Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2009 по делу n А62-4915/08. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

300041,  г. Тула,  ул. Староникитская, д.1

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

26 августа 2009 года                                                                Дело №А62-4915/08

г. Тула

Резолютивная часть постановления объявлена 05.08.2009

Полный текст постановления изготовлен  26.08.2009

         Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи:                                     Еремичевой Н.В.,

судей:                                                                                Игнашиной Г.Д.,

                                                                                           Тучковой О.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Седовой К.Н.,

при участии:

от ООО «Гражданстрой»: Алексеевой Т.Л. - представителя (доверенность от 11.01.2009); Маякиной О.В. - представителя (доверенность от 11.01.2009);

от Областного специализированного государственного бюджетного учреждения «Фонд государственного имущества Смоленской области»: не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом;

от Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области: не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом;

от Управления Федеральной антимонопольной службы по Смоленской области:  не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом;

от ЗАО «Строительное управление №155»: Дорожанской Ю.В. - представителя  (доверенность от 15.10.2008),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы      Главного земельного управления Смоленской области и ЗАО «Строительное управление №155» на решение Арбитражного суда Смоленской области от 18.12.2008 по делу №А62-4915/08 (судья Воронова В.В.),

                                               УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Гражданстрой» (далее по тексту – ООО «Гражданстрой», Общество) обратилось в Арбитражный суд Смоленской области с заявлением к Государственному специализированному учреждению «Фонд государственного имущества Смоленской области» и Главному земельному управлению Смоленской области (далее по тексту – ГЗУ Смоленской области) (правопредшественник Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области) о признании недействительными приказа ГЗУ Смоленской области от 30.06.2008 №258 «О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства» и торгов, проведенных 03 сентября 2008 года в городе Смоленске по продаже права на заключение договора аренды земельных участков площадью 170 994 кв. метра, в том числе: земельного участка с кадастровым номером 67:27:0020417:4 площадью 84 441 кв.м.; земельного участка с кадастровым номером 67:27:0020458:8 площадью 86 553 кв.м., расположенных по адресу: город Смоленск, район Краснинского шоссе, для их комплексного освоения в целях жилищного строительства. К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной антимонопольной службы по Смоленской области (далее по тексту – УФАС по Смоленской области), закрытое акционерное общество «Строительное управление №155» (далее по тексту - ЗАО «Строительное управление №155»).

Государственное специализированное учреждение «Фонд государственного имущества Смоленской области»  на основании распоряжения Администрации Смоленской области от 11.08.2008 №1019-р/адм. переименовано в Областное специализированное государственное бюджетное учреждение «Фонд государственного имущества Смоленской области» (далее по тексту – ОСГБУ «Фонд государственного имущества Смоленской области»).

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 18.12.2008  заявленные требования удовлетворены.

          ГЗУ Смоленской области не согласилось с данным решением и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции как незаконное и необоснованное, ссылаясь на нарушение судом норм материального права.

  ЗАО «Строительное управление №155» также не согласилось с принятым по делу решением и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на нарушение судом норм материального права.

В отзывах на апелляционные жалобы ОСГБУ «Фонд государственного имущества Смоленской области», поддерживая доводы жалоб, считает, что суд первой инстанции неполно выяснил обстоятельства, имеющие существенное значение для дела и выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, и просит удовлетворить апелляционные жалобы.

ООО «Гражданстрой» в отзывах на апелляционные жалобы, опровергая доводы жалоб, считает, что решение суда первой инстанции  является законным и обоснованным, и просит в удовлетворении апелляционных жалоб отказать.

УФАС по Смоленской области в отзыве на апелляционную жалобу ГЗУ Смоленской области, опровергая доводы жалобы, считает, что решение суда первой инстанции  является законным и обоснованным, и просит в удовлетворении апелляционных жалоб отказать.

 Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области, ОСГБУ «Фонд государственного имущества Смоленской области» и УФАС по Смоленской области заявили ходатайства о рассмотрении апелляционных жалоб без участия их представителей. Данные ходатайства рассмотрены судом в порядке ст.ст. 158, 159 АПК РФ и удовлетворены с учетом надлежащего уведомления Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области, ОСГБУ «Фонд государственного имущества Смоленской области» и УФАС по Смоленской области о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб.

  На основании ст.ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривалось в отсутствие  представителей    указанных лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей              ООО «Гражданстрой» и ЗАО «Строительное управление №155», явившихся в судебное заседание, обсудив доводы, изложенные в апелляционных жалобах и в отзывах на них, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, 30.06.2008 ГЗУ Смоленской области  издан приказ №258 «О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства». Отделу землевладения и землепользования ГЗУ Смоленской области поручено обеспечить заключение договора с организатором торгов - Государственным специализированным учреждением «Фонд государственного имущества Смоленской области» в целях проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельных участков из земель, отнесенных к категории земель населенных пунктов, расположенных в городе Смоленске, в районе Краснинского шоссе, общей площадью 170 994 кв.м. для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, в том числе: земельного участка с кадастровым номером 67:27:0020417:4 площадью 84 441 кв.м., земельного участка с кадастровым номером 67:27:0020458:8 площадью 86 553 кв.м.

В газете «Смоленская газета» 01.07.2008 опубликовано информационное сообщение о проведении открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды вышеуказанных земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, в границах, указанных в кадастровых паспортах земельных участков.

Информационное сообщение содержало следующие сведения относительно земельных участков: общая площадь земельных участков       170 994 кв.м, в том числе: земельный участок с кадастровым номером 67:0020458:8 площадью 86553 кв.м; земельный участок с кадастровым номером 67:27:0020417:4 площадью 84441 кв.м; ограничений использования или обременений земельных участков нет.

По результатам аукциона, состоявшегося 03.09.2008, победителем признано ЗАО «СУ-155».

Считая, что данный аукцион проведен с нарушением действующего законодательства, которые повлекли за собой нарушение прав и законных интересов ООО «Гражданстрой», Общество как его участник обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.       

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Согласно ч. 1 ст. 198, ч. 4 ст. 200, ч.ч. 2 и 3 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

При этом как разъяснено в п. 27 постановления Пленума ВАС РФ №8 от 25.02.1998 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.

Согласно п. 13 и п. 17 постановления Пленума ВАС РФ от 02.12.1993 №32 с требованием о признании недействительными результатов торгов конкурса или аукциона могут обращаться в арбитражный суд участники конкурса или аукциона и лица, участвующие в торгах, либо лица, которым было отказано в таком участии. Под грубым нарушением правил конкурса или аукциона понимается нарушение порядка проведения конкурса или аукциона, которое могло привести к неправильному определению победителя, а также необоснованный отказ от участия в конкурсе (аукционе).

Предоставление земельного участка для их комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности имеет свои особенности, предусмотренные ст. 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу п. 1 ст. 30.2 Земельного кодекса РФ земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.

Предоставление такого земельного участка осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 названного Кодекса (п. 2 ст. 30.2 Земельного кодекса РФ).

Согласно п. 4 ст. 30.2 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, имеет право, предусмотренное пунктом 9 статьи 22 настоящего Кодекса, независимо от срока договора аренды такого земельного участка. При этом к новому правообладателю переходят обязанности по выполнению указанных в пункте 3 настоящей статьи требований, касающихся комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства.

Данный пункт, предусматривая право арендатора земельного участка воспользоваться полномочиями по п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ независимо от срока аренды и лишая тем самым арендодателя возможности настаивать на иных условиях договора аренды, предоставляет арендатору определенные преимущества по сравнению с другими арендаторами государственных или муниципальных земель.

При этом суд первой инстанции обоснованно указал, что данное правомочие арендатора земельного участка распространяется лишь на распоряжение правами аренды единого земельного участка, предоставленного для комплексного освоения. Формальные основания применять соответствующие правила к аренде отдельных земельных участков, образуемых в соответствии с п. 5 ст. 30.2 Земельного кодекса РФ по итогам межевания территории, так и изначально предоставленным по одному договору аренды отдельным земельным участкам, расположенных в различных кадастровых кварталах, отсутствуют.

С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно заключил, что выставление на аукцион одним лотом двух различных земельных участков, предоставляемых для комплексного освоения, приведет к ограничению прав победителя аукциона, предусмотренных п.4 ст. 30.2 Земельного кодекса РФ.

Кроме того, особенности проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства определены статьями 38.1, 38.2 Земельного кодекса РФ.

Пунктом 5 ст. 38.2 Земельного кодекса РФ установлено требование о необходимости представления заявителем для участия в аукционе помимо документов, перечисленных в пункте 12 статьи 38.1 настоящего Кодекса, также документов, содержащих предложения по планировке, межеванию и застройке территории в соответствии с правилами землепользования и застройки и нормативами градостроительного проектирования в границах земельного участка, право на заключение договора аренды которого приобретается на аукционе.

Вопросы планировки территории регулируются главой 5 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

На основании п. 4 ст. 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации в случае, если по инициативе правообладателей земельных участков осуществляются разделение земельного участка на несколько земельных участков, объединение земельных участков в один земельный участок, изменение общей границы земельных участков, подготовка документации по планировке территории не требуется. При этом размеры образованных земельных участков не должны превышать предусмотренные градостроительным регламентом максимальные размеры земельных участков и не должны быть меньше предусмотренных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков. Обязательным условием разделения земельного участка на несколько земельных участков является наличие подъездов,