Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2009 по делу n А54-130/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

300041,  г. Тула,  ул. Староникитская, д.1

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Тула                                                                    Дело № А54-130/2009 С10

29 сентября 2009 года.                                                                                                      

Резолютивная часть постановления объявлена 22 сентября 2009 года.

Постановление в полном объеме изготовлено  29 сентября 2009 года.

          Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Юдиной Л.А.,

судей     Капустиной Л.А., Никуловой М.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Матузиной Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Урмановой Татьяны Ивановны на решение Арбитражного суда Рязанской области от 18 июня 2009 года  по делу № А54-130/2009 С10 (судья Грошев И.П.), принятое

по иску индивидуального предпринимателя Урмановой Татьяны Ивановны, Рязанская область,

к МУП «Жилкоммунбытсервис», Рязанская область и индивидуальному предпринимателю Игонькину Юрию Николаевичу,

третьи лица: МО - Ермишинский муниципальный район Рязанской области, Рязанская область,

о признании недействительными торгов и признании недействительным договора купли-продажи

и по встречному иску индивидуального предпринимателя Игонькина Юрия Николаевича

к индивидуальному предпринимателю Урмановой Татьяне Ивановне, индивидуальному предпринимателю Урманову Сергею Рустамовичу и Комитету по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации МО - Ермишинский муниципальный район Рязанской область, Рязанская область,

о признании договоров субаренды и договора аренды незаключенными,

при участии:

от ИП Урмановой Т.И.: Железнякова А.В. – представителя по доверенности от 08.09.2009;

от МУП «Жилкоммунбытсервис»: не явилось, извещено надлежащим образом;

от индивидуального предпринимателя Игонькина Ю.Н.: Носова В.В. – представителя по доверенности от 19.03.2009; Игонькина Ю.Н. на основании свидетельства о государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя серии 62 № 000808439;

от МО - Ермишинский муниципальный район Рязанской области: не явилось, извещено надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Урманова Татьява Ивановна (далее – ИП Урманова Т.И.) обратилась в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к муниципальному унитарному предприятию «Жилкоммунбытсервис» (далее – МУП «Жилкоммунбытсервис»), при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - муниципального образования - Ермишинский муниципальный район Рязанской области (далее – МО «Ермишинский муниципальный район») и Игонькина Юрия Николаевича, о признании недействительными торгов и признании недействительным договора купли-продажи имущества №ТМ-1 2/02 от 17.12.2008, заключенного по их результатам.

Определением суда от 09 апреля 2009 года по ходатайству представителя истца Игонькин Юрий Николаевич был привлечен к участию в деле в качестве ответчика.

23.04.2009 Игонькин Ю.Н. обратился со встречным исковым заявлением к ИП Урмановой Т.И. и ИП Урманову С.Р. о признании договоров субаренды и договора аренды недвижимого имущества незаключенными. Данное заявление было принято к производству арбитражного суда определением от 28.04.2009.

Стороны неоднократно уточняли заявленные требования.

В окончательном варианте ИП Урманова Т.И. просила признать недействительными проведенные 17.12.2008 торги в части продажи помещения Н-3, лит.А, назначение - нежилое, общей площадью 56,5 кв.м, расположенного по адресу: Рязанская область, Ермишинский район, р.п. Ермишь, пл. Ленина, д. 27, с условным номером регистрации 62-62-11/032/2006-065, а также признать договор купли-продажи помещения Н-3, лит.А, назначение - нежилое, общей площадью 56,5 кв.м, расположенного по адресу: Рязанская область, Ермишинский район, р.п. Ермишь, пл. Ленина, д. 27, недействительным.

ИП Игонькин Ю.Н. просил суд признать незаключенными договоры субаренды нежилого помещения от 11 июня 2005 года и 17 ноября 2006 года, заключенные ИП Урмановым С. Р. и ИП Урмановой Т.И., а также договор аренды нежилого помещения от 28 декабря 2007 года, заключенный Комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами МО - Ермишинский муниципальный район и ИП Урмановой Т. И., и соглашение от 17 ноября 2008 года о продлении срока действия указанного договора аренды недвижимого имущества на неопределенный срок.

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 18.06.2009 производство по делу в отношении требований ИП Игонькина Ю.Н. о признании незаключенными договоров субаренды нежилого помещения от 11.06.2005 и 17.11.2006, заключенных ИП Урмановым С.Р. и ИП Урмановой Т.И., прекращено.

В удовлетворении первоначального и встречного исков отказано.

Не согласившись с принятым решением, ИП Урманова Т.И. обратилась в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований ИП Урмановой Т.И. и принять по делу новый судебный акт.

Заявитель не согласен с выводом суда о том, что он не пользуется преимущественным правом на приобретение спорного имущества в соответствии с Федеральным законом №159-ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» (далее – ФЗ от 22.07.2008 №159-ФЗ). Полагает, что суд не учел доказательства добросовестного и непрерывного владения ею спорным имуществом более трех лет, а также, что суд неправильно признал ничтожным договор субаренды от 11.06.2005.

Также заявитель указывает, что выводы суда о незаключенности и недействительности договора аренды от 11.01.2005 и субаренды от 11.06.2005 противоречивы.

Заявитель полагает, что суд лишил его возможности представлять свои возражения против признания договора субаренды недействительным в связи с пропуском срока исковой давности.

Заявитель считает, что в связи с признанием МУП «Жилкоммунбытсервис» банкротом правом оспаривания договоров аренды и субаренды обладает лишь конкурсный управляющий по основаниям, предусмотренным статьей 103 Федерального закона «О несостоятельности», и только в рамках дела о банкротстве должника.

Кроме этого, заявитель утверждает, что судом не дана оценка договору аренды от 28.12.2007 и соглашению к нему от 17.11.2008, заключенному между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и заявителем. Считает, что этот договор и соглашение действительны, поскольку не подлежат государственной регистрации (срок аренды – менее года).

По мнению заявителя, суд не учел нормы ФЗ от 22.07.2008 №159-ФЗ и то обстоятельство, что действия заявителя соответствуют требованиям данного закона (своевременная уплата арендной платы, площадь арендуемого помещения не превышает допустимой по закону и арендованное имущество не включено в соответствующий перечень имущества).

Заявитель также указывает, что судом не применена ст.6 ФЗ от 22.07.2008 №159-ФЗ, указывающая, что сделки по приватизации государственного или муниципального имущества, направленные на возмездное отчуждение государственного или муниципального имущества и совершенные с нарушением требований этого закона, ничтожны.

Податель жалобы не согласен с выводом суда о том, что спорное имущество вошло в конкурсную массу банкротящегося предприятия и поэтому на него не распространяется действие ФЗ от 22.07.2008 №159-ФЗ. Считает, что поскольку в перечень отношений, на которые действие ФЗ от 22.07.2008 №159-ФЗ не распространяется, признание банкротом предприятия - правообладателя не входит, то суду следовало применить нормы этого закона. Полагает, что большую силу имеет закон, принятый позже.

В связи с этим заявитель указывает на то, что в соответствии с п.3 ст.4 закона от 22.07.2008 №159-ФЗ МО «Ермишинский муниципальный район» и МУП «Жилкоммунбытсервис» в лице конкурсного управляющего обязаны были направить ИП Урмановой Т.И. предложение о заключении договора продажи арендуемого имущества с указанием цены этого имущества, установленной с учетом рыночной стоимости, и проекты договора купли-продажи арендуемого имущества.

В апелляционной жалобе указано, что судом не применен п.1 ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации и не дана оценка показаниям свидетелей, которые подтвердили, что ИП Урманова Т.И. действительно на законных основаниях более трех лет пользовалась спорным помещением.

МУП «Жилкоммунбытсервис» с доводами апелляционной жалобы не согласилось по основаниям, изложенным в письменном отзыве на апелляционную жалобу, просило решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

МУП «Жилкоммунбытсервис» и МО «Ермишинский муниципальный район» в судебное заседание апелляционной инстанции своих пердставителей не направили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

От  МУП «Жилкоммунбытсервис» по факсимильной связи  в суд апелляционной инстанции поступили письменные ходатайства о рассмотрении апелляционной жалобы без участия его представителя.

Руководствуясь ст.123, 156, 159 и 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся  лиц.

Поскольку решение суда первой инстанции обжалуется лишь в части отказа в удовлетворении исковых требований ИП Урмановой Т.И., суд апелляционной инстанции, в соответствии с п. 5 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав мнение представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемое решение надлежит оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения в связи со следующим.

Как усматривается из материалов дела, 11.01.2005 между ИП Урмановым С.Р. (арендатор) и Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации МО «Ермишинский район» (арендодатель) заключен договор аренды объектов недвижимости, находящихся в муниципальной собственности, в соответствии с которым арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение, площадью 56,5 кв.м, в нежилом муниципальном фонде, расположенное по адресу: Рязанская область, Ермишинский район, р.п. Ермишь, пл. Ленина, д.27, на срок до 04.01.2008 (т.1, л.д.13-17).

11.06.2005 ИП Урманов С.Р. и ИП Урманова Т.И. заключили договор субаренды объектов недвижимости, находящихся в муниципальной собственности, в соответствии с которым указанное нежилое помещение было сдано в субаренду ИП Урмановой Т.И. (т.1, л.д.53-57).

28.12.2007 Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации МО «Ермишинский район» (арендодатель) и ИП Урманова Т.И. (арендатор) заключили договор аренды объектов недвижимости, находящихся в муниципальной собственности, в соответствии с которым арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду помещение в нежилом муниципальном фонде, расположенное по адресу: р.п. Ермишь, пл. Ленина, д.27, общей площадью 83,8 кв.м. (т.1, л.д.20-24).

В соответствии с п.1.3 договора срок аренды установлен с 03.01.2008 по 31.12.2008.

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 22.12.2005 МУП «Жилкоммунбытсервис» признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство (т.1, л.д.92-93).

15.11.2008 в газете «Рязанские ведомости» и «Коммерсантъ» были опубликованы объявления конкурсного управляющего МУП «Жилкоммунбытсервис» о продаже предприятия, в том числе под лотом №8 выставлялось на продажу спорное помещение (т.1, л.д.103-104).

Согласно протоколу итогов открытых торгов по реализации имущества, принадлежащего МУП «Жилкоммунбытсервис», участником указанных торгов являлась, в числе прочих, Урманова Т.И., а победителем торгов признан Игонькин Ю.Н. (т.1, л.д.60-61).

17.12.2008 между МУП «Жилкоммунбытсервис» и Игонькиным Ю.Н. был заключен договор купли-продажи имущества №ТМ-12/02, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя помещение, площадью 56,5 кв.м, расположенное по адресу: Рязанская область, р.п. Ермишь, пл.Ленина, д.27 (т.1, л.д.88-90).

Полагая, что в соответствии с ФЗ от 22.07.2008 №159-ФЗ ИП Урманова Т.И. имеет преимущественное право на покупку данного помещения, она обратилась с настоящим иском в суд.

Считая, что договоры субаренды спорного помещения от 11.06.2005 и 15.11.2006, а также договор аренды от 28.12.2007 являются незаключенными, Игонькин Ю.Н. обратился со встречным иском в суд.

Отказывая в удовлетворении первоначальных исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что договоры субаренды от 11.06.2005 и от 15.11.2006 противоречат нормам Гражданского кодекса Российской Федерации и являются недействительными с момента их совершения и не влекут юридических последствий, а договор аренды от 11.01.2005 является незаключенным.

Кроме этого, суд первой инстанции указал на то, что оспариваемые торги проведены в рамках Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» и что нарушения, влекущие признание их недействительными, отсутствуют.

Суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как видно из материалов дела, исковые требования ИП Урмановой Т.И. мотивированы тем, что при проведении торгов по реализации нежилого помещения Н-3, лит.А, назначение: нежилое, общей площадью 56,5 кв.м, расположенного по адресу: Рязанская обл., Ермишинский район, р.п. Ермишь, пл. Ленина, д. 27, и заключении по их результатам договора купли-продажи указанного помещения были нарушены положения статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ, предусматривающей преимущественное право на приобретение арендуемого имущества субъектами малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Исходя из анализа указанной правовой нормы следует, что под правилами, установленными законом, понимаются императивные