Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2009 по делу n А62-1358/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (пункт 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1.1.3. договора аренды от 05.07.2002 №1512/02 предусмотрено, что договор считается расторгнутым (прекращенным) со дня фактической сдачи арендатором арендуемого нежилого помещения по акту приема-передачи балансодержателю.

Учитывая положения статьи 655 ГК РФ и пункта 1.1.3. договора аренды от 05.07.2002 №1512/02, суд первой инстанции обоснованно заключил, что поскольку уменьшение арендуемой площади означает частичное прекращение арендных отношений, то в рассматриваемом случае должен был быть оформлен акт приема-передачи о возврате заявителем соответствующей части помещений балансодержателю.

Кроме того, в силу пункта 17 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 №219, при прекращении права или ограничения погашается соответствующая запись ЕГРП.

В соответствии с пунктом 63 указанных Правил, если ограничение (обременение) прекращается не полностью, а преобразуется в пользу другого гражданина или юридического лица, в штампе погашения регистрационной записи указывается номер подраздела и листа, на котором произведена новая запись о том же самом ограничении.

Однако в материалы дела Администрацией города Смоленска не представлен акт приема-передачи или иной документ о возврате                   ИП Прохоровой С.Н. балансодержателю или арендодателю какой-либо части нежилого помещения по ул. Николаева, д. 52, равно как и сведения из ЕГРП о погашении регистрационной записи о наличии обременения (аренды) в пользу заявителя. Из объяснений участвующих в деле лиц, представленных в материалы дела, также не следует, что ИП Прохорова С.Н. освобождала указанное помещение полностью или частично и прекращала осуществлять в нем предпринимательскую деятельность.

Также суд первой инстанции обоснованно со ссылкой на п. 3                  ст. 607 ГК РФ указал на незаключенность договоров аренды от 08.02.2007 №2544/07 и №2545/07 между Администрацией города Смоленска и             ИП Бусаловой Л.П. и ООО «Николаевский», соответственно, поскольку они  не содержат сведений, определяющих границы, состав и конфигурацию передаваемых в аренду третьим лицам частей нежилого помещения и позволяющих разграничить их с той его частью, которая остается в аренде у ИП Прохоровой С.Н. Поэтажные планы с обозначением передаваемых помещений к договорам не прилагались.

Из объяснений ИП Бусаловой Л.П., изложенных в отзыве на заявление ИП Прохоровой С.Н. и данных в судебном заседании, следует, что с 2003 года и по настоящее время она является работником ИП Прохоровой С.Н. (администратор), по просьбе которой зарегистрировалась в качестве предпринимателя и подписала договор аренды части площадей (295 кв.м.) нежилого помещения магазина по ул. Николаева, д. 52 в г. Смоленске.

ИП Бусалова Л.П. указала, что этот договор аренды был формальным, заключался с целью соблюдения ожидаемого нормативного ограничения выкупаемой площади (300 кв.м.) и сохранения права на льготную приватизацию всего нежилого помещения магазина, на всей площади которого единственным лицом, реально осуществлявшим предпринимательскую деятельность, была и остается ИП Прохорова С.Н., все платежи, в том числе за аренду помещений, производились ею за счет         ИП Прохоровой С.Н.

Из отзыва ООО «Николаевский» на заявление ИП Прохоровой С.Н. также следует, что деятельность и все платежи от его имени осуществляла только Прохорова С.Н., которая является его единственным участником и директором.

Учитывая вышеизложенное, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что фактически нежилое помещение магазина по ул. Николаева, д. 52 между ИП Прохоровой С.Н. и третьими лицами не делилось, последним какие-либо площади в нем не передавались, арендуемое помещение площадью 680,5 кв.м. с 2005 года ни полностью, ни частично из пользования ИП Прохоровой С.Н. не выбывало, в связи с чем у Администрации города Смоленска отсутствовали основания полагать, что индивидуальным предпринимателем не соблюдено условие, установленное пунктом 1 статьи 3 Федерального закона №159-Ф.

Делая вывод о соблюдении индивидуальным предпринимателем условия, предусмотренного п. 2 ст. 3 Федерального закона №159-ФЗ от 22.07.2008, и признавая несостоятельной позицию Администрации города Смоленска о нарушении ИП Прохоровой С.Н. в 2005-2008 годах обязательств по перечислению арендных платежей, предусмотренных соглашениями от 21.03.2005, от 20.01.2006, от 05.02.2007, от 01.02.2008 об изменении условий договора аренды от 05.07.2002 №1512/02, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

Федеральный закон №159-ФЗ не содержит четких критериев оценки понятия «перечисление арендной платы надлежащим образом» в целях настоящего Закона, поэтому в каждом конкретном случае при разрешении вопроса о наличии у арендатора преимущественного права на приобретение имущества необходимо давать оценку каждому случаю несвоевременного перечисления арендной платы.

С учетом того, что, как установлено выше, единственным арендатором в указанном нежилом помещении в 2007-2008 годах продолжала оставаться   ИП Прохорова С.Н., а внесенные от имени ИП Бусаловой Л.П. и                  ООО «Николаевский» по договорам аренды от 08.02.2007 №2544/07 и №2545/07 суммы платы, перечисленные ответчику, фактически поступили от              ИП Прохоровой С.Н., что подтверждается  имеющимися в деле расписками индивидуального предпринимателя Бусаловой Л.П. в получении средств от                            ИП Прохоровой С.Н. для внесения арендной платы, информацией о платежах третьих лиц за подписью заявителя и ответчика, объяснениями                     ИП Бусаловой Л.П. и ООО  «Николаевский», суд первой инстанции  сделал правильный вывод о том, что  ИП Прохорова С.Н. в 2005-2008 годах вносила  арендодателю плату за фактически переданные и используемые ею площади (680,5 кв.м) нежилого помещения по ул. Николаева, д. 52, в соответствии с подписанными с ответчиком соглашениями от 21.09.2005, от 20.01.2006, от 05.02.2007, от 01.02.2008.

Судом установлено, что оплата производилась ИП Прохоровой С.Н. в полном объеме и, как правило, в течение оплачиваемого месяца, регулярность ее перечисления в первые месяцы 2007-2008 годов нарушалась по не зависящим от предпринимателя причинам: позднее направление оферт арендодателем (письма ответчика от 19.04.2007 №24-1535, №24-1536,       №24-1537) и неопределенность с методикой расчета арендной платы (решения Смоленского городского Совета от 19.12.2007 №727, от 28.03.2008 №846).

При этом, как справедливо отмечено судом первой инстанции, какие-либо претензии по допущенной арендодателем просрочке уплаты арендных платежей арендатором не предъявлялись, к гражданско-правовой ответственности при исполнении сторонами договора аренды имущества     ИП Прохорова С.Н. не привлекалась. Доказательств того, что фактические сроки перечисления предпринимателем арендной платы причинили ущерб арендатору, в материалы дела не представлено.

Согласно части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ во взаимосвязи с вышеприведенными нормативными положениями, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что индивидуальный предприниматель Прохорова С.Н. соответствовала установленным ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ условиям, в связи с чем обоснованно признал незаконным выраженный в письме от 12.02.2009 №56/1 отказ Администрации города Смоленска в предоставлении ИП Прохоровой С.Н. преимущественного права на выкуп арендованного нежилого помещения площадью 680,5 кв., являющегося муниципальной собственностью и расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Николаева,     д. 52.

Доводы, заявленные Администрацией города Смоленска в апелляционной жалобе, свидетельствуют о ее несогласии с оценкой установленных судом фактических обстоятельств по делу, с которой суд апелляционной инстанции соглашается по вышеуказанным мотивам, и не подтверждают нарушение судом норм материального права, в связи с чем отклоняются.

Суд первой инстанции не допустил нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 АПК РФ и влекущих безусловную отмену решения суда.

        При таких обстоятельствах у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для удовлетворения апелляционной жалобы.

        Руководствуясь ст.ст. 110, 112, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

       решение Арбитражного суда Смоленской области от 15.06.2009  по делу  №А62-1358/2009 оставить без изменения, а апелляционную жалобу               Администрации города Смоленска - без удовлетворения.

       Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок.

Председательствующий судья:                                                      Н.В.Еремичева

Судьи:                                                                                               Н.А.Полынкина

                                                                                                 О.Г.Тучкова