Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2009 по делу n А68-570/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 300041,  г. Тула,  ул. Староникитская,  д.1

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула                                                                                          

14 июля 2009 года                                                                                     Дело № А68-570/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 07 июля 2009 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 14 июля 2009 года.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего                     Тучковой О.Г.,

судей                                                    Можеевой Е.И., Стахановой В.Н.,

по докладу судьи                                 Тучковой О.Г.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Гуленковой И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Управления Федеральной регистрационной службы по Тульской области

на решение Арбитражного суда Тульской области

от 05.05.2009 по делу №  А68-570/2009 (судья Рыжикова Н.А.), принятое

по заявлению  администрации муниципального образования г. Новомосковск

к  Управлению Федеральной регистрационной службы по Тульской области

3-е лицо: ОАО "СПК "Мосэнергострой"

о признании незаконным отказа в государственной регистрации,

при участии:

от заявителя: Ефанова К.В. – консультанта комитета по правовой работе по доверенности от 11.01.2009,

от ответчика: Лубянской А.В. -  ведущего специалиста-эксперта по доверенности от 12.01.2009 №01-30/6-АС,

от третьего лица: не явились, извещены надлежаще,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования г. Новомосковск (далее – Администрация, заявитель) обратилась в Арбитражный суд Тульской области с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы по Тульской области (далее - Управление) о признании незаконным отказа в государственной регистрации.

Решением Арбитражного суда Тульской области от 05.05.2009 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, Управление обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, уведомлено надлежащим образом, в связи с чем апелляционная жалоба рассмотрена в порядке ст.ст. 266, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие неявившегося лица.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав позицию представителей Администрации и Управления, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, исходя из следующего.

Судом установлено, что между Администрацией и ОАО «Строительно-промышленная компания «Мосэнергострой» заключен инвестиционный контракт от 06.07.2005 № 4 на строительство 9-этажного 4-х секционного жилого дома № 8 по ул.Генерала Белова в городе Новомосковске Тульской области.

На основании п. 9.1 указанного контракта стороны внесли изменения в последний путем принятия дополнительных соглашений №№1, 2 от 02.07.2007 и 05.07.2007 соответственно.

Предметом контракта является реализация инвестиционного проекта строительства 144-квартирного 10-ти этажного 3-секционного жилого дома позиция 8 по ул. Генерала Белова в г.Новомосковске Тульской области, с ориентировочным объемом инвестиций в текущих ценах 150 млн. руб. (п. 2.1 контракта).

В рамках реализации инвестиционного проекта инвестор обязуется за счет собственных (заемных) средств произвести новое строительство объекта по адресу: Тульская область г. Новомосковск, ул. Генерала Белова, позиция 8. Общая площадь объекта ориентировочно составляет 8 328 кв.м. Дата ввода Объекта в эксплуатацию - 2 квартал 2008. На момент заключения Контракта земельный участок свободен от имущественных прав третьих лиц (п. 2.2 контракта).

В силу п. 3.1 контракта соотношение раздела имущества по итогам реализации контракта устанавливается между сторонами в пропорции: Администрации - 10% общей площади квартир, инвестору - 90% общей площади квартир.

Пунктом 5.1 контракта предусмотрены обязанности заявителя, а именно: передать инвестору в краткосрочную аренду согласно условиям контракта в установленном законодательством порядке земельный участок до начала производства строительно-монтажных работ; не осуществлять с момента подписания контракта сдачу в аренду земельного участка, отводимого под строительство объекта, другим лицам и организациям; принимать меры, направленные на то, чтобы обеспечить на момент ввода объекта в эксплуатацию наличие необходимых мощностей энергоносителей в городских сетях, к которым произведено подключение объекта согласно выданным техническим условиям; оказывать инвестору необходимое содействие в реализации проекта по вопросам,   входящим   в   компетенцию  Администрации.

ОАО «СПК «Мосэнергострой» 30 июня 2008 года в установленном законом порядке было получено разрешение № RU 715150002005001 -90 на ввод дома в эксплуатацию.

Согласно акту приема-передачи от 09.09.2008 Администрации было передано 10 квартир (4, 8, 57, 25, 73, 35, 43, 89, 50, 49, 47) в доме № 12 А, расположенном по адресу: Тульская область, г. Новомосковск, ул. Генерала Белова, общей площадью без холодных помещений 698,5 кв.м.

В этой связи Администрация обратилась в УФРС по Тульской области с заявлениями на проведение государственной регистрации права собственности муниципального образования г.Новомосковск на переданные квартиры, приложив к заявлению следующие документы: контракт с дополнительными соглашениями, акт приема-передачи квартир от 09.09.2008, кадастровые паспорта переданных квартир.

Сообщениями от 11.12.2008 №15/060/2008-158, 15/060/2008-153, 15/060/2008-154, 15/060/2008-150, 15/060/2008-160, 15/060/2008-159, 15/060/2008-151, 15/060/2008-152, 15/060/2008-245, 15/060/2008-244, 15/060/2008-246, 15/060/2008-247 Администрация была извещена о том, что в регистрации права собственности на указанные квартиры отказано на основании абз. 4, 10 п. 1 ст. 20 Федерального Закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в связи с тем, что на момент заключения инвестиционного контракта у ОАО «СПК «Мосэнергострой» отсутствовали документы об отводе земельного участка и разрешение на строительство объекта недвижимости - объекта капитальных вложений; инвестиционный контракт не содержит условий о размере инвестиций (оценку имущественных прав); проектная декларация на указанный дом не содержит сведений об иных договорах и сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для создания дома.

Не согласившись с указанным решением, Администрация обратилась в арбитражный суд с заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что у Управления отсутствовали правовые основания для отказа в регистрации права собственности на указанные квартиры.

Согласно ч. 5 ст. 131 ГК РФ, ч. 5 ст. 2, ч. 3 ст. 20 Федерального закона от 08.08.2001 №129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" (далее - Закон N 129-ФЗ) заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа от государственной регистрации прав. Кроме того, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц в порядке, предусмотренном гл. 24 АПК РФ.

В соответствии со ст. 16 Закона N 129-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя. К заявлению должны быть приложены документы, необходимые для проведения регистрации, в частности, правоустанавливающие документы.

Порядок государственной регистрации установлен ст. 13 Закона N 129-ФЗ и включает в себя правовую экспертизу документов и проверку законности сделки, установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

Основаниями для государственной регистрации прав являются документы, необходимые для ее проведения и предусмотренные п. 1 ст. 17 Закона N 129-ФЗ, которые должны соответствовать требованиям, установленным ст. 18 Закона, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

В силу п. 1 ст. 23 Закона N 129-ФЗ отказ в государственной регистрации допускается в случае непредставления определенных данным Федеральным законом необходимых для государственной регистрации документов или представления документов в ненадлежащий регистрирующий орган.

Иных оснований для отказа в государственной регистрации действующим законодательством не предусмотрено.

Как следует из материалов дела, в государственной регистрации было отказано в связи с тем, что:

 - на момент заключения инвестиционного контракта у ОАО «СПК «Мосэнергострой» отсутствовали документы об отводе земельного участка и разрешение на строительство объекта недвижимости - объекта капитальных вложений;

 - инвестиционный контракт не содержит условий о размере инвестиций (оценку имущественных прав);

 - проектная декларация указанного дома не содержит сведений об иных договорах и сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для создания дома.

Судом установлено, что Постановлением Главы Администрации МО г. Новомосковск Новомосковского района от 30.09.2005 № 1905 застройщику был предоставлен земельный участок для строительства дома.

Для строительства дома № 0046А был заключен договор аренды земельного участка от 01.06.2006, зарегистрированный в Управлении 25.08.2006.

Разрешение на строительство дома было получено ОАО «СПК Мосэнергострой» 01.03.2007.

Статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что строительство объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, которое представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства.

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляются на основании разрешения        на        строительство,        за   исключением    случаев,    предусмотренных настоящей статьей (п. 2 ст. 51 ГрК рФ).

В силу ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации обязательным приложением к заявлению о выдаче разрешения на строительство, направленном в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган, являются правоустанавливающие документы на земельный участок.

Из материалов дела следует, что строительство дома началось после 01.03.2007, то есть после предоставления ОАО «СПК Мосэнергострой» в установленном порядке земельного участка в аренду и получения разрешения на строительство.

Следовательно, застройщик осуществлял правомерное пользование земельным участком, в связи с чем соответствующий довод апелляционной жалобы отклоняется.

Также из п. 5.1 контракта следует, что заявитель передает инвестору в краткосрочную аренду согласно условиям контракта в установленном законодательством порядке земельный участок до начала производства строительно-монтажных работ.

Статьей 4 контракта предусмотрены этапы работ, при этом оформление краткосрочного договора аренды земли, получение разрешения на строительство входит в первый этап, то есть стороны согласовали такой порядок получения документации, более того, передача имущественных прав на земельный участок и является инвестицией Администрации муниципального образования Новомосковский район.

В связи с изложенным довод апелляционной жалобы о том, что земельный участок для строительства объекта, в котором находятся спорные квартиры, был передан в нарушение условий контракта, в частности, его сроков, судом во внимание не принимается.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

На основании Закона РСФСР от 26.06.1991 №1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» и Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвестиционная деятельность предполагает вложение инвестором в объект предпринимательской или иной деятельности на условиях, предусмотренных инвестиционным контрактом, денежных средств, ценных бумаг, иного имущества или практических действий и возникновение у инвестора прав на результаты таких вложений.

В силу ч.1 ст. 1 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвестиции - денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе, имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Согласно контракту от 06.07.2005 Администрация инвестировала имущественные права, перечисленные в п.5.1 указанного контракта.

Как обоснованно указал суд первой инстанции, из буквального толкования понятия инвестиций не следует, что имущественные права должны быть, как полагает заинтересованное лицо, оценены конкретной суммой, которая не может быть указана приблизительно. Законодатель при формулировке понятия «инвестиции» подразумевал наличие или потенциальную возможность денежной оценки имущественных прав.

Кроме того, стороны определили примерный объем инвестиций - 150 000 000 руб., что не противоречит действующему законодательству.

В связи с изложенным соответствующий довод апелляционной жалобы основан на неверном толковании норм материального права.

На основании ч. ч. 1, 2 ст. 19 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства. Проектная декларация публикуется застройщиком в средствах массовой