Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2009 по делу n А68-9605/08-296/10. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

300041, г. Тула, ул. Староникитская, д. 1, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Тула

03 июня 2009 года

                                       Дело № А68-9605/08-296/10

Резолютивная часть постановления объявлена 27 мая 2009 года.

Постановление изготовлено в полном объеме  03 июня 2009 года.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Рыжовой Е.В.,

судей Заикиной Н.В., Капустиной Л.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи           Вальтер К.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (№ 20АП-1883/2009) общества с ограниченной ответственностью «Элиз», Клейна Валерия Александровича, Питькова Николая Владимировича на решение Арбитражного суда Тульской области от 08 апреля 2009 года по делу № А68-9605/08-296/10 (судья Максимова Т.Ю.), принятое                       по иску общества с ограниченной ответственностью «Элиз», г. Тула, Клейна Валерия Александровича, г. Тула, Питькова Николая Владимировича,            г. Тула, к обществу с ограниченной ответственностью «Тула Инвест»,             г. Тула, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований на предмет спора: общество с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Гранит», г. Калуга, общество с ограниченной ответственностью «Калугаглавснабстрой», г. Калуга, о признании недействительным договора участия в долевом строительстве между обществом с ограниченной ответственностью «Элиз» и обществом с ограниченной ответственностью «Тула Инвест» от 01.08.2007 года, зарегистрированного Управлением Федеральной регистрационной службы по Тульской области 14.12.2007 года № 71-71-01/031/2007-358,

при участии в судебном заседании:

от истцов: Косякина К.С. – представителя ООО «Элиз» по доверенности от 11.12.2008 года; представителя Питькова Н.В. по доверенности от 27.11.2008 года;

от ответчика: Бекесова В.В. – представителя по доверенности от 02.02.2009 года; Фокиной Е.А. – представителя по доверенности от 02.02.2009 года;

от ООО «Калугаглавснабстрой»: Лисичко О.А. – представителя по доверенности от 02.03.2009 года;

от других лиц, участвующих в деле: не явились, извещены судом надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

         общество с ограниченной ответственностью «Элиз» (далее ООО «Элиз»), Клейн Валерий Александрович, Питьков Николай Владимирович обратились в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Тула Инвест» (далее ООО «Тула Инвест») о признании недействительным договора участия в долевом строительстве между ООО «Элиз» и ООО «Тула Инвест» от 01.08.2007 года, зарегистрированного Управлением Федеральной регистрационной службы по Тульской области 14.12.2007 года № 71-71-01/031/2007-358 (том 1, л.д. 2-5).

Определением суда от 05.03.2009 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Гранит» (далее ООО «Строительная компания «Гранит»), общество с ограниченной ответственностью «Калугаглавснабстрой» (далее ООО «Калугаглавснабстрой») (том 3,            л.д. 38-40).

ООО «Тула Инвест» обратилось с встречным исковым заявлением к ООО «Элиз» о взыскании неустойки в сумме 20 094 614 рублей 18 копеек (том 3, л.д. 41-42) .

Определением суда от 24.03.2009 года встречное исковое заявление возвращено ООО «Тула Инвест» в связи с отсутствием оснований, предусмотренных статьей 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для его квалификации в качестве встречного искового заявления (том 3, л.д. 63-64).

Решением Арбитражного суда Тульской области от 08 апреля 2009 года в удовлетворении исковых требований отказано (том 4, л.д. 26-37).

Не согласившись с указанным судебным актом, ссылаясь на несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального права, ООО «Элиз»,                 Клейн В.А., Питьков Н.В. обратились в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой и дополнением к ней, в которых просят отменить решение Арбитражного суда Тульской области от 08.04.2009 года, признать недействительным договор участия в долевом строительстве между ООО «Элиз» и ООО «Тула Инвест» от 01.08.2007 года, зарегистрированный Управлением Федеральной регистрационной службы по Тульской области 14.12.2007 года № 71-71-01/031/2007-358 (том 4, л.д. 46-52, 76-79).

Заявители отмечают, что одним из оснований обращения в суд с иском явилось нарушение порядка заключения договора, являвшегося для ООО «Элиз» крупной сделкой, в отсутствие его одобрения общим собранием участников. Указывают, что в соответствии с представленным суду бухгалтерским балансом по состоянию на 30.06.2007 года сумма активов ООО «Элиз» составила 14 502 000 рублей, общая цена договора участия в долевом строительстве, согласно пункту 4.1 договора, установлена в размере 459 130 560 рублей.

Обращают внимание на то, что основаниями для признания сделки крупной явились приобретение ООО «Элиз» денежных средств от ответчика в сумме 459 130 560 рублей, сопровождающееся принятием на себя встречного обязательства построить административно-торговый центр и передать право собственности на часть его помещений, а также отчуждение ответчику части помещений административно-торгового центра, составляющих 82 % от общей площади объекта.

Отмечают, что объектом долевого строительства выступил не весь административно-торговый комплекс, а конкретные помещения, составляющие 82 % его общей площади. Считают, что из пунктов 2.3 и 4.1 договора в долевом строительстве следует, что 82 % от цены договора уплачивается Дольщиком Застройщику в возмещение затрат на строительство помещений, подлежащих оформлению в собственность Дольщика, а оставшиеся 18 % от цены договора составляет вознаграждение Застройщика, за счет которого он осуществляет строительство своих помещений.

Заявители указывают, что судом первой инстанции неверно определена природа отношений Застройщика и участника долевого строительства, так как в период строительства объекта до передачи его помещений участникам долевого строительства не существует долевой собственности застройщика и участников долевого строительства на возводимый объект. По мнению заявителей, из Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не следует, что участник долевого строительства приобретает долю в строящемся объекте.

Считают, что особенности отношений сторон по договору участия в долевом строительстве 2007 года могли быть установлены с учетом ранее исполнявшегося сторонами предварительного договора 2006 года. Указывают, что ответчик перечислял ООО «Элиз» суммы по договору 2006 года для расчетов с контрагентами, в счет уплаты арендной платы за земельный участок под строящимся объектом, а также частично на содержание сотрудников ООО «Элиз». Отмечают, что признание договора 2007 года крупной сделкой подтверждает порядок одобрения предварительного договора общим собранием участников ООО «Элиз» и тот факт, что внеочередное общее собрание участников общества было проведено по требованию ООО «Тула Инвест».

Считают немотивированным и неправильным вывод суда первой инстанции о том, что объект недвижимости, передаваемый участнику долевого строительства, имуществом застройщика, принадлежащим ему на праве собственности, не является.   

Указывают, что основанием иска также являлась заинтересованность директора ООО «Элиз» в заключении оспариваемого договора участия в долевом строительстве.

ООО «Тула Инвест» предоставило суду апелляционной инстанции письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором не согласилось с доводами апелляционной жалобы, просило обжалуемое решение суда оставить без изменения, а жалобу – без удовлетворения (том 4, л.д. 89-95).

Отметило, что цена договора участия в долевом строительстве не может являться критерием стоимости отчуждаемого или приобретаемого имущества по смыслу статьи 46 Федерального закона от 08.02.1998 года № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью».

Указало, что цена объекта долевого строительства (82 % общей площади административно-торгового комплекса) для Дольщика составляет 459 130 560 рублей, представляет собой сумму денежных средств, направляемых исключительно на возмещение затрат на строительство (создание) объекта недвижимости, и не включает в себя оплату услуг Застройщика (вознаграждение). Обратило внимание на то, что в приложении № 3 к оспариваемому договору стороны согласовали вознаграждение Застройщика в сумме 150 000 рублей в месяц.

По мнению ООО «Тула Инвест», общая сумма возмещаемых Застройщику расходов с учетом срока действия договора не должна превысить 1 800 000 рублей, что составляет 12,41 % балансовой стоимости активов ООО «Элиз», таким образом, стоимость приобретаемого застройщиком имущества, то есть денежных средств, возмещаемых ему Дольщиком, помимо целевого финансирования объекта, не превышает 25 % балансовой стоимости активов ООО «Элиз».

Указало, что письмом от 03.04.2009 года № 23/09 Застройщик заявил отказ от исполнения оспариваемого договора. Считает, что данное обстоятельство подтверждает то, что истцы признают действительность оспариваемого договора.

ООО «Калугаглавснабстрой» предоставило суду апелляционной инстанции письменные пояснения на апелляционную жалобу, в которых также не согласилось с доводами апелляционной жалобы, просило обжалуемое решение суда оставить без изменения, а жалобу – без удовлетворения (том 4, л.д. 104-105). Отметило, что инвестором, осуществляющим 100 % финансирование строящегося объекта, является ООО «Тула Инвест». Указало, что на данный момент ООО «Элиз» приняты работы, выполненные ООО «Калугаглавснабстрой», по договору подряда от 19.07.2007 года на сумму 2 140 834 рублей 81 копейки. Обратило внимание, что документы для оплаты принятых работ были направлены ООО «Элиз», но до настоящего времени работы не оплачены. 

Клейн В.А., ООО «Строительная компания «Гранит» в суд апелляционной инстанции не явились.

С учетом мнения представителей сторон, явившихся в судебное заседание, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие Клейна В.А., ООО «Строительная компания «Гранит», извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель истцов поддержал доводы апелляционной жалобы и дополнения к ней в полном объеме, просил отменить решение суда от 08.04.2009 года, признать недействительным договор участия в долевом строительстве между ООО «Элиз» и ООО «Тула Инвест» от 01.08.2007 года.

В заседании суда апелляционной жалобы представители ООО «Тула Инвест» и ООО «Калугаглавснабстрой» с доводами апелляционной жалобы не согласились, считая обжалуемое решение законным и обоснованным, просили оставить его без изменения, а жалобу – без удовлетворения.

Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Тульской области от 08 апреля 2009 года по делу № А68-9605/08-296/10 проверены судом апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и дополнения к ней, отзыва и пояснений на нее, выслушав представителей сторон, явившихся в судебное заседание, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения обжалуемого судебного акта ввиду следующего.

ООО «Элиз» (Застройщик) и ООО «Тула Инвест» (Дольщик) 01.08.2007 года заключили договор участия в долевом строительстве (том 1, л.д. 17-24).

Согласно пункту 5.1 договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует до полного выполнения обязательств сторонами. Управлением Федеральной регистрационной службы по Тульской области договор зарегистрирован 14.12.2007 года под номером 71-71-01/031/2007-358 (том 1, л.д. 26).

Согласно пункту 2.1 договора Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок с привлечением Дольщика и (или) иной организации, указанной последним, имеющей соответствующую лицензию иные разрешительные документы для осуществления контроля за строительством, построить административно-торговый комплекс по адресу: г. Тула, Центральный район, ул. Советская, д. 29, на месте фундамента бывшей гостиницы «Центральная», и передать дольщику определенную договором часть конкретных помещений объекта.

Дольщик обязуется уплатить обусловленную договором цену, составляющую 100 % стоимости объекта, и принять определенную договором часть конкретных помещений объекта, составляющую 82 % от общей площади объекта, при условии сдачи объекта в эксплуатацию государственной приемочной комиссии.   

В соответствии с пунктом 2.3 договора площадь объекта подлежит распределению между Застройщиком и Дольщиком. При этом по окончании строительства объекта Застройщик получает право на оформление в собственность 18 % общей площади объекта.

Конкретные площади объекта З-1, З-2, З-3, З-4, З-0, передаваемые Застройщику после завершения объекта строительством, отмечены красным цветом и описаны на поэтажном плане, который является приложением № 1 к договору.   

По окончании строительства объекта Дольщик получает право на оформление в собственность 82 % общей площади объекта. Конкретные площади объекта Д-1, Д-2, Д-3, Д-4, Д-4+, Д-5, Д-6, Д-0, передаваемые Дольщику после завершения объекта строительством, отмечены синим цветом и описаны на поэтажном плане, который является приложением № 1 к договору.   

На основании раздела 3 договора Застройщик обязуется сдать объект в эксплуатацию не позднее 01.12.2008 года, исполнить функции Застройщика в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, а также функции по определению проектной и генподрядной строительной организаций и заключению с ними договоров на проведение работ, обеспечению получения всех необходимых заключений и согласований от заинтересованных служб города, в том числе по новой архитектурной концепции и по проектной документации, осуществлению полного технического надзора за выполнением строительных работ с обеспечением выполнения требований строительных норм и правил, производству совместно с представителями генподрядной и проектной организации промежуточной приемки ответственных конструкций здания и сооружения, организации совместно с Дольщиком сдачи объекта приемочной комиссии, ведение бухгалтерского,