Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2009 по делу n А23-1667/09Г-2-79. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

       300041,  г. Тула,  ул. Староникитская,  д.1

web: www.20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Тула

13 октября 2009 года

                                 Дело №А23-1667/09Г-2-79

Резолютивная часть постановления объявлена 09 октября 2009 года.

Постановление изготовлено в полном объеме   13 октября 2009 года.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Стахановой В.Н.,

судей                                 Еремичевой Н.В., Игнашиной Г.Д.,

при ведении протокола судебного заседания  секретарем   Солдатовой Т.Ю.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 20АП-3956/09) городского потребительского общества

на решение Арбитражного суда Калужской области

от 11.08.2009 по делу №А23-1667/09Г-2-79  (судья Архипов Ю.В.), принятое

по иску городского потребительского общества

к индивидуальному предпринимателю Караваевой Ирине Владимировне,

о взыскании 674 800 руб.,

по встречному иску индивидуального предпринимателя Караваевой Ирины Владимировны

к городскому потребительскому обществу

о взыскании 570 000 руб.,

при участии в судебном заседании представителей: 

от истца: городского потребительского общества -  Плотников Н.А., председатель правления, выписка из протокола от 10.01.2007 №32,

Беличенко А.Г., адвокат, доверенность от 11.07.2009 б/н;

от ответчика: индивидуального предпринимателя Караваевой Ирины Владимировны – не явились, извещены надлежащим образом,

                                                     установил:

городское потребительское общество (далее – истец, ответчик по встречному иску) обратилось в Арбитражный суд Калужской области с иском к индивидуальному предпринимателю Караваевой Ирине Владимировне (далее – ИП Караваева И.В., предприниматель, ответчик, истец по встречному иску ) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 20.04.2005 №08 в сумме 674 800 руб. (с учетом уточнения заявленных требований).

ИП Караваева И.В. 26.05.2009 обратилась в  Арбитражный суд Калужской области со встречным иском о  взыскании с городского потребительского общества суммы неосновательного обогащения 570 000 руб. (с учетом уточнения исковых требований)(т.1,л.88-90, т.2,л.50).

Определением суда от 22.06.2009 встречное исковое заявление предпринимателя принято к производству для рассмотрения с первоначальным иском (т.1,л. 86-67).

Решением Арбитражного суда Калужской области от 11.08.2009  первоначальный иск городского потребительского общества о взыскании с предпринимателя 674 800 руб. оставлен без удовлетворения, встречный иск ИП Караваевой И.В. удовлетворен

Не согласившись с принятым решением, городское потребительское общество обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять новый судебный акт, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

Представитель предпринимателя  в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, что подтверждается уведомлением, имеющимся в деле. 

Руководствуясь ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд апелляционной инстанции  пришел к выводу, что неявка  представителя предпринимателя  не препятствует рассмотрению апелляционной жалобы по имеющимся в деле доказательствам, в связи с чем дело рассмотрено в его отсутствие.

Суд апелляционной инстанции, выслушав пояснения представителя городского потребительского общества, изучив доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, не находит оснований для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, 20.04.2005 между городским потребительском обществом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды №08 (т.1, л.10-12).

Согласно п.1.1. указанного договора  арендодатель обязуется предоставить арендатору здание универмага площадью 929,4 кв.м в соответствии с техническим    паспортом,   расположенное    по    адресу:    Калужская   область, г. Балабаново, ул. Капитана Королева, д. 5, стоящее на участке земли площадью 1152 кв.м.

Согласно п. 1.5. договора при передаче здания арендатору  составляется двусторонний акт приема-передачи здания.

Во исполнение пункта 1.5 договора 20.04.2005 истец сдал, а ответчик принял здание универмага площадью 929,4 кв.м, расположенное по адресу: Калужская область, г. Балабаново, ул. Капитана Королева, д.5, стоящее на участке земли площадью 1152 кв.м, для организации розничной торговли продуктами питания и непродовольственными товарами (магазина), о чем составлен акт приема-передачи здания №08 (т.1, л.13).

Срок аренды установлен сторонами с 01.05.2005 по 30.04.2010 (п.1.6 договора).

В связи с тем, что  срок договора аренды составил более одного года, на основании ч. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ)   произведена     государственная    регистрация   договора   за   номером    40-40-03/006/2005-460.

Согласно разделу 3 договора, арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом в размере 30 000 руб. в месяц, кроме того НДС 18% - 5400 руб. (п. 3.1. договора).

 Арендодатель вправе один раз в год в одностороннем порядке изменять установленную в п. 3.1. настоящего договора арендную плату (п.3.2 договора).

В соответствии с  п. 3.4. договора арендная плата перечисляется на расчетный счет арендодателя не позднее 01 числа месяца,  за который осуществляется платеж.

01.01.2006 между сторонами подписано дополнительное соглашение к договору аренды №08, согласно которому  арендная плата составила 35 400 руб. в месяц (т.1,л.128).

Названное дополнительное  соглашение прошло государственную регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службы по Калужской области 24.05.2006 за номером 40-40-03/020/2006-426.

01.05.2006, 01.05.2007, 01.01.2008, 01.08.2008 между городским потребительским обществом и предпринимателем заключались дополнительные соглашения к договору аренды №08, из содержания которых следует, что арендная плата увеличивалась и согласно последнему дополнительному соглашению составила 191 000 руб. в месяц за все арендуемое имущество в целом (т.1,л.129,130,131,132).

Согласно представленному ответчиком расчету арендной платы (т.1, л.93)     за  период с августа 2008 года по март 2009 года городским потребительским обществом предпринимателю выставлены акты и счета по оплате арендной платы (т.1,л.17-24)   исходя из размера арендной платы, установленной в дополнительном соглашении от 01.08.2008, в сумме 191 000 руб. на общую сумму 1 528 000 руб.

31.03.2009 между сторонами подписано соглашение о расторжении договора аренды от 20.04.2005 №08  (т.1,л.33-34).

На основании акта приема-передачи от 01.04.2009 к соглашению о расторжении договора, здание универмага площадью 929,4 кв.м, расположенное по адресу: Калужская область, г. Балабаново, ул. Капитана Королева, д. 5, стоящее на земельном участке площадью 1152 кв.м, передано истцу без каких-либо претензий сторон друг другу (т.1, л.35-36).

Ссылаясь на то, что ИП Караваева И.В. за период с 01.08.2008 по 31.03.2009   не внесла арендную плату по договору от 20.04.2005 №08  в сумме 674 800 руб., городское потребительское общество обратилось в суд с настоящим иском.

Рассматривая дело по существу и отказывая в удовлетворении заявленных требований городского потребительского общества, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (ч.1 ст. 650 ГК РФ).

В соответствии с ч.1 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ч.2 ст. 651 ГК РФ).

В силу ч.1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.

Согласно ч.1 ст.614 ГК РФ, регламентирующей общие положения об арендной плате по договору аренды, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (ч.3 ст. 614 ГК РФ).

В силу п. 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной» при применении ч. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер платы либо порядок (механизм) ее исчисления.

Согласно ч. 1 ст. 453 ГК РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в неизменном виде.

Из анализа указанной нормы следует, что при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения.

В соответствии с ч. 3 ст. 453 ГК РФ в случае изменения обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 20.04.2005 между городским потребительском обществом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды №08 здания универмага площадью 929,4 кв.м   в соответствии с техническим    паспортом,   расположенное    по    адресу:    Калужская   область, г. Балабаново, ул. Капитана Королева, д. 5, стоящее на участке земли площадью 1152 кв.м (т.1, л.10-12).

Срок аренды установлен сторонами с 01.05.2005 по 30.04.2010 (п.1.6 договора).

В связи с тем, что  срок договора аренды составил более одного года, на основании ч. 2 ст. 651 ГК РФ   произведена     государственная    регистрация   договора   за   номером    40-40-03/006/2005-460.

Согласно разделу 3 договора  арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом в размере 30 000 руб. в месяц, кроме того НДС 18% - 5400 руб. (п. 3.1. договора).

 Арендодатель вправе один раз в год в одностороннем порядке изменять установленную в п. 3.1.   договора арендную плату (п.3.2 договора).

В соответствии с  п. 3.4. договора арендная плата перечисляется на расчетный счет арендодателя не позднее 01 числа месяца, за которым осуществляется платеж.

01.01.2006 между сторонами подписано дополнительное соглашение к  договору аренды №08, согласно которому  арендная плата составила 35 400 руб. в месяц (т.1,л.128).

Названное дополнительное  соглашение прошло государственную регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службы по Калужской области 24.05.2006 за номером 40-40-03/020/2006-426.

01.05.2006, 01.05.2007, 01.01.2008, 01.08.2008 между городским потребительским обществом и предпринимателем заключались дополнительные соглашения к договору аренды №08, из содержания которых следует, что арендная плата увеличивалась и согласно последнему дополнительному соглашению составила 191 000 руб. в месяц за все арендуемое имущество в целом (т.1,л.129,130,131,132).

Как усматривается их указанных дополнительных соглашений, устанавливающих изменение арендной платы, арендодатель осуществлял изменение арендной платы чаще одного раза в год, что свидетельствует о нарушении норм законодательства и положений договора аренды № 08 от 20.04.2005.

Поскольку договор аренды от 20.04.2005 №08 заключен между сторонами на срок не менее одного года, во исполнение требований ч. 2 ст. 651 ГК РФ он прошел государственную регистрацию.

Учитывая, что соглашение об изменение договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации.

Вместе с тем, дополнительные соглашения от 01.08.2008 (т.1, л. 132), от 01.05.2006 (т.1, л.129), от 01.05.2007 (т.1, л.130), от 01.01.2008 (т.1, л.131) не были зарегистрированы в установленном порядке.

Следовательно, названные соглашения в соответствии с ч. 3 ст. 433 ГК РФ считаются не заключенными и не порождающими обязательств сторон, пока они не будут зарегистрированы в установленном порядке.

При этом дополнительное соглашение от 01.01.2006, согласно которому арендная плата составила 35 400 руб. в месяц прошло государственную регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службы по Калужской области 24.05.2006 за номером 40-40-03/020/2006-426 (т.1,л.128).

Следовательно, сумма арендной платы за период с 01.01.2006 по 31.03.2009, подлежащая уплате предпринимателем  по договору аренды от 20.04.2005 №08, должна была составлять 35 400 руб. в месяц.

Таким образом, в период с мая 2005 года по декабрь 2005 года арендная плата должна была составить 283 200 руб. исходя из ежемесячной арендной платы в сумме 35 400 руб., установленной договором от 20.04.2005 №08; в период с 01.01.2006 по 31.03.2009 – 1 380 600 руб. исходя из ежемесячной арендной платы в сумме 35 400 руб., установленной дополнительным соглашением от 01.01.2006.

Общая