Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2009 по делу n А23-1165/09Г-17-72. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

300041,  г. Тула,  ул. Староникитская,  д.1

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город  Тула

09 октября 2009  года

                                     Дело №А23-1165/09Г-17-72

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Полынкиной Н.А.,

судей                                 Еремичевой Н.В., Тиминской О.А., 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Соколовой Т.А.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО «Ранчо «Рог Изобилия» на решение Арбитражного суда Калужской области от 17.06.2009 по делу № А23-1165/09Г-17-72 (судья Литовцева Ю.В.),

при участии в судебном заседании: 

от истца – Полищук С.П. – пред. по дов. №669 от 09.04.2009, паспорт 29 04 №931841, Лесуненко С.С. – пред. по дов. №1102 от 01.06.2009, паспорт 29 02 №497650,

от ответчика – Уилбрахем Р.Э.Р. – пред. по дов. б/н от 25.09.2009, паспорт Р GBR 099123225, Вилбрахам А.О. – пред. по дов. б/н от 25.09.2009, паспорт 45 09 №246313, Годлевский А.Е. – директор, паспорт 29 01 №276399, Новиков В.А. – пред. по дов. б/н от 23.04.2009, паспорт 45 04 №210778, Кузнецов О.Н. – пред. по дов. б/н от 15.06.2009, паспорт 45 10 №042543,

                                                     установил:

администрация  (исполнительно-распорядительный орган)  муниципального района «Бабынининский район» (далее - администрация  МР  «Бабынинский район») обратилась в Арбитражный суд Калужской области с исковым заявлением к  обществу  с  ограниченной ответственностью «Ранчо «Рог  Изобилия»  (далее  – ООО «Ранчо «Рог  изобилия»)  о признании договора аренды земельного участка общей площадью 3 993 га,  расположенного по  адресу:   Калужская  область, Бабынинский   район,  сельское  поселение д. Бабынино, с кадастровым номером 40:01:00 00 00:0025, недействительным, о применении последствий недействительности сделки,  а также о признании недействительной регистрации указанного договора аренды земельного участка с правом выкупа.

В дополнении от 08.05.2009 №896 истец уточнил заявленные требования, просил признать недействительным договор аренды указанного земельного   участка и применить последствия его недействительности в виде двусторонней реституции: обязать ответчика вернуть истцу данный земельный участок, а истца вернуть ответчику денежные средства в размере   3 700 000   руб.   Кроме   того,   в   заявлении   от   08.05.2009  №  897   истец отказался   от   требований   в   части   признания   недействительной  регистрации договора аренды земельного участка с правом выкупа.

Решением Арбитражного суда Калужской области исковые требования удовлетворены, признан недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка  с правом выкупа № 1 от 05.05.2006, заключенный между администрацией муниципального образования муниципальный район  «Бабынинский   район» и обществом с ограниченной ответственностью «Ранчо «Рог Изобилия», применены последствия недействительности договора аренды  земельного участка с правом выкупа № 1 от 05.05.2006,  заключенного между администрацией муниципального образования муниципальный район   «Бабынинский   район» и обществом  с ограниченной   ответственностью «Ранчо   «Рог   Изобилия»,   в следующей форме: на общество с ограниченной   ответственностью   «Ранчо «Рог Изобилия» возложена обязанность возвратить администрации земельный   участок   общей   площадью 3 993 га, расположенный   по   адресу:   Калужская   область,   Бабынинский   район,   сельское поселение д. Бабынино,  бывшее подсобное хозяйство «Волковское», кадастровый номер   40:01:00   00   00:0025, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения; на администрацию (исполнительно-распорядительный орган) муниципального района «Бабынинский район» возложена обязанность возвратить   обществу   с ограниченной ответственностью  «Ранчо   «Рог  Изобилия»  3 700 000   рублей, оплаченных в счет выкупа земельного участка. Производство   по делу в   части исковых требований о признании недействительной регистрации договора аренды земельного участка с  правом выкупа № 1 от 05.05.2006, заключенного между администрацией муниципального образования муниципальный район   «Бабынинский   район»   и   обществом   с ограниченной ответственностью «Ранчо «Рог Изобилия», прекращено.

Не согласившись с указанным решением суда, ООО «Ранчо «Рог Изобилия» обратилось в суд апелляционной инстанции с апелляционной  жалобой, в которой просит его отменить и  отказать в удовлетворении заявленных  исковых  требований  в  полном  объеме. Заявитель считает решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным. Указывает, что спорный земельный участок является государственной собственностью, в связи с чем при заключении договора отсутствовала необходимость предлагать собственнику участка – Калужской области воспользоваться преимущественным правом его приобретения. По мнению заявителя, суд необоснованно признал спорный договор недействительным по мотиву его несоответствия требованиям п.4 ст.8 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» о преимущественном праве приобретения субъектом РФ – Калужской областью спорного земельного участка в собственность, поскольку ответчик на момент рассмотрения иска еще не начал реализовывать предоставленное ему договором право выкупа земельного участка (не выплатил всей выкупной стоимости и не подал заявления, содержащего волеизъявление на приобретение земельного участка в собственность). По мнению заявителя, положения ст.8  и 9 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не могут применяться к правоотношениям с участием истца, поскольку  они регламентируют отношения, связанные с оборотом земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в частной собственности, в то время как спорный земельный участок находится в государственной собственности. Заявитель подчеркивает, что сам акт публичного характера, на основании которого заключен оспариваемый договор, – постановление районного собрания МО «Бабынинский район» №61 от 21.10.2005, недействительным не признан, в связи с чем отсутствуют основания и для признания оспариваемого договора недействительным. Заявитель полагает, что оспариваемый договор необоснованно признан судом недействительным в полном объеме, поскольку не приведено правовых оснований для признания его недействительным в части отношений по аренде земельного участка.  Заявитель считает, что судом необоснованно в качестве последствий недействительности ничтожной сделки на администрацию возложена обязанность по возврату ответчику исключительно выкупной цены земельного участка, поскольку в случае признания договора недействительным в полном объеме подлежат возврату и денежные средства, уплаченные ответчиком за формирование земельного участка, и суммы уплаченных арендных платежей.

Законность и обоснованность решения от 17.06.2009 прове­рены в порядке ст. ст. 266, 268 АПК РФ. При этом судом апелляционной инстанции  установлены основания для его отмены, предусмотренные ст. 270 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, между администрацией МР «Бабынинский район» и ООО  «Ранчо   «Рог   изобилия»   был   подписан договор  №  1 аренды    земельного участка  с  правом  выкупа   от   05.05.2006   (л.д. 11). 

Предметом  данного   договора является аренда ООО «Ранчо «Рог изобилия» у администрации МР «Бабынинский район»  с правом выкупа   земельного участка  общей площадью 3 993 га, расположенного по адресу:   Калужская   область, Бабынинский   район,  сельское поселение д. Бабынино,  бывшее подсобное хозяйство «Волковское»,  кадастровый номер   40:01:00  00   00:0025, категория   земель – земли сельскохозяйственного назначения, сроком на 49 лет.

Указанный   договор   был   зарегистрирован  в  Управлении   Федеральной регистрационной службы по Калужской области  03.08.2006.

В соответствии с пунктом 1.5 договора участок переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором суммы выкупной цены,  но не ранее трех лет  при условии надлежащего использования  земельного участка   (пункт  4 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения).

Пунктом 2.3 договора наряду с размером арендных платежей  установлена выкупная цена участка,   которая   составляет   4 000 000   рублей,   а   также   предусмотрена   уплата выкупного платежа в сумме 1 000 000 рублей.

Из предоставленных администрацией МР «Бабынинский район» платежных документов следует,  что на день рассмотрения дела арбитражным судом в счет выкупных платежей ООО «Ранчо «Рог изобилия» внесло 3 700 000 рублей.  Факт перечисления денежных средств ответчиком не оспорен,   назначение   платежей   в   качестве   выкупных   указано   в   платежных поручениях № 58 от 07.05.2007, № 150 от 15.11.2007, № 13 от 15.02.2008, № 70 от 09.06.2008, № 78 от 27.06.2008, № 102 от 24.09.2008, № 123 от 04.12.2008, № 57 от 15.04.2009 в графе «Основание платежа».

В   материалах   дела   имеется   постановление   главы   администрации   МР «Бабынинский   район»   от   30.04.2002   (л.д.   57),   пунктом   2   которого   земельный участок площадью 3683 га,  в том числе 3356 га сельскохозяйственных угодий, зачислен в фонд перераспределения земель.

Однако постановлением от 22.04.2004 № 107 (л.д.  58) пункт 2 постановления от 30.04.2002 признан утратившим силу.

Ссылаясь на то, что, поскольку спорный договор является договором аренды с правом выкупа, при его заключении было нарушено преимущественное право Калужской области, предусмотренное п.2 ст.8 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», на приобретение данного земельного участка в собственность, цена договора не является рыночной, договор заключен  без проведения торгов и условие о выкупе земельного участка противоречит п.4 ст.9 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о нарушении при заключении оспариваемого договора требований п.4 ст.8 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», поскольку о заключении договора аренды земельного участка с правом выкупа не уведомлялся субъект РФ – Калужская область, в нарушение ст.10 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» сообщение о предстоящей передаче земельного участка в аренду с правом выкупа в средстве массовой информации, в котором на территории Калужской области осуществляется публикация сведений, предусмотренных ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», не публиковалось, а определенная в договоре цена выкупа земельного участка не является рыночной, поскольку определена расчетным путем.

Суд  апелляционной  инстанции  не может согласиться с указанными выводами арбитражного суда первой инстанции  в  силу  следующего.

Положения статей 1 и 8 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» имеют цель урегулировать отношения, связанные с куплей-продажей земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, а также сохранением земель сельскохозяйственного назначения в собственности субъектов Федерации и муниципальных образований. Основной смысл пункта 1 статьи 8 состоит в том, что субъект Российской Федерации или орган местного самоуправления имеют преимущественное право покупки продаваемого земельного участка при общих правилах продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения.

Однако судебная коллегия считает, что к правоотношениям сторон по настоящему делу должна быть применена специальная норма, которая содержится в пункте 4 статьи 10 Закона.

В соответствии с пунктом 4 статьи 10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.

Решение о предоставлении земельного участка в собственность или об отказе в его предоставлении в собственность должно быть принято в течение 30 дней со дня подачи таким арендатором заявления в письменной форме в исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, обладающие правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.

Таким образом, вышеуказанной нормой права предусмотрено исключительное право арендатора на приобретение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при соблюдении двух условий: истечение трехлетнего срока аренды и надлежащее использование земельного участка, а также обязанность арендодателя - в тридцатидневный срок со дня подачи арендатором заявления принять решение о предоставлении в собственность земельного участка либо об отказе в его предоставлении при отсутствии указанных условий.

Следовательно, при наличии условий, предусмотренных пунктом 4 статьи 10 Закона, администрация МО Бабынинский район может принять решение о предоставлении земельного участка в собственность обществу (арендатору), имеющему исключительное право на такое приобретение, без соблюдения установленной ст.8 Закона обязанности по уведомлению Калужской области о преимущественном праве покупки.

Кроме того, правило о преимущественном праве покупки вступает в действие на момент совершения сделки по продаже земельного участка. Оспариваемый же договор лишь предоставляет арендатору право на последующий выкуп земельного участка, которое на момент предъявления и рассмотрения настоящего иска обществом реализовано не было (не вся сумма выкупных платежей была перечислена и не было подано предусмотренное ст.10 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» заявление о предоставлении земельного участка в собственность).

При этом, с учетом положений