Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2009 по делу n А54-5311/2008. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

1, построен в 1984 году, имеет площадь 32 кв. м, занимает земельную площадь 33,7 кв. м и имел первоначальную балансовую стоимость 2 996 руб., процент износа – 10 %. Характеристика помещения: встроенное, стены кирпичные (т.1, л.д. 10-12).

Письмом от 14.01.2009 ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» (Рязанский филиал) сообщило, что квартира №2а по адресу: г.Рязань,                          ул. проф.Никулина, д.6, корп. 1 была проинвентаризирована по фактическому состоянию как отдельное жилое помещение с присвоением нумерации 22.04.1998. Документы о переводе из нежилого помещения в жилое в органах технической инвентаризации отсутствуют (т.1, л.д. 38).

С целью установления возможности использования спорного помещения в качестве жилого и отнесения его к таковому судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза, производство которой поручено Комиссии по приемке помещений после переустройства и (или) перепланировки администрации г.Рязани (т.1, л.д. 128-129). По результатам проведенной экспертизы суду представлено заключение о признании жилого помещения пригодным (непригодным) для проживания от 19.06.2009 и акт обследования помещения от 19.06.2009 (т.2, л.д. 15-16).

Так, комиссией было установлено, что общая площадь помещения квартиры 2а составляет 32 кв. м, жилая – 17,7 кв. м. В жилом помещении квартиры 2а имеется централизованное горячее и холодное водоснабжение, канализация, электроснабжение, газоснабжение, отопление и вентиляция. При этом комиссия пришла к выводу о том, что исследуемое помещение относится к жилым и в нем необходимо провести капитальный ремонт с целью приведения утраченных в процессе эксплуатации характеристик жилого помещения в соответствие с установленными требованиями.

Какие-либо доказательства, свидетельствующие о переводе жилого помещения, расположенного по адресу: г.Рязань, ул. проф. Никулина, д.6, корп.1, кв. 2а, в нежилое в установленном законом порядке, в материалах дела отсутствуют.

При этом постановление администрации г.Рязани №4423 от 25.11.2002 «О передаче в аренду целевым назначением нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Рязань, ул.им. проф. Никулина, д.6, корп.1, кв. 2, Всероссийскому обществу трезвости и здоровья» (т.1, л.д. 42), на которое ссылается ответчик, таким доказательством не является. Из содержания упомянутого постановления видно, что оно касается самого факта передачи спорного помещения в аренду ответчику. Однако указанный документ не свидетельствует о переводе жилого помещения в нежилое в установленном жилищным законодательством порядке.

В то же время постановление главы администрации г.Рязани о переводе жилого помещения (квартиры №2а) в нежилое ответчиком, в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представлено.

Причем, как усматривается из справки отдела муниципального архива администрации г.Рязани от 25.03.2009, постановление главы администрации г.Рязани о переводе жилого помещения, расположенного по адресу: г.Рязань, ул. проф. Никулина, д.6, корп.1, кв. 2а, в нежилое за период с 1998 по 2004 годы в документах архивного фонда администрации г.Рязани не значится (т.1, л.д. 71). 

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд области пришел к правильному выводу о том, что занимаемое ответчиком помещение относится к жилому. Длительное использование жилого помещения под офис привело его к тому, что по заключению комиссии необходимо проведение капитального ремонта с целью приведения утраченных в процессе эксплуатации характеристик жилого помещения в соответствие с установленными требованиями. При этом, как правильно указал суд первой инстанции, утрата в процессе эксплуатации характеристик жилого помещения не означает, что спорное помещение было переведено из жилого в нежилое в установленном законом порядке.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»,  сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие Гражданского кодекса Российской Федерации, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным статьей 168  Гражданского кодекса Российской Федерации (статья 288 Кодекса).

Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Учитывая изложенное и принимая во внимание, что занимаемое ответчиком помещение по договору аренды №1902003 от 03.11.2003 относится к жилым и не  было переведено в нежилое в порядке, установленном жилищным законодательством, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что такая сделка аренды является недействительной (ничтожной) как не соответствующая требованиям вышеуказанных норм права. 

Недействительная сделка не порождает юридических последствий, достижения которых добивались совершившие ее стороны, а влечет последствия ее недействительности, которые установлены законом.

            Основные последствия недействительности сделки связаны с определением правовой судьбы полученного сторонами по сделке. Общее правило, регулирующее правовую судьбу полученного сторонами по сделке, установлено пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации и  предусматривает возвращение сторонами друг другу всего полученного по сделке, а в случае невозможности возвращения полученного в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) - возмещение его стоимости в деньгах.

Факт передачи спорного помещения арендатору подтверждается актом приема-передачи от 03.11.2003 и не оспаривается ответчиком (т. 1, л.д. 9). Причем последний не отрицает и фактическое пользование переданным по ничтожной сделке помещением в настоящее время.

Поскольку сделка, на основании которой ответчик занимает спорное помещение, признана ничтожной, а каких-либо иных законных оснований для пользования спорным помещением у ответчика не имеется, суд первой инстанции по праву применил последствия недействительности такой сделки путем обязания ответчика – ОО «Всероссийское общество трезвости и здоровья» в лице РРООО  «Всероссийское общество трезвости и здоровья» освободить занимаемое помещение и передать его истцу по акту приема-передачи.

В ходе проверки судебного решения не нашел своего подтверждения довод апеллянта о необходимости применения последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата арендатору уплаченной арендной платы, которая является неосновательным обогащением истца.

В пункте 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998 №13/14 содержатся разъяснения о том, что при применении последствий исполненной обеими сторонами недействительной сделки, когда одна из сторон получила по сделке денежные средства, а другая - товары, работы или услуги, суду следует исходить из равного размера взаимных обязательств сторон.

Пунктом 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2000 №49 предусмотрено, что денежные средства, уплаченные за пользование имуществом, предоставленным по недействительному договору, могут считаться неосновательно полученными лишь в части, превышающей размер причитающегося собственнику имущества возмещения.

Из материалов дела усматривается, что апеллянтом в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств того, что уплаченные им по недействительному договору арендные платежи превышают обычные ставки арендной платы за аналогичные помещения в данной местности. Следовательно, перечисленная им плата не может рассматриваться как неосновательное обогащение собственника имущества.

Более того, ответчик, ссылаясь на внесение им арендной платы в размере 129,5 тыс. руб., не представил какие-либо доказательства в подтверждение данного факта. Документы, свидетельствующие о перечислении им арендных платежей в указанном размере, в материалах дела отсутствуют. 

Довод заявителя о том, что истец не является собственником спорного помещения, опровергается представленными в материалы дела доказательствами. Так, по запросу суда апелляционной инстанции администрацией г.Рязани представлена копия постановления мэра г.Рязани от 31.05.1994 №526 «О передаче в муниципальную собственность города ведомственного жилищного фонда, котельных, ЦТП и инженерных коммуникаций», а Московско-Рязанским отделением ОАО «РЖД» представлены соответственно договор приема-передачи жилищного фонда Рязанского отделения Московской железной дороги от 18.03.1997, акт приема-передачи жилищного фонда Рязанского отделения Московской железной дороги. Как усматривается из упомянутых документов, Рязанское отделение Московской железной дороги передало в муниципальную собственность жилищный фонд, находящийся на его балансе, в том числе и спорное жилое помещение.

   Данное обстоятельство подтверждается также и выпиской из реестра муниципальной собственности № 01081/3700 от 29.12.2008 (т.1, л.д.37). Данный документ представлен в оригинале, основания для непринятия его в качестве ненадлежащего доказательства отсутствуют.

   Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 2 пункта 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", документом, подтверждающим право собственности субъектов права федеральной, государственной и муниципальной собственности на отдельные объекты, является соответствующий Реестр федеральной, государственной и муниципальной собственности.

   Данные реестра о включении спорного объекта в состав муниципальной собственности не оспорены и в судебном порядке недействительными не признаны.

   Таким образом, материалами дела подтверждено, что дом, расположенный по адресу : г.Рязань, ул.им.профессора Никулина, 6 корпус 1 включен в реестр муниципальной собственности.

   Доказательств его исключения из реестра или оспаривания права муниципальной собственности на данную недвижимость в суде в материалах дела не имеется.

   Отсутствуют и доказательства, свидетельствующие о приватизации спорного помещения.

С учетом изложенного судебная коллегия не усматривает оснований для отмены или изменения решения арбитражного суда первой инстанции и отклоняет доводы заявителя о его незаконности и необоснованности.

Неправильного применения судом норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом второй инстанции не установлено.

В соответствии с пунктом 3  статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Таким образом, расходы по государственной пошлине по  апелляционной жалобе в сумме 1000 рублей подлежат отнесению на ответчика –                                 ОО «Всероссийское общество трезвости и здоровья» в лице                                 РРООО «Всероссийское общество трезвости и здоровья».

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

                                            П О С Т А Н О В И Л :

решение Арбитражного суда Рязанской области от 13 июля 2009 года по делу № А54-5311/2008 С17 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление  может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

М.В. Никулова

Судьи

М.В. Каструба

Е.И. Можеева