подтверждено.

Что касается выводов суда в отношении Васильева В.А., то они являются правильными, поскольку к нему применимы иные положения ГК РФ, т.к. срок действия договора арены, заключенного им с Администрацией, в момент принятия оспариваемого ненормативного акта  еще не истек, в связи с чем договор аренды мог быть расторгнут по соглашению сторон или по решению суда. В данном случае Администрация была не вправе, применив положения ст. 610 ГК РФ, отказаться от договора, предупредив об этом предпринимателя за 3 месяца.   

Иных доводов, способных повлечь за собой отмену обжалуемого судебного акта, апелляционная жалоба не содержит.

       Учитывая сказанное, решение суда первой инстанции следует признать законным и обоснованным.

        Руководствуясь п.1 ст.269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

ПОСТАНОВИЛ:

         Решение    Арбитражного     суда   Тульской   области    от   08.02.08   по   делу  №А68-7160/07-436/8 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа.

Председательствующий                                                             Е.Н. Тимашкова

Судьи                                                                                            Н.А.Полынкина

                                                                                                       Г.Д.Игнашина